Was bedeutet das Gebäudemodernisierungsgesetz für Gewerbeeigentümer in Baden-Württemberg?

Fast jeder liest das neue Gesetz als Heizungsgesetz. Für Ihr Firmengebäude zwischen Schwäbischer Alb und Rhein ist das nur ein Teil der Geschichte. Der andere Teil entscheidet darüber, welchen Ausweis Sie beim nächsten Verkauf, bei der nächsten Vermietung oder bei der nächsten Vertragsverlängerung brauchen.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz, und was davon betrifft ein Gewerbegebäude?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) ist das alte GEG unter neuem Namen und mit neuen Teilen. Für Eigentümer von Nichtwohngebäuden zählen drei Bereiche: die Regeln zum Energieausweis (§§ 79 ff.), die Renovierungsanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude (§ 40) und, am Rand, der Heizungsteil.

Der Heizungsteil hat sich zum 29. Juli 2026 gedreht: Die pauschale 65-Prozent-Regel ist entfallen, der Gesetzgeber setzt auf Technologieoffenheit. Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen in Bestandsgebäuden gilt eine Beimischungsstaffel (§ 43 GModG) ab 2029 mit zunächst 10 Prozent. Wer in Baden-Württemberg gerade über den Kesseltausch in der Werkhalle nachdenkt, sollte das mit seinem Installateur durchsprechen.

Dieser Text konzentriert sich auf das, was Ihr Gebäude rechtlich begleitet: den Ausweis und die Fristen drumherum.

Welche Termine zählen, und welcher Teil gilt schon?

Der Gesetzgeber hat zwei Geschwindigkeiten eingebaut. Artikel 1 der Novelle gilt seit dem 29. Juli 2026, Artikel 2 mit dem neuen Ausweisrecht gilt erst ab dem 1. Januar 2027. Dazwischen liegt keine Übergangsfrist, nur ein Stichtag.

Datum	Was passiert
10.07.2026	Bundestag und Bundesrat beschließen die Novelle
28.07.2026	Verkündung als BGBl. 2026 I Nr. 226
29.07.2026	Artikel 1 gilt: neuer Name, neuer Heizungsteil
31.12.2026	Letzter Tag, an dem Nichtwohngebäude noch nach heutigem Ausweisrecht bedient werden
01.01.2027	Neues Energieausweisrecht gilt (Artikel 2)
01.01.2030	Renovierungsanforderung Stufe 1 nach § 40: höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes
01.01.2033	Stufe 2: höchstens das 2,95-Fache

Ein häufiger Irrtum: Im Juli 2026 seien die Ausweisregeln neu geworden. Im Juli kamen Name und Heizungsteil. Das Ausweisrecht ändert sich zum Jahreswechsel.

Was ändert sich am 1. Januar 2027 für Verkauf, Vermietung und Verlängerung?

Ab dem 1. Januar 2027 gilt für Nichtwohngebäude: Fehlt ein gültiger Ausweis, wird nur noch ein Bedarfsausweis ausgestellt. Die Vorlagepflicht erstreckt sich zusätzlich auf die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags. Der Ausweis wird digital und maschinenlesbar ausgestellt, Papier gibt es nur auf Verlangen.

Thema	Bis 31.12.2026	Ab 01.01.2027
Ausweisart bei Neuausstellung (Nichtwohngebäude)	Bedarf oder Verbrauch zur Wahl	Nur Bedarfsausweis
Anlässe	Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing	zusätzlich Verlängerung solcher Verträge
Effizienzklasse (Nichtwohngebäude)	keine	Skala A bis G
Baudenkmäler	von der Pflicht ausgenommen	Ausweis erforderlich
Kleine Gebäude	ausgenommen bis einschließlich 50 m² Nutzfläche	ausgenommen nur unter 50 m²
Berechnungsnorm	DIN V 18599:2018-09	DIN/TS 18599:2025-10
Primärenergiefaktor Strom	1,8	1,5

Die Verlängerung wirkt harmlos. Gewerbemietverträge laufen aber häufig befristet mit Optionen, und jede gezogene Option ist ab 2027 ein Anlass. Wer vorher weiß, wann Optionen anstehen, kann den Ausweis entspannt planen statt unter Zeitdruck.

Noch eine Einschränkung zur Ehrlichkeit: Die neuen amtlichen Muster nach § 85 Absatz 3 sind nach unserem Stand noch nicht bekanntgemacht. Wir beobachten das und passen die Ausweise an, sobald sie vorliegen.

Was heißt das für eine Zuliefererhalle im Neckartal, eine Praxis in Freiburg und ein Hotel am Bodensee?

Es heißt: dieselbe Rechtslage, aber ganz unterschiedliche Anlässe. Baden-Württemberg ist stark im Mittelstand, im Maschinenbau und bei Zulieferern der Automobilindustrie. Viele Hidden Champions sitzen in Gewerbegebieten mit Hallen aus den 1970er und 1980er Jahren, an die später Büroanbauten gesetzt wurden.

Die Zuliefererhalle. Produktion im Kern, Verwaltung im Anbau, vielleicht ein Lager mit Hochregalen. Für den Ausweis sind das mehrere Nutzungszonen mit unterschiedlichen Temperaturen und Beleuchtungsstärken. Anlässe sind typisch: Der Betrieb verkauft das Grundstück an die Nachfolger, vermietet eine Teilfläche an einen anderen Betrieb oder verlängert einen Pachtvertrag. Interessant für Werkstätten und Industriegebäude: § 40 kennt Ausnahmen für Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf. Die Ausnahme befreit Sie aber nicht von der Vorlage eines Ausweises beim Verkauf oder bei der Vermietung.

Die Praxis in Freiburg. Eine Arztpraxis oder eine Kanzlei sitzt oft zur Miete in einem Altbau, der Ausweis gehört zum Gebäude und ist Sache des Eigentümers. Läuft der Mietvertrag der Praxis aus und wird verlängert, ist das ab 2027 ein Vorlageanlass. Wer als Hauseigentümer in einer Hochschulstadt wie Freiburg, Tübingen oder Heidelberg mehrere solcher Mietverhältnisse hat, sollte die Laufzeiten einmal nebeneinander legen.

Das Hotel am Bodensee. Ein ganzjährig betriebenes Hotel ist kein Saisongebäude im Sinne der Ausnahme, die nur bei sehr kurzer Betriebszeit greift (weniger als vier Monate Beheizung und weniger als zwei Monate Kühlung, § 2 Abs. 2 Nr. 9 GModG). Hotels haben meist mehrere Zonen: Zimmer, Restaurant, Küche, Wellness. Das macht den Bedarfsausweis aussagekräftiger als eine Abrechnung, in der Gäste, Saison und Wetter alles überlagern. Pensionen und Gasthäuser im Schwarzwald stehen vor derselben Frage, oft in Gebäuden, die über Generationen angebaut wurden.

Das Bürogebäude in Stuttgart oder Karlsruhe. Hier ist die Klasse ab 2027 ein Argument im Gespräch mit Mietern und Käufern. Der Ausweis selbst löst keine Pflicht aus, er macht den Zustand sichtbar. Die Bürobestände der beiden Städte mischen Nachkriegsbauten, Häuser aus den 1960er und 1970er Jahren und neuere Anlagen. Zwischen einem Bürohaus mit Betonfassade aus dieser Zeit und einem Neubau im Europaviertel können auf der neuen Skala mehrere Klassen liegen. Wer als Vermieter zwischen beiden Welten Flächen anbietet, sollte wissen, auf welcher Seite des Referenzwerts sein Haus steht, bevor ein Interessent danach fragt.

Ob Halle, Praxis oder Hotel: Entscheidend ist, welcher Anlass bei Ihnen als Nächstes ansteht.

Welche Klasse bekommt mein Nichtwohngebäude ab 2027?

Ab 2027 vergleicht der Bedarfsausweis Ihr Gebäude mit einem rechnerischen Zwilling, dem Referenzgebäude. Aus dem Verhältnis der Primärenergiebedarfe ergibt sich die Klasse. Das Referenzgebäude hat dieselbe Geometrie, Fläche, Ausrichtung und Nutzung, aber normierte Hülle und Technik.

Klasse	Primärenergiereferenzfaktor
A	bis 1,0, und nur bei Nullemissionsgebäuden
B	über 1,0
C	über 1,48
D	über 1,97
E	über 2,46
F	über 2,95
G	über 3,5

Zwei Dinge stolpern Leser immer wieder: Klasse A ist nur mit Nullemissionsgebäude möglich, und die Skala A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten die bekannte Skala A+ bis H. Ausweise aus 2026 haben für Nichtwohngebäude keine Klasse und werden nicht umgeschrieben. Wie die Klassen im Detail funktionieren, steht im Ratgeber zu den Energieeffizienzklassen.

Müssen Gewerbegebäude ab 2030 saniert werden?

Nicht wegen des Ausweises, aber § 40 GModG setzt Grenzen. Bestehende Nichtwohngebäude dürfen ab 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache des Primärenergiebedarfs ihres Referenzgebäudes haben. Laut Gesetzesbegründung trifft die erste Grenze ungefähr die schlechtesten 16 Prozent, die zweite ungefähr 26 Prozent des Bestands.

Als erfüllt gelten Gebäude mit Baujahr ab 1996, mit Wärmeschutz auf dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995, mit überwiegend Wärmepumpe oder Biomasse oder mit Fernwärme. Ausnahmen gibt es unter anderem bei Abriss, Betriebsaufgabe, Nutzungsänderung, umfassender Sanierung, Baudenkmälern, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftlichen Gebäuden mit niedrigem Energiebedarf, freistehenden kleinen Gebäuden und bei Unzumutbarkeit. Den Nachweis nach § 41 verlangt die Behörde nur auf Anfrage. Wer prüfen will, ob das eigene Haus betroffen sein könnte, liest weiter im Ratgeber zur Sanierungspflicht.

Was gilt für ein Wohn- und Geschäftshaus mit Laden im Erdgeschoss?

Bis 31. Dezember 2026 werden bei einem erheblichen gewerblichen Anteil zwei Ausweise ausgestellt, einer für den Nichtwohnteil und einer für den Wohnteil. Ab 1. Januar 2027 gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, nach DIN/TS 18599 in Zonen gerechnet wie ein Nichtwohngebäude (§ 20 Absatz 2 neu).

Dieser Fall ist in Baden-Württemberg alltäglich: das Haus mit Metzgerei oder Bäckerei unten und Wohnungen darüber, in Marktstädtchen wie Schwäbisch Hall oder Esslingen ebenso wie in der Mannheimer Innenstadt. Unser Angebot für 2026: Beide Ausweise im Paket für 899 EUR statt 1.298 EUR einzeln. Ein 2026 ausgestelltes Paar bleibt zehn Jahre gültig. Einzelheiten stehen auf der Seite zum Bedarfsausweis für Mischgebäude.

Was ist mit dem denkmalgeschützten Haus in der Altstadt?

Die Ausnahme für Baudenkmäler gilt nur noch bis 31. Dezember 2026. Ab dem 1. Januar 2027 braucht auch ein Baudenkmal bei Verkauf, Vermietung und Verlängerung einen Energieausweis. Das betrifft die Fachwerkhäuser mit Ladenlokal ebenso wie historische Fabrikgebäude, die heute Büros beherbergen. Denkmalrechtliche Abstimmungen für Umbauten ändern sich dadurch nicht, der Ausweis dokumentiert nur den Ist-Zustand.

Wie sieht ein sinnvoller Fahrplan für den Rest des Jahres aus?

Drei Dinge reichen: das Ausstellungsdatum Ihres Ausweises prüfen, Vertragslaufzeiten nebeneinander legen und Unterlagen sammeln. Ein Ausweis, der 2017 ausgestellt wurde, läuft 2027 aus, genau dann, wenn die neuen Regeln gelten.

1. Datum prüfen. Steht kein gültiger Ausweis im Ordner, ist die Frage nur noch, ob Sie noch 2026 nach altem Recht bestellen oder 2027 nach neuem.
2. Verträge sortieren. Welche Mietverträge haben Optionen, welche Verkäufe stehen an?
3. Unterlagen bereitstellen. Grundrisse, Fotos von Fassade und Heizung, Typenschild, ggf. ein alter Ausweis. Den Rest klären wir am Telefon.

Für Ihr Budget gilt: Ein Festpreis erspart Ihnen die Überraschung, die bei Stundenhonoraren entstehen kann. Alles läuft bei uns ohne Vor-Ort-Termin, per Telefon, E-Mail und Fotos. Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet 899 EUR Festpreis, mit bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Die Lieferung erfolgt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die kostenlose Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis.

Wie gehen Sie jetzt am besten weiter vor?

Lassen Sie uns zuerst klären, welcher Anlass bei Ihnen als Nächstes ansteht und ob ein gültiger Ausweis vorliegt. Warum wir bei Gewerbe den Bedarfsausweis empfehlen, lesen Sie im Beitrag Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis bei Gewerbe?. Die Gesamtzeitachse für alle Gebäudearten steht unter Energieausweis-Pflicht ab 2027.

Der nächste Schritt ist klein: Fordern Sie die kostenlose Vorprüfung an oder rufen Sie an unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp. Wir sagen Ihnen vorab, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was wir noch brauchen. Es gilt die Geld-zurück-Garantie.