Welche Energieeffizienzklasse bekommt Ihr Nichtwohngebäude in Baden-Württemberg ab 2027?

Wer in Baden-Württemberg ein Gewerbegebäude besitzt, hört derzeit eine Frage auffallend oft: „Welche Klasse hat meine Halle eigentlich?“ Die ehrliche Antwort hat zwei Teile. Heute keine. Ab 2027 eine von sieben. Dieser Text erklärt, wie der Buchstabe zustande kommt, was er für Ihr Gebäude bedeutet und was er nicht bedeutet.

Rechtlicher Rahmen: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) lässt Ihnen bis 31.12.2026 bei Nichtwohngebäuden die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Ab 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht. Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis, und ab 2027 ist er bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing ohne gültigen Ausweis ohnehin die einzige Möglichkeit.

Welche Klasse hat ein Nichtwohngebäude in Baden-Württemberg heute?

Keine. Bis zum 31. Dezember 2026 sieht das Gesetz für Nichtwohngebäude keine Buchstabenklasse vor; die Skala A+ bis H nach Anlage 10 gehört ausschließlich zu Wohngebäuden.

Ein Ausweis für die Zuliefererhalle in Esslingen, die Steuerkanzlei in Ludwigsburg oder die Gaststätte in Konstanz zeigt deshalb Kennwerte: berechneter Endenergiebedarf, berechneter Primärenergiebedarf, aufgeteilt nach Wärme und Strom, dazu zwei Vergleichsmarken für Neubau und modernisierten Altbau. Wer daraus einen Buchstaben ableitet, erfindet ihn.

Das ist kein Nachteil. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, auch wenn 2027 die neue Skala startet. Niemand schreibt ihn um, niemand muss ihn austauschen.

Wie wird aus einem Gebäude ein Buchstabe?

Ab 2027 wird der errechnete Primärenergiebedarf Ihres Gebäudes durch den Primärenergiebedarf seines Referenzgebäudes geteilt. Das Ergebnis ist ein Verhältniswert; je kleiner er ist, desto besser die Klasse.

Das Referenzgebäude ist ein rechnerischer Zwilling: gleiche Geometrie, gleiche Nutzfläche, gleiche Ausrichtung, gleiche Nutzung, aber mit normativ vorgegebener Hülle und Technik. Für den Klassenvergleich wird seine Wärmeversorgung mit dem Primärenergiefaktor 0,7 angesetzt. Wie dieser Zwilling aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber Das Referenzgebäude: der Maßstab im Bedarfsausweis.

Der Kniff dahinter: Ihr Gebäude konkurriert nicht mit einem anderen Betrieb, sondern mit sich selbst in einer Idealfassung. Eine Praxis in der Freiburger Wiehre und ein Kühllager in Heilbronn haben völlig verschiedene Energieprofile. Eine starre Grenze wie „150 kWh“ würde eines der beiden ungerecht behandeln. Der Verhältniswert tut das nicht.

Welche Grenzwerte gelten für die Klassen A bis G?

Anlage 10a setzt sieben Stufen: A bis 1,0 und nur als Nullemissionsgebäude, B über 1,0, C über 1,48, D über 1,97, E über 2,46, F über 2,95, G über 3,5.

Klasse	Verhältniswert zum Referenzgebäude	Wo man sie in Baden-Württemberg erwarten kann (Einschätzung)
A	bis 1,0, nur Nullemissionsgebäude	konsequent geplanter Neubau, etwa ein Bürohaus ohne fossile Heizung in einem Technologiepark
B	über 1,0 bis 1,48	junger Bau mit guter Hülle, aber noch mit fossiler Restwärme
C	über 1,48 bis 1,97	sanierte Büros und Praxen mit moderner Anlagentechnik
D	über 1,97 bis 2,46	teilmodernisierte Hallen, Läden und Hotels der 1990er und 2000er Jahre
E	über 2,46 bis 2,95	Bestandsbauten mit älterer Heizung und Lüftung
F	über 2,95 bis 3,5	Gewerbebauten der Nachkriegszeit mit wenig Modernisierung
G	über 3,5	unsanierte Altbestände, ungedämmte Hülle, veraltete Technik

Die Verhältniswerte sind amtlich. Die dritte Spalte ist eine redaktionelle Einordnung, keine Messung und kein Grenzwert. Welche Klasse Ihr Gebäude tatsächlich erreicht, zeigt erst die Berechnung nach DIN 18599, siehe DIN 18599 verständlich erklärt.

Warum bleibt Klasse A für die meisten Bestandsbauten außer Reichweite?

Weil Klasse A zwei Bedingungen gleichzeitig verlangt: höchstens 1,0 im Verhältniswert und der Status Nullemissionsgebäude, also keine Emissionen aus fossiler Energie am Standort.

Ein neues Bürogebäude mit Gasbrennwertkessel kann rechnerisch hervorragend sein und landet trotzdem bei B. Umgekehrt hilft Ihnen ein sehr niedriger Verhältniswert nicht, wenn die Spitzenlast noch mit Öl gedeckt wird. Eine Stufe oberhalb von A, ein A+ oder A0, gibt es für Nichtwohngebäude nicht.

Für Neubauten ist A ein erreichbares Ziel, wenn Heizung, Hülle und Beleuchtung zusammen geplant werden. Für den Bestand ist realistischer, über B bis D zu sprechen. Die Rechtsgrundlagen für Neubauten fasst Neubau eines Nichtwohngebäudes zusammen.

Verschiebt sich meine Klasse, obwohl ich nichts umbaue?

Ja, rechnerisch kann sie sich verschieben. Ab 2027 sinkt der Primärenergiefaktor für Strom von 1,8 auf 1,5, der für Biomasse steigt von 0,2 auf 0,7, und DIN/TS 18599:2025-10 ersetzt DIN V 18599:2018-09.

Die Folgen sind je nach Heizsystem verschieden:

• Wärmepumpe: Der günstigere Stromfaktor wirkt zu Ihren Gunsten.
• Holzpellets oder Hackschnitzel: Der höhere Biomassefaktor nimmt den bisherigen Rechenvorteil. Wer im Schwarzwald oder auf der Alb mit Holz heizt, sollte das im Blick haben.
• Erdgas oder Heizöl: Die Faktoren stehen in Anlage 4 GModG; wie sich das auswirkt, hängt von Ihrer Anlage ab. Die Berechnung zeigt es.

Ein identisches Gebäude kann 2027 also anders dastehen, als es eine Rechnung von 2026 vermuten lässt. Das spricht nicht gegen einen Ausweis 2026. Er gilt zehn Jahre, aber er trägt keinen Buchstaben.

Welche Gebäude in Baden-Württemberg landen eher in welcher Klasse?

Baden-Württemberg ist Industrie- und Mittelstandsland, und das prägt die typischen Fälle. Eine Tendenz lässt sich benennen, die Zahl nur berechnen.

Zuliefererhallen im Neckartal, in Sindelfingen oder Göppingen. Hier sind es oft Hallen mit angebautem Büro, gewachsen in mehreren Bauabschnitten. Die Hülle der Halle und die des Büroteils unterscheiden sich, die Lüftung ebenso. Solche Gebäude bilden wir in Nutzungszonen ab; im Festpreis sind bis zu vier enthalten. Fällt eine Teilfläche aus dem Rahmen, etwa eine Lackierkabine, kann sie das Gesamtergebnis spürbar ziehen.

Bürostandorte in Stuttgart und Karlsruhe. Wer eine Etage in einem Bau der 1970er Jahre vermietet, hat meist eine andere Ausgangslage als der Eigentümer eines Neubaus im Europaviertel. In Verhandlungen werden Klassen hier sichtbar werden, weil Mieter vergleichen.

Praxen und Kanzleien in Hochschulstädten wie Freiburg, Tübingen oder Heidelberg. Oft sind es umgenutzte Altbauten mit hohen Räumen, teilweise im Denkmalbestand. Die Denkmal-Ausnahme beim Energieausweis entfällt ab 2027; auch Baudenkmäler brauchen dann bei Verkauf, Vermietung oder Verlängerung einen Ausweis.

Hotels und Gaststätten am Bodensee und im Schwarzwald. Saisonbetrieb, Warmwasser, Küche und Lüftung dominieren die Bilanz. Hier entscheidet die Anlagentechnik oft mehr als die Fassade.

Handwerksbetriebe und Gewerbeparks. Werkstatthallen mit Büro, oft mit Lager, sind ein Fall für die Zonierung: Die beheizte Werkstatt rechnet anders als das Kaltlager nebenan.

Heißt Klasse F oder G, dass ich sanieren muss?

Nein. Eine schlechte Klasse ist ein Signal, aber keine Handlungspflicht. Der Ausweis löst die Renovierungsanforderung nicht aus.

Davon getrennt gilt § 40 GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude darf der Jahres-Primärenergiebedarf ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes betragen. Nach der Gesetzesbegründung trifft die erste Stufe ungefähr die schlechtesten 16 Prozent, im Wesentlichen Klasse G, die zweite ungefähr 26 Prozent, also F und G.

Merkmal	Regelung
Stichtage	01.01.2030 (3,5-fach), 01.01.2033 (2,95-fach)
Als erfüllt gilt	Baujahr ab 1996, Hülle auf Niveau Wärmeschutzverordnung 1995, überwiegend Wärmepumpe oder Biomasse, Fernwärme
Ausnahmen (Auswahl)	Abriss, Betriebsaufgabe, Nutzungsänderung, umfassende Sanierung, Baudenkmal, Werkstätten und Industrieanlagen mit niedrigem Energiebedarf, Unzumutbarkeit
Nachweis	nach § 41 nur auf Verlangen der Behörde
Folge bei Verstoß	Ordnungswidrigkeit

Wer eine Halle der 1960er Jahre besitzt, sollte das früh prüfen. Wer ein Gebäude von 2005 hat, erfüllt die Grundbedingung wahrscheinlich schon. Mehr dazu in Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude.

Was steht ab 2027 in der Immobilienanzeige?

Bei kommerziellen Anzeigen gehört die Effizienzklasse ab 2027 nach § 87 GModG zu den Pflichtangaben, sofern ein Ausweis vorliegt. Dazu kommen Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Baujahr und wesentliche Energieträger.

Für Ausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, gelten weiter die bisherigen Angaben nach § 112 GModG neu: Ausweisart, Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom, Energieträger. Eine Klasse steht dort nicht, weil es sie nicht gibt.

Wer 2027 eine Gewerbeeinheit in Stuttgart oder Mannheim auf ein Portal stellt, zeigt Interessenten den Buchstaben also vor der Besichtigung. Die Pflichten bei Vermietung bündelt Energieausweis bei Vermietung von Gewerbe. Auch Vertragsverlängerungen sind ab 2027 ein Vorlageanlass, etwa bei einem befristeten Gewerbemietvertrag.

Welche Fehler machen Eigentümer bei den neuen Klassen am häufigsten?

Vier Fehler sehen wir immer wieder, und alle kosten Zeit oder Verhandlungsspielraum.

1. Die Wohngebäude-Skala übertragen. A+ bis H gilt für Wohngebäude und bleibt dort. Ein Büro mit einem bestimmten kWh-Wert ist nicht „automatisch D“.
2. Klasse A für jedes gute Gebäude erwarten. Ohne Nullemissions-Status bleibt auch ein Verhältniswert unter 1,0 bei B.
3. Den Ausweis von 2026 abschreiben. Er gilt zehn Jahre. Niemand zwingt Sie, ihn 2027 zu ersetzen.
4. Die Vertragsverlängerung übersehen. Ab 2027 ist auch sie ein Vorlageanlass, bei Gewerbemietverträgen mit fester Laufzeit also ein Termin, den man im Kalender haben sollte.

Wer diese vier vermeidet, hat die meisten Stolpersteine schon umgangen. Welche Ausweisart zu welchem Fall passt, beantwortet Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis im Gewerbe.

Was können Sie tun, um eine bessere Klasse zu erreichen?

Der Verhältniswert sinkt, wenn der tatsächliche Primärenergiebedarf sinkt. Die Hebel in der Reihenfolge ihres Aufwands: Regelungstechnik und Beleuchtung, Heizung und Lüftung, Energieträger, zuletzt Dämmung und Fenster.

Die Reihenfolge ist keine Dogmatik, aber eine Erfahrung: Hülle kostet viel und braucht Vorlauf, während eine geregelte Lüftung oder ein neuer Wärmeerzeuger schneller wirkt. Weil das Referenzgebäude Geometrie und Nutzung teilt, können Sie diese Größen nicht „wegoptimieren“. Verbessern lässt sich nur, was an Hülle, Technik und Energieträger tatsächlich in Ihrer Hand liegt.

Die Modernisierungsempfehlungen im Bedarfsausweis zeigen Ihnen, welche dieser Schritte bei Ihrem Gebäude am meisten bringen, und die Entscheidung darüber bleibt bei Ihnen.

Wie klären Sie Ihre Klasse, bevor es 2027 eng wird?

Mit der kostenlosen Vorprüfung. Wir sagen Ihnen vor der Bestellung, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, welche Unterlagen fehlen und ob ein Bedarfsausweis sinnvoll oder erforderlich ist.

Alles läuft ohne Vor-Ort-Termin: telefonisch, per E-Mail und mit Fotos von Typenschild, Grundriss und Fassade. Sie schicken, was Sie haben, wir erledigen den Rest. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude nach DIN V 18599 kostet 899 € Festpreis (Endpreis, Kleinunternehmer nach § 19 UStG) und enthält bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und die DIBt-Registriernummer. Er gilt zehn Jahre und kommt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Hinter dem Angebot steht eine Geld-zurück-Garantie.

Ihr nächster Schritt: Kostenlose Vorprüfung anfordern oder direkt den Bedarfsausweis-Rechner nutzen. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67. Alle Angaben zum Angebot finden Sie unter Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.