Welches Landesrecht gilt in Baden-Württemberg zusätzlich zum GModG?

Wer in Baden-Württemberg ein Gewerbegebäude besitzt, hört zwei Dinge durcheinander: „Energieausweis“ und „Solarpflicht“. Sie gehören zu verschiedenen Gesetzen, haben verschiedene Auslöser und verschiedene Behörden. Dieser Text sortiert sie.

Wer regelt in Baden-Württemberg was: Bund oder Land?

Der Bund regelt den Energieausweis, das Land regelt Solarstrom, Wärmenutzung und Planung. Das ist die Faustregel.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) bestimmt, wann ein Ausweis vorgelegt werden muss, welche Art zulässig ist und wie lange er gilt. Ein Ausweis ist 10 Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GModG). Das gilt in Ravensburg genauso wie in Mannheim.

Das Land kommt an drei Stellen ins Spiel:

• Vollzug. Zuständig für die Kontrolle sind die Länder, also die Bauaufsicht. Die Stichprobenkontrolle läuft über die DIBt-Registriernummer (§ 99 GModG). In der Praxis ist das Bußgeld selten das Problem, die Abmahnung wegen fehlender Pflichtangaben in Anzeigen ist es häufiger.
• Wer ausstellen darf. § 88 Abs. 1 GModG verweist zweimal auf Landesrecht: Nr. 1 nennt Bauvorlage- und Nachweisberechtigte „nach Landesrecht“, Nr. 5 (neu seit 29.07.2026) alle, die nach Landesrecht die Erfüllungserklärung nach § 92 ausstellen dürfen. Wer das ist, steht in den Landesvorschriften, nicht im Bundesgesetz.
• Eigene Pflichten. Das Klimaschutzgesetz und das Erneuerbare-Wärme-Gesetz des Landes sind eigenständige Pflichten für bestimmte Anlässe.

Ob Ihr Aussteller zur Gruppe nach § 88 gehört, klärt der Ratgeber Ausstellungsberechtigte. Den Bundesrahmen fasst der GModG-Überblick zusammen.

Muss auf mein neues Gewerbedach in Baden-Württemberg Photovoltaik?

Ja, wenn Sie ein Nichtwohngebäude neu bauen und der Bauantrag ab dem 1. Januar 2022 eingegangen ist. Gebäude unter 50 m² Nutzfläche (Netto-Grundfläche nach DIN 277) gelten als ungeeignet.

So beschreibt es das Umweltministerium in seiner FAQ zur Photovoltaikpflicht, die sich auf § 23 KlimaG BW und die Photovoltaik-Pflicht-Verordnung stützt. Maßgeblich ist bei Neubauten der Eingang des Bauantrags beziehungsweise der vollständigen Bauvorlagen.

Den Wortlaut von § 23 und der Verordnung konnten wir im Landesrechtsportal nicht selbst gegenlesen. Die Zahlen hier stammen aus der Ministeriumsseite. Bei einem konkreten Bauvorhaben gehört der Wortlaut in die Hand Ihres Planers.

Gilt die Solarpflicht auch bei einer Dachsanierung oder einem neuen Parkplatz?

Ja, in beiden Fällen, mit eigenen Stichtagen. Der Auslöser ist jeweils eine Baumaßnahme, kein Ausweis.

Anlass	Stichtag	Auslöser und Eignung
Neubau Nichtwohngebäude	1. Januar 2022	Eingang des Bauantrags bzw. der vollständigen Bauvorlagen
Grundlegende Dachsanierung	1. Januar 2023	Baubeginn; Abdichtung oder Eindeckung wird vollständig erneuert
Neuer offener Parkplatz	1. Januar 2022	mehr als 35 Stellplätze

„Grundlegend“ bedeutet laut Ministerium: Die Abdichtung oder Eindeckung wird komplett erneuert. Eine Reparatur nach einem kurzfristigen Schaden zählt nicht. Geeignet ist eine zusammenhängende, durch Dachkanten abgrenzbare Fläche ab 20 m². Flachdächer dürfen höchstens 20° geneigt sein. Steildächer zwischen 20° und 60° sind nur geeignet, wenn sie nach West, Ost oder dazwischen über Süden ausgerichtet sind. Nach Norden ausgerichtete Steildächer sind ausgenommen.

Bei Parkplätzen zählen mindestens vier unmittelbar nebeneinanderliegende Pkw-Stellplätze mit höchstens 10° Neigung als geeignet.

Das trifft in Baden-Württemberg vor allem Betriebe, die sowieso gerade bauen: die Zuliefererhalle im Neckartal mit neuem Flachdach, den Logistikstandort an der A8 mit großem Mitarbeiterparkplatz, das Autohaus mit Neubau der Ausstellungshalle.

Wie groß muss die Anlage sein und gibt es Auswege?

Im Regelfall müssen Module auf mindestens 60 % der Dachfläche liegen, bei Parkplätzen auf 60 % der Eignungsfläche, Fahrgassen ausgenommen.

Das Ministerium nennt dazu mehrere Stellschrauben:

• Bei notwendigen anderen Dachnutzungen, etwa einer Dachterrasse, sind es 75 % der verbleibenden Eignungsfläche. Bei Dachbegrünungspflicht sind es 30 %.
• Die Obergrenze liegt bei 750 kWp (Inbetriebnahme ab 1. Mai 2025).
• Ersatz ist möglich durch Solarthermie (1 kWp entspricht 5,5 m² Kollektorfläche), durch Fassadenanlagen oder durch Anlagen im unmittelbaren Umfeld. Bestandsanlagen werden nicht angerechnet.
• Bei Neubauten von Nichtwohngebäuden gibt es eine Befreiung, wenn die Mehrkosten die Schwelle von 20 % überschreiten.

Einen Zusammenhang mit dem Energieausweis gibt es nicht. Sie dürfen aber beides planen: Der Bedarfsausweis rechnet Ihren Wärme- und Strombedarf, und die Dachfläche, die Sie ohnehin belegen müssen, ist ein guter Anlass, den Strombedarf von Kühlung und Beleuchtung gleich mitzuprüfen.

Was ist das EWärmeG und betrifft es mein Gebäude?

Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz Baden-Württemberg betrifft Gebäude, die am 1. Januar 2009 bereits standen, ab einer Fläche von 50 m². Es gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude.

Neubauten ab dem 1. Januar 2009 fallen laut Merkblatt des Umweltministeriums (Stand Dezember 2023) nur unter das Bundesrecht. Geltungsbereich und Ausnahmen stehen in § 2 Abs. 2 EWärmeG.

Die Pflicht entsteht nicht von allein:

1. Auslöser ist der Austausch des Kessels oder eines anderen zentralen Wärmeerzeugers oder der erstmalige Einbau einer zentralen Heizanlage. Bei mehreren Wärmeerzeugern entsteht sie schon beim ersten Tausch.
2. Pflicht: mindestens 15 % des jährlichen Wärmeenergiebedarfs aus erneuerbaren Energien oder entsprechende Ersatzmaßnahmen.
3. Nachweis gegenüber der unteren Baurechtsbehörde innerhalb von 18 Monaten nach Inbetriebnahme des neuen Wärmeerzeugers.

Das Merkblatt stammt aus der Zeit vor der Novelle vom 23. Juli 2026. Das Bundesrecht hat sich beim Heizungsteil seit dem 29.07.2026 geändert: Die 65-Prozent-Regel ist entfallen. Wie das Land sein Recht daran anpasst, haben wir nicht belegt. Wer einen Heizungstausch plant, fragt vorher bei der unteren Baurechtsbehörde nach, ob und wie das EWärmeG für sein Gebäude gilt.

Wie erfülle ich das EWärmeG bei einem Nichtwohngebäude?

Das Land bietet vier Wege, die sich kombinieren lassen: erneuerbare Energien, baulicher Wärmeschutz, sonstige Ersatzmaßnahmen und der Sanierungsfahrplan.

Option	Beispiele laut Ministerium
Erneuerbare Energien	Solarthermie, Holzzentralheizung, Wärmepumpe, Biogas, Bioöl
Baulicher Wärmeschutz	Dach oder oberste Geschossdecke, Außenwände, Kellerdecke, oder Senkung des Wärmebedarfs um 15 %
Sonstige Ersatzmaßnahmen	KWK, Wärmenetz, Photovoltaik, Wärmerückgewinnung aus Lüftungsanlagen, Abwärmenutzung
Sanierungsfahrplan	als vierte Option geführt

Bioöl und Biogas sind höchstens zu zwei Dritteln anrechenbar. Bereits vorhandene Anlagen, etwa eine PV-Anlage, können angerechnet werden. Die Pflicht entfällt, soweit alle Maßnahmen technisch oder baulich unmöglich sind oder dem Denkmalschutz bzw. anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprechen. Auf Antrag gibt es eine Härtefallbefreiung.

Ob der Sanierungsfahrplan die Pflicht vollständig ersetzt, steht auf der Ministeriumsseite nicht ausdrücklich. Wir nennen ihn deshalb nur als Option.

Für die Produktionshalle mit Abwärme aus Druckluft oder Prozess ist die Abwärmenutzung interessant, für die Bürozeile mit Lüftungsanlage die Wärmerückgewinnung. Das sind Ersatzmaßnahmen im Sinne der Tabelle.

Was bedeutet die kommunale Wärmeplanung für Gewerbeeigentümer?

Zunächst nichts Verbindliches. Der Wärmeplan ist rechtlich unverbindlich und ohne Außenwirkung, er löst für Eigentümer allein keine Pflicht aus.

Gemeinden über 100.000 Einwohner mussten ihn bis 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Gemeinden bis 30. Juni 2028. Stadtkreise und Große Kreisstädte hatten schon eine frühere Frist, den 31. Dezember 2023, und müssen den Plan spätestens alle sieben Jahre fortschreiben (§ 4 Abs. 2 WPG, § 27 Abs. 3 KlimaG BW).

Praktisch heißt das: Schauen Sie in den Plan Ihrer Stadt, wenn Sie über einen Heizungstausch nachdenken. Er zeigt, wo Wärmenetze liegen oder geplant sind. Für ein Gewerbegebäude in Stuttgart, Karlsruhe oder Mannheim ist das eine andere Entscheidungslage als für einen Betrieb in einer kleinen Gemeinde auf der Schwäbischen Alb.

Welche Landesförderung gibt es für Gewerbegebäude?

Beratung wird gefördert, Kredite für energetische Gebäudesanierung eher nicht. Das ist der Stand am 11.10.2026.

EnergizeBW, Förderaufruf „Energiefahrplan“ (Stand 23.04.2026): Zuschuss für die Erstellung eines Energiefahrplans, also für Beratung, nicht für Investitionen. Antragsberechtigt sind Unternehmen jeder Rechtsform und gemeinnützige Einrichtungen mit mindestens einem Standort in Baden-Württemberg. Der Zuschuss beträgt 50 % der förderfähigen Ausgaben für KMU und 30 % für Nicht-KMU, höchstens 50.000 €. Antrag bis 15.12.2026, 18:00 Uhr, über das Online-Portal des Projektträgers Karlsruhe.

Klimaschutz-Plus für Kommunen: kein Unternehmensprogramm. Teil 1 (BW-Bonus und Schulbonus) richtet sich an Städte, Gemeinden und Kreise als Eigentümer kommunaler Verwaltungsgebäude und Schulen. Einreichfrist bis 31.12.2026, vorzeitige Schließung bei Mittelausschöpfung möglich.

L-Bank Umweltfinanzierung: Förderdarlehen über die Hausbank für Freiberufler und Unternehmen, 10.000 € bis 5 Mio. €. Die L-Bank schließt laut Produktseite Gebäude und Anlagen aus, die unter das GModG fallen, sowie Investitionen mit Schwerpunkt Energieeffizienz oder erneuerbare Energien. Für die typische Gebäudesanierung ist das also kein Kredit.

Weitere Programme sind im Ratgeber Landesförderung eingeordnet.

Was gilt für Ihren Energieausweis in Baden-Württemberg 2026 und 2027?

Bis 31.12.2026 haben Sie bei Nichtwohngebäuden die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Ab 01.01.2027 gibt es nur noch den Bedarfsausweis.

Der Verbrauchsausweis bleibt ab 2027 reinen Wohngebäuden vorbehalten (§ 82 Abs. 1 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung). Zusätzlich ändert sich:

• Nichtwohngebäude bekommen erstmals Klassen A bis G.
• Die Denkmal-Ausnahme entfällt. Auch beim denkmalgeschützten Fabrikgebäude oder Bürgerhaus in einer Altstadt braucht es dann bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung einen Ausweis.
• Für bestehende Nichtwohngebäude legt § 40 GModG Renovierungsanforderungen fest: ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-fache des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes, ab 01.01.2033 das 2,95-fache. Es gibt Ausnahmen. Der Ausweis selbst löst die Pflicht nicht aus, der Nachweis wird nur auf Verlangen der Behörde geführt. Mehr dazu unter Sanierungspflicht.

Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt 10 Jahre gültig, es gibt keine Austauschpflicht. Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis. Er ist nutzerunabhängig und liefert Modernisierungsempfehlungen, die sich mit Ihren Landespflichten verbinden lassen: Wer ohnehin das Dach erneuert oder die Heizung tauscht, sieht im Ausweis, welche Maßnahme den größten Hebel hat.

Was gilt, wenn Sie Ihr Gebäude vermieten oder verkaufen?

Dann kommt der Ausweis vor allem aus dem Bundesrecht, nicht aus dem Land. Die Landespflichten betreffen Ihre Baumaßnahmen, nicht den Vertrag.

Wer ein Gewerbeobjekt verkauft oder vermietet, legt Kauf- oder Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vor (§ 80 Abs. 3 bis 5 GModG). Ab 2027 gilt das auch bei der Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags. Fehlt der Ausweis, droht ein Bußgeld bis 10.000 EUR (§ 108 GModG). Wer auf Immobilienportalen inseriert, braucht die Pflichtangaben nach § 87 GModG, sonst ist die Abmahnung das größere Risiko.

Für Käufer ist die Landesebene ein Prüfpunkt, nicht mehr: Wurde das Dach in den letzten Jahren grundlegend saniert und liegt darauf eine PV-Anlage? Wurde der Kessel getauscht und der Nachweis nach EWärmeG geführt? Solche Fragen gehören in die Due Diligence neben den Ausweis. Ein Bedarfsausweis zeigt außerdem, welche Modernisierung ansteht, wenn Sie später selbst vor einem Dach- oder Heizungsprojekt stehen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Trennen Sie die Fragen: Ausweis zuerst, dann Dach, dann Heizung.

1. Ausweis klären. Läuft Ihr Ausweis ab oder steht ein Verkauf oder eine Vermietung an? Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu 4 Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Lieferung innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, ohne Vor-Ort-Termin.
2. Anlass prüfen. Steht Neubau, Dachsanierung, Parkplatzbau oder Kesseltausch an, sprechen Sie vorab mit Planer und unterer Baurechtsbehörde über PV und EWärmeG.
3. Förderung prüfen. Den Energiefahrplan können Sie bis 15.12.2026 beantragen. Lesen Sie die Bedingungen im Förderaufruf.

Alle Preise sind Endpreise, wir sind Kleinunternehmer nach § 19 UStG. Sagen Sie uns, was Sie haben, und wir sagen Ihnen vorab, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was noch fehlt. Starten Sie mit der kostenlosen Vorprüfung oder rufen Sie an: 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.