Muss mein Betrieb in Baden-Württemberg ab 2030 sanieren? Die Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude

Eine Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude gibt es, aber sie arbeitet mit einer Zahl und nicht mit einem Buchstaben. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) setzt in § 40 Höchstwerte für den Primärenergiebedarf bestehender Gewerbebauten. Was das für eine Zuliefererhalle im Neckartal, eine Praxis in Freiburg oder ein Hotel am Bodensee bedeutet, klärt dieser Ratgeber.

Muss mein Betrieb in Baden-Württemberg ab 2030 wirklich sanieren?

Nur dann, wenn Ihr Gebäude den Grenzwert überschreitet und keine Erfüllungsfiktion oder Ausnahme greift. Die Pflicht ist keine pauschale Sanierungsanordnung, sondern eine Obergrenze, die Sie als Eigentümer einhalten müssen.

Die Novelle vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 verkündet. Der neue Name und der Heizungsteil gelten seit dem 29. Juli 2026. Der neue § 40 mit dem Titel „Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude“ gilt zusammen mit dem neuen Ausweisrecht ab dem 1. Januar 2027. Die Jahreszahlen 2030 und 2033 sind Stichtage, an denen die Grenzwerte greifen, keine weiteren Inkrafttretensdaten.

Für Baden-Württemberg gilt dasselbe Bundesrecht wie überall. Die Besonderheit liegt im Bestand: Wer zwischen Mannheim und Konstanz Hallen, Büros und Betriebsgebäude aus den 1960er bis 1980er Jahren besitzt, steht häufiger vor der Rechenfrage als ein Eigentümer eines Neubaus.

Welche Zahl entscheidet, ob mein Gebäude durchfällt?

Der Jahres-Primärenergiebedarf im Verhältnis zu einem Referenzgebäude. Ab dem 1. Januar 2030 darf er das 3,5-fache, ab dem 1. Januar 2033 das 2,95-fache des Referenzgebäudes nicht überschreiten.

Das Referenzgebäude ist ein rechnerischer Zwilling: gleiche Geometrie, gleiche Nutzfläche, gleiche Ausrichtung, gleiche Nutzung, aber mit der technischen Referenzausführung des Gesetzes. Für dessen Wärmeversorgung wird immer ein Primärenergiefaktor von 0,7 angesetzt. Mitgerechnet werden Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und die eingebaute Beleuchtung. Maschinen und Prozesswärme einer Produktion zählen nicht dazu.

Ein Gedankenspiel mit angenommenen Zahlen: Rechnet das Referenzgebäude Ihrer Halle mit 100 Einheiten, dürfen Sie 2030 bis 350 Einheiten verbrauchen und 2033 bis 295. Liegt Ihr berechneter Wert bei 320, sind Sie 2030 sicher und 2033 darüber. Die Zahl dient nur der Anschauung, Ihr echter Wert kommt aus einer Bilanzierung nach DIN/TS 18599:2025-10.

Die Gesetzesbegründung schätzt, dass die Stufe 2030 bundesweit ungefähr die schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude trifft, im Wesentlichen Klasse G, die Stufe 2033 ungefähr 26 Prozent, also die Klassen F und G. Das ist eine Größenordnung für das ganze Land, keine Aussage über Ihr Gebäude.

Welche Gebäude gelten ohne Rechnung als erfüllt?

Wer ab 1996 gebaut hat, überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse heizt oder an Fernwärme hängt, gilt als erfüllt. Das gilt als eigener Tatbestand, einer genügt.

Für ältere Gebäude gibt es einen weiteren Weg: Sie wurden vor 1996 errichtet und der Eigentümer weist nach, dass sie durch spätere Änderungen mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 gebracht wurden, oder dass der Jahres-Heizwärmebedarf diese Anforderungen nicht überschreitet.

Tatbestand	Was Sie belegen müssen	Typischer Fall in Baden-Württemberg
Baujahr ab 1. Januar 1996	Baugenehmigung oder Bauakte	Logistikhalle in einem Gewerbepark an der A8
Wärmeschutz auf Niveau 1994	Nachweis späterer Änderungen oder Heizwärmebedarf	Bürohaus der 1980er mit neuer Fassade und Fenstern
Überwiegend Wärmepumpe	Anlagendokumentation	Praxisgebäude mit Wärmepumpe nach Heizungstausch
Überwiegend Biomasse	Anlagendokumentation	Hotel mit Hackschnitzelheizung im Schwarzwald
Fernwärmeversorgung	Liefervertrag oder Anschlussbestätigung	Büro in einer Innenstadt mit Fernwärmenetz

Wichtig für Biomasse: Der Primärenergiefaktor für Biomasse steigt ab 2027 von 0,2 auf 0,7. Als Erfüllungsfiktion in § 40 bleibt die überwiegende Beheizung mit Biomasse trotzdem bestehen.

Welche Ausnahmen kennt das Gesetz noch?

Die Pflicht greift nicht bei feststehendem Abriss, Aufgabe des Betriebsgeländes, Nutzungsänderung oder umfassender Sanierung, bei bestimmten Baudenkmälern, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftlichen Nutzgebäuden mit niedrigem Energiebedarf, bei freistehenden kleinen Gebäuden und bei Verteidigungsgebäuden des Bundes.

Dazu kommt eine allgemeine Grenze: Die Pflicht entfällt, soweit sie technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Das sind Einzelfallfragen. Baujahr oder Branche allein beantworten sie nicht.

Zwei Punkte, die in Baden-Württemberg oft zählen:

• Denkmal: Ein Baudenkmal mit besonders geschützter oder erhaltenswerter Bausubstanz ist von § 40 ausgenommen. In Heidelberg, wo viele Gebäude unter Denkmalschutz stehen, ist das keine Randfrage. Aber Vorsicht: Die Ausnahme von der Ausweispflicht für Baudenkmäler entfällt zum 1. Januar 2027. Ausgenommen von der Sanierungspflicht heißt nicht ausgenommen vom Energieausweis.
• Werkstatt und Industrieanlage: Die Ausnahme gilt nur bei niedrigem Energiebedarf. Eine Halle mit beheizten Büro- oder Montagezonen ist keine pauschale Ausnahme, auch wenn darin produziert wird.

Wie sieht das bei typischen Gebäuden zwischen Bodensee und Main aus?

Die Antwort hängt an vier Fragen: Baujahr, Wärmeerzeuger, Schutzstatus und Nutzung. Fünf Beispiele zeigen, wie die Prüfreihenfolge in der Praxis läuft.

Gebäude	Erste Prüffrage	Wahrscheinliche Einordnung
Zuliefererhalle im Neckartal, Baujahr 1972, Gaskessel	Wärmeschutz nachträglich verbessert?	Nicht erfüllt per Fiktion, Rechnung nötig
Praxis in Freiburg, saniert, Wärmepumpe	Überwiegend Wärmepumpe?	Gilt als erfüllt
Bürohaus in Karlsruhe, Baujahr 1985	Fassade und Fenster erneuert?	Hängt vom Nachweis ab
Hotel am Bodensee, Baujahr 1968, Ölheizung	Heizungstausch geplant?	Rechnung nötig, Wärmeerzeuger entscheidet
Historisches Geschäftshaus in der Heidelberger Altstadt	Baudenkmal mit geschützter Bausubstanz?	Ausnahme möglich, Ausweis ab 2027 trotzdem nötig

Das ist keine Rechtsberatung für Ihren Einzelfall. Die Tabelle zeigt, wo die Prüfung beginnt. Gerade bei Betrieben, die über Jahrzehnte angebaut haben, lohnt eine saubere Zonierung: Eine Fertigungshalle mit angehängtem Verwaltungstrakt wird rechnerisch in Zonen mit unterschiedlicher Nutzung zerlegt, und die unbeheizte Lagerfläche verfälscht dabei nicht den Wert der beheizten Büros.

Warum trifft die Frage gerade den baden-württembergischen Mittelstand?

Weil hier Gebäude über Generationen gewachsen sind. Maschinenbauer, Zulieferer und Hidden Champions haben ihre Standorte selten in einem Zug gebaut. Eine Halle aus den 1960er Jahren steht neben einem Verwaltungsbau der 1990er und einer Montagehalle von 2010. Für § 40 zählt jedes bestehende Nichtwohngebäude für sich, und die älteren Teile liegen häufig vor dem Stichtag 1996.

Dazu kommt die Streuung der Nutzungen: Reinraum, Büro, Kantine, Lager und Versand unter einem Dach. Je genauer die Zonen abgebildet sind, desto belastbarer wird die Zahl. Wer Betriebsteile baulich trennt, etwa durch eine Brandwand und eigene Heizung, sollte in der Vorprüfung klären lassen, ob es rechtlich zwei Gebäude sind. Das beeinflusst, welche Fiktion für welchen Teil gilt.

Wer verlangt den Nachweis, und was muss ich dann vorlegen?

Die nach Landesrecht zuständige Behörde kann den Nachweis verlangen, und Sie führen ihn mit einem Energieausweis oder auf andere geeignete Weise. Voraussetzung ist, dass daraus die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes hervorgeht. Das regelt § 41 GModG.

Eine Sonderregel betrifft ältere Ausweise. Ein Bedarfsausweis, der vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurde, taugt als Nachweis

• bis zum 31. Dezember 2032 nur, wenn der ausgewiesene nicht erneuerbare Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-fache des Endwerts der Effizienzskala erreicht,
• ab dem 1. Januar 2033 nur, wenn er höchstens das 0,4-fache erreicht.

Das ist die Folge einer Gesetzeslogik, die kein Gebäude mit schwachem Altausweis „durchwinkt“. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, eine Austauschpflicht gibt es nicht. Als Beleg für § 40 reicht er aber nicht in jedem Fall.

Was droht bei einem Verstoß, und was ändert sich beim Verkauf?

Ein Verstoß gegen § 40 Absatz 1 ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Absatz 1 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Maßnahme vor, es verlangt, dass der Wert zum Stichtag eingehalten wird.

Praktisch wichtiger ist die Frage beim Eigentümerwechsel. Wer ein Nichtwohngebäude kauft, ist ab dem Stichtag selbst der Eigentümer, den § 40 adressiert. Für Käufer ist die Einordnung des Gebäudes deshalb ein Verhandlungsthema. Wer als Verkäufer eine belegte Zahl vorlegen kann, beantwortet die Frage, bevor sie gestellt wird.

Wie hängen Energieausweis und Sanierungspflicht zusammen?

Der Ausweis löst die Pflicht nicht aus, liefert aber die Zahl, an der sie sich messen lässt. Das Ausweisrecht und § 40 laufen rechtlich getrennt.

Die Rechtslage in zwei Zeitabschnitten:

• Bis 31.12.2026: Bei Nichtwohngebäuden haben Sie die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Nichtwohngebäude haben dabei keine Effizienzklasse.
• Ab 01.01.2027: Für Nichtwohngebäude gibt es bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und der Verlängerung eines solchen Vertrags nur noch den Bedarfsausweis, digital und maschinenlesbar, erstmals mit Klassen A bis G.

Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis. Er rechnet das Gebäude durch, trennt Nutzungszonen und liefert Modernisierungsempfehlungen. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet bei uns 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu 4 Nutzungszonen, DIBt-Registriernummer und 10 Jahren Gültigkeit. Die Lieferung erfolgt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, ohne Vor-Ort-Termin. Wie das Verfahren aussieht, steht auf der Seite Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.

Welche Schritte sind bis 2030 sinnvoll?

Erst die Zahl, dann die Ausnahmen, dann die Maßnahmen. Diese Reihenfolge spart Geld, weil mancher Betrieb schon durch eine Erfüllungsfiktion raus ist.

1. Gebäude einordnen: Nutzung, Zonen, Baujahr, Wärmeerzeuger, Denkmalstatus festhalten.
2. Vorhandenen Ausweis prüfen: Typ, Ausstellungsdatum, Gültigkeit.
3. Bedarf berechnen lassen: Erst die Bilanzierung zeigt, wie weit das Gebäude über dem Referenzgebäude liegt.
4. Fiktionen und Ausnahmen prüfen: Gegebenenfalls ist ein Wärmepumpen-Umstieg oder ein Fernwärmeanschluss der kürzeste Weg.
5. Förderung prüfen: Zuschüsse und Kredite verändern die Wirtschaftlichkeit, siehe BAFA-Förderung.

Ob die Pflicht für Ihr Gebäude gilt, entscheidet am Ende die Rechnung. Die Eckdaten zum Gesetz fasst der Überblick zum Gebäudemodernisierungsgesetz zusammen, die Berechnungsgrundlage erklärt der Ratgeber zur DIN 18599, und die neue Skala A bis G erklärt der Ratgeber zu den Energieeffizienzklassen.

Was ist Ihr nächster Schritt?

Schicken Sie uns, was Sie haben, wir erledigen den Rest. In der kostenlosen Vorprüfung sagen wir vorab, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und welche Unterlagen noch fehlen. Fotos vom Typenschild der Heizung, vom Grundriss oder von Rechnungen genügen oft schon.

Starten Sie mit der kostenlosen Vorprüfung oder rechnen Sie erste Eckdaten mit dem Bedarfsausweis-Rechner. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67. Es gilt eine Geld-zurück-Garantie. Alle Preise sind Endpreise, als Kleinunternehmer nach § 19 UStG weisen wir keine Umsatzsteuer aus.