Baden-Baden, kreisfreie Stadt
Für Hotel, Pension, Praxis, Klinik, Laden, Gastronomie oder Büro in Baden-Baden erstellen wir den Bedarfsausweis nach DIN V 18599 zum Festpreis von 899 EUR, mit DIBt-Registriernummer und Lieferung innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Es gibt keinen Vor-Ort-Termin, Pläne, Fotos und Technikunterlagen genügen. Die kostenlose Vorprüfung sagt vorab, was realistisch zu erwarten ist, auch bei historischen Häusern.
Zuletzt aktualisiert am 11. Oktober 2026
899 €Festpreis
01 Baden-Baden
Baden-Baden ist Kurstadt, Kulturstandort und Gesundheitsstadt, und das sieht man den Gebäuden an: Grandhotels und Pensionen in Villen des 19. Jahrhunderts, Praxen und Kliniken, Läden an der Sophienstraße, Verwaltungsbauten am Hang. Wer so ein Haus verkauft, verpachtet oder neu vermietet, muss dem Interessenten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen. Wir machen daraus einen klaren Ablauf: Sie senden Pläne, Fotos und vorhandene Unterlagen, wir rechnen den Bedarfsausweis mit bis zu vier Nutzungszonen für Zimmer, Küche, Wellness und Verwaltung, registrieren ihn beim DIBt und liefern ihn in 24 Stunden. Festpreis 899 EUR, ohne Vor-Ort-Termin.
Baden-Baden lebt von Kur, Kultur und Gästen. Die Stadt ist seit 2021 Teil des UNESCO-Welterbes „Bedeutende Kurstädte Europas“, hat mit Kurhaus und Spielbank, dem Festspielhaus, dem Friedrichsbad und der Caracalla-Therme Besuchermagneten und beherbergt eine Hotellerie von der Pension bis zum Grandhotel. Dazu kommen Gesundheitseinrichtungen wie das Klinikum Mittelbaden im Stadtteil Balg, Fachpraxen und Reha-Angebote, außerdem das Funkhaus des Südwestrundfunks (SWR) und ein ausgeprägter Fachhandel in der Innenstadt.
Für Energieausweise folgt daraus eine Gebäudelandschaft mit auffällig vielen Sonderfällen. Hotels und Pensionen mit Küche, Wellnessbereich, Tagungsraum und Zimmern bilden mehrere Zonen mit eigener Technik. Praxen und Kliniken haben erhöhte Anforderungen an Lüftung und Temperatur, Läden und Galerien an Beleuchtung und Kühlung, Funk- und Medienhäuser an Technikräume und Klimatisierung. Hinzu kommen kleine Gewerbegebiete in der Rheinebene, etwa in Oos, mit Autohäusern, Handwerksbetrieben und Lagern, die mit der Kurstadt wenig gemeinsam haben, aber denselben Ausweis brauchen.
Mit rund 57.000 Einwohnern ist Baden-Baden klein, aber der Anteil an Hotels, Praxen und Geschäftshäusern ist hoch. Wechselnde Betreiber und Pächter von Hotels, Restaurants und Läden sind der Normalfall, und jeder Wechsel ist ein Ausweis-Anlass. Ab 2027 kommt die Vertragsverlängerung hinzu. Eigentümer, die den Ausweis bereithalten, können Pächtern und Käufern sofort die Energiekennwerte ihres Hauses zeigen. Hinzu kommt der Blick auf das Welterbe: Wer ein Gebäude in der Kernzone besitzt, muss bei Veränderungen an der Fassade besonders sorgfältig vorgehen. Ein Energieausweis mit realistischen Modernisierungsempfehlungen hilft, früh zu erkennen, welche Maßnahmen im Haus selbst möglich sind, ohne das Erscheinungsbild zu berühren.
02 Gewerbelagen
Geschäftshäuser mit Läden, Galerien, Gastronomie und Büros in Gründerzeit- und Belle-Époque-Bauten.
Hotels, Kliniken und kulturelle Einrichtungen in repräsentativen Bauten, häufig mit Denkmalschutz.
Stadtteil mit Villen, Praxen, kleinen Hotels und Dienstleistern am Rand der Altstadt.
Stadtteil an Bahnhof und Rheinebene mit Gewerbeflächen, Autohäusern, Handwerksbetrieben und Hallen.
Standort des Klinikums Mittelbaden mit Gesundheits- und Pflegeeinrichtungen sowie Praxen im Umfeld.
03 Anlässe
Wenn ein Hotel verpachtet oder verkauft wird, steht die Frage nach Energiekosten gleich neben der Frage nach Auslastung. Interessenten wollen wissen, was Heizung, Warmwasser, Küche und Wellness verbrauchen. Der Bedarfsausweis zeigt das Gebäude ohne die Eigenheiten des Vorpächters. Bis 31.12.2026 haben Sie bei Nichtwohngebäuden die Wahl zwischen Bedarf und Verbrauch, wir empfehlen den Bedarfsausweis.
Gründerzeitvillen werden oft als Praxis, Büro oder Galerie genutzt, mit Wohnungen in den oberen Geschossen. Das macht sie zu Mischgebäuden. Bis 31.12.2026 sind das zwei Ausweise, die wir als Paket zu 899 EUR statt 1.298 EUR einzeln ausstellen. Ab 01.01.2027 wird ein einziger Bedarfsausweis mit Zonen daraus.
Läden in der Fußgängerzone sind begehrt, die Häuser zum Teil denkmalgeschützt. Für Baudenkmäler gilt nach heutigem Recht bis 31.12.2026 eine Ausnahme von der Vorlagepflicht, die ab 01.01.2027 entfällt. Wer das Gebäude 2027 vermieten oder verlängern will, braucht dann einen Ausweis. Welcher Status für Ihr Haus gilt, klärt die Denkmalbehörde.
04 Gebäudetypen
Vom Grandhotel zur Familienpension: Zimmer, Gastronomie, Wellness und Technik in einem Haus, oft in historischer Bausubstanz.
Energieausweis für Hotels und PensionenRestaurants und Cafés mit Küche, Lüftung und Kühlung, häufig im Erdgeschoss von Kur- und Geschäftshäusern.
Energieausweis für GastronomiePraxen in Villen und Geschäftshäusern, in einer Stadt mit starkem Gesundheitsstandort besonders zahlreich.
Energieausweis für Arztpraxen und PraxisgebäudeViele Gewerbehäuser stehen unter Denkmalschutz, die Ausnahme von der Ausweispflicht endet zum Jahreswechsel.
Denkmalgeschützte Nichtwohngebäude und der Energieausweis05 Festpreise
899 €
Alle Preise sind Endpreise. Kleinunternehmer nach § 19 UStG, keine Umsatzsteuer. Bei sehr großen oder komplexen Gebäuden nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis.
Preise im Detail06 Gebäudebestand
Baden-Baden ist im 19. Jahrhundert zur mondänen Kurstadt gewachsen. Das Kurhaus von 1824, das Friedrichsbad von 1877 und zahlreiche Villen, Hotels und Pensionen aus Gründerzeit und Belle Époque bestimmen das Bild. Diese Häuser haben dicke Mauern, hohe Räume, Sandstein- oder Putzfassaden und Dächer mit Gauben und Türmchen. Sie sind oft nicht von außen dämmbar, dafür speichern sie Wärme gut. Die Bilanz hängt hier stark von Fenstern, Dach und vor allem von der Heizungs- und Warmwassertechnik ab.
Dazu kommen Zweckbauten des 20. Jahrhunderts, etwa das Funkhaus aus der Nachkriegszeit oder Kliniken und Verwaltungsgebäude der 1960er bis 1980er Jahre. Die Caracalla-Therme stammt aus den 1980er Jahren, das Festspielhaus entstand in den 1990ern im früheren Bahnhofsgebäude. In den Stadtteilen der Rheinebene stehen Hallen und Gewerbebauten jüngerer Jahrgänge, die weniger Besonderheiten, aber auch weniger Reserven haben.
Für Eigentümer heißt das: Wer ein historisches Haus besitzt, sollte die Modernisierungsempfehlungen im Ausweis als Planungshilfe lesen. Sie zeigen, welche Maßnahmen ohne Eingriff in die Fassade möglich sind, etwa Anlagentechnik, Beleuchtung und Dämmung des Daches. Ab 2027 bekommt jedes Nichtwohngebäude eine Klasse von A bis G, gemessen an einem Referenzgebäude gleicher Geometrie. Altbau mit alter Heizung rangiert dort weit hinten, aber nicht jedes Denkmal ist automatisch schlecht.
07 Unterlagen
Bei Hotels und Villen liegen oft viele Unterlagen vor, nur selten gebündelt: Pläne von Umbauten, Genehmigungen für Wintergärten oder Anbauten, Rechnungen für Fenster und Heizkessel, Brandschutzunterlagen. Fehlende Pläne und Genehmigungen finden sich in der Bauakte bei der Baurechtsbehörde der Stadt Baden-Baden. Bei Denkmälern kann zusätzlich die Denkmalbehörde Unterlagen zu genehmigten Maßnahmen haben.
Senden Sie uns Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Baugenehmigungen, Fotos von Fassade, Dach, Fenstern und Heizraum sowie ein Foto des Kesseltypenschilds. Bei Hotels helfen Angaben zur Zimmerzahl, zur Küche und zum Wellnessbereich. Verbrauchsabrechnungen brauchen wir nicht. Fehlt etwas, klären wir das in der kostenlosen Vorprüfung per Telefon oder E-Mail, ohne Vor-Ort-Termin.
Bei Hotels und Pensionen lohnt es sich, Belegungs- und Betriebsangaben bereitzuhalten: Zimmerzahl, Sterneklasse, Öffnungszeiten, Größe von Küche und Wellnessbereich, Betriebszeiten des Schwimmbads. Diese Angaben bestimmen die Nutzungsprofile, nach denen die Zonen gerechnet werden. Wer sie parat hat, spart sich Rückfragen. Und wer sie nicht parat hat, kann sie in der kostenlosen Vorprüfung gemeinsam mit uns zusammentragen.
08 Rechtslage
Das Energieausweisrecht ist Bundesrecht und gilt in Baden-Baden wie überall in Baden-Württemberg. Landesrecht kann zusätzliche Pflichten bringen, etwa bei Photovoltaik: siehe Landesrecht.
| Thema | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Anlass | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing (§ 80 GModG); Aushang bei starkem Publikumsverkehr | zusätzlich bei Verlängerung von Miet-, Pacht- oder Leasingverträgen |
| Ausweisart | Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis | nur noch Bedarfsausweis (energetische Bilanzierung nach § 81) |
| Effizienzklasse | keine Klasse für Nichtwohngebäude | neu: A bis G nach dem Verhältnis zum Referenzgebäude |
| Mischgebäude | zwei Ausweise: Wohnteil und Nichtwohnteil | ein Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet |
| Baudenkmäler | vom Ausweis ausgenommen | Ausnahme entfällt, Ausweis nötig |
| Berechnungsnorm | DIN V 18599:2018-09 | DIN/TS 18599:2025-10 |
| Gültigkeit | 10 Jahre ab Ausstellung | 2026 ausgestellte Ausweise bleiben 10 Jahre gültig |
09 Ablauf
Pläne, Baubeschreibung, Fotos der Heizung, was Sie haben. Per E-Mail oder WhatsApp. Was fehlt, klären wir am Telefon.
Wir rechnen vorab und sagen Ihnen, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, was der Ausweis kostet und was er für Sie bedeutet.
Nach Ihrem Go und vollständigen Unterlagen erhalten Sie den Bedarfsausweis mit DIBt-Registriernummer als PDF.
10 Häufige Fragen
Nach heutigem Recht sind Baudenkmäler bis 31.12.2026 von der Vorlagepflicht bei Verkauf und Vermietung ausgenommen. Ab 01.01.2027 entfällt diese Ausnahme, dann brauchen auch Denkmäler bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung einen Ausweis. Ob Ihr Haus unter Denkmalschutz steht, klärt die Denkmalbehörde. Wer 2027 verpachten will, ist mit einem Ausweis aus 2026 auf der sicheren Seite.
Die Bauakte zum Grundstück führt die Baurechtsbehörde der Stadt Baden-Baden. Bei Denkmälern kann die Denkmalbehörde ergänzende Unterlagen zu genehmigten Maßnahmen haben. Eine Akte ist nicht immer vollständig, deshalb ergänzen wir sie mit Fotos und Technikangaben. Was am Ende fehlt, benennt die kostenlose Vorprüfung.
Das ist ein Mischgebäude. Bis 31.12.2026 sind es zwei Ausweise, einer für den Nichtwohnteil und einer für den Wohnteil, die wir als Paket für 899 EUR statt 1.298 EUR einzeln ausstellen. Ab 01.01.2027 gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet wie beim Nichtwohngebäude. Ein 2026 ausgestelltes Ausweispaar bleibt 10 Jahre gültig.
Ja, die Technik ist anspruchsvoller. Zimmer, Küche, Schwimmbad oder Sauna, Tagungsräume und Verwaltung werden als eigene Nutzungszonen mit eigenen Randbedingungen gerechnet. Im Festpreis von 899 EUR sind bis zu vier Zonen enthalten. Sehr komplexe Häuser prüfen wir vorab kostenlos und nennen einen verbindlichen Festpreis.
Der Bedarfsausweis nach DIN V 18599 kostet 899 EUR als Endpreis, mit bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, DIBt-Registriernummer und 10 Jahren Gültigkeit. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die Vorprüfung einen verbindlichen Festpreis. Die Preise enthalten keine ausgewiesene Umsatzsteuer, wir sind Kleinunternehmer nach § 19 UStG.
Eine Aushangpflicht besteht für Behördengebäude mit starkem Publikumsverkehr über 250 m². Für sonstige Gebäude mit starkem Publikumsverkehr über 500 m² gilt sie nur, wenn ein Ausweis vorhanden ist. Ein Hotel fällt nicht automatisch darunter, das hängt von der Nutzung und der Fläche ab. Die Vorlagepflicht bei Verkauf und Verpachtung bleibt in jedem Fall bestehen.
Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt 10 Jahre gültig, er muss weder ausgetauscht noch umgeschrieben werden. Allerdings trägt er für Nichtwohngebäude noch keine Effizienzklasse, die Skala A bis G gilt erst für neue Ausweise. Wer einen Verkauf oder eine Verpachtung plant, kann den Ausweis daher getrost schon jetzt bestellen.
Bis 31.12.2026 haben Sie bei Nichtwohngebäuden die Wahl. Wir empfehlen den Bedarfsausweis, weil Hotelverbräuche stark von Auslastung und Betreiber abhängen und für den Käufer wenig über das Haus sagen. Ab 01.01.2027 ist für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis zulässig.
Stadtteile in Baden-Baden
Weitere Städte im Regierungsbezirk Karlsruhe
Auch in Baden-Württemberg
Schicken Sie uns, was Sie zum Gebäude haben. Wir prüfen kostenlos vorab, nennen den Festpreis und liefern den Ausweis innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen.