Was ist das Referenzgebäude im Bedarfsausweis, und warum entscheidet es über Ihre Klasse?

Ein Hidden Champion im Remstal, eine Zahnarztpraxis in Freiburg, ein Hotel in Meersburg: Auf den ersten Blick haben sie nichts gemeinsam. Ab 2027 haben sie doch etwas gemeinsam, nämlich einen unsichtbaren Begleiter in der Berechnung. Das Referenzgebäude entscheidet darüber, ob aus Ihrem Primärenergiewert ein C oder ein F wird. Dieser Text erklärt, wie es gebaut ist und warum das Prinzip fairer ist, als es klingt.

Zum Rechtsrahmen: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) lässt bei Nichtwohngebäuden bis 31.12.2026 die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Ab 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht; für Nichtwohngebäude gibt es dann bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing ohne gültigen Ausweis nur noch den Bedarfsausweis. Wir empfehlen ihn schon heute.

Was ist ein Referenzgebäude, und wo steht es?

Es steht nirgends. Das Referenzgebäude ist ein rechnerischer Zwilling Ihres Gebäudes, der nur in der Berechnung existiert und als Maßstab für die Klasse dient.

Er hat dieselbe Geometrie, dieselbe Nutzfläche, dieselbe Ausrichtung und dieselbe Nutzung wie Ihr Gebäude. Verschieden sind nur Hülle und Technik: Beim Zwilling folgen sie normativen Vorgaben, bei Ihrem Gebäude dem, was tatsächlich verbaut ist. Die Differenz zwischen beiden ist genau das, was die Klasse misst.

Stellen Sie sich einen Maßanzug vor und den Schnitt, den die Schneiderin als Idealfall zeichnet. Gleiche Figur, anderer Stoff. Verglichen wird der Verbrauch an Stoff.

Was ist beim Zwilling gleich und was ist anders?

Gleich bleiben alle Größen, die Sie nicht verändern können, ohne das Gebäude selbst zu verändern. Anders sind die Größen, die Sie durch Modernisierung beeinflussen: Bauteilqualität und Anlagentechnik.

Merkmal	Ihr Gebäude	Referenzgebäude
Geometrie und Nutzfläche	wie vorhanden	identisch
Ausrichtung	wie vorhanden	identisch
Nutzung	wie vorhanden	identisch
Hülle (Wände, Dach, Fenster)	tatsächlicher Zustand	normativ vorgegeben
Anlagentechnik	tatsächlich verbaut	normativ vorgegeben
Wärmeversorgung im Klassenvergleich	tatsächlicher Energieträger	Primärenergiefaktor 0,7

Der konkrete Zahlenapparat der Vorgaben (Bauteilwerte und Anlagenparameter) steht in den Anlagen des Gesetzes und in DIN/TS 18599:2025-10. Für Ihre Entscheidung genügt das Prinzip: Der Zwilling ist das Gebäude, das Ihres sein könnte, wenn es nach heutigem Maßstab gebaut wäre.

Wie wird aus dem Vergleich eine Klasse?

Ab 2027 teilt das Gesetz den errechneten Primärenergiebedarf Ihres Gebäudes durch den des Referenzgebäudes. Das Ergebnis ist ein Verhältniswert, und Anlage 10a ordnet ihn einer Klasse zu.

Klasse	Verhältniswert
A	bis 1,0, nur als Nullemissionsgebäude
B	über 1,0
C	über 1,48
D	über 1,97
E	über 2,46
F	über 2,95
G	über 3,5

Ein Rechenbeispiel, ausdrücklich ohne Anspruch auf Realität: Verbraucht der Zwilling einer Fertigungshalle bei Reutlingen in der Berechnung 100 Einheiten und Ihre Halle 240, ist der Verhältniswert 2,4, also Klasse D. Hätte sie 300, wäre es 3,0 und damit F. Die Einheiten spielen keine Rolle, nur das Verhältnis. Alle Klassen im Zusammenhang erklärt der Ratgeber Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude.

Warum nimmt das Gesetz einen Zwilling statt einer festen Grenze?

Weil Nichtwohngebäude zu verschieden sind für eine einzige kWh-Zahl. Eine feste Grenze würde die Nutzung belohnen oder bestrafen, nicht das Gebäude.

Denken Sie an ein Kühllager in Heilbronn und ein Büro in Karlsruhe. Das Kühllager braucht von Natur aus mehr Energie. Die feste Grenze würde es immer schlecht aussehen lassen. Der Zwilling ist selbst ein Kühllager, mit derselben Nutzung. Er beantwortet nicht, ob das Gebäude viel verbraucht, sondern ob es für seinen Zweck mehr verbraucht, als es müsste.

Deshalb ist die Klasse ein Maß für die Qualität von Hülle, Technik und Energieträger, nicht für den Geschäftszweck. Ein Maschinenbauer und eine Anwaltskanzlei werden an ihrer jeweiligen Idealfassung gemessen.

Wofür steht der Faktor 0,7?

Für den Klassenvergleich wird die Wärmeversorgung des Referenzgebäudes mit einem Primärenergiefaktor von 0,7 angesetzt (§ 86 Absatz 4 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung). Das sorgt für einen einheitlichen Maßstab bei allen Gebäuden.

Dazu muss man zwei Dinge auseinanderhalten:

1. Der Zwilling rechnet für die Klasse mit 0,7 bei der Wärmeversorgung.
2. Ihr Gebäude rechnet mit den Faktoren aus Anlage 4 in der ab 2027 geltenden Fassung: Strom 1,5 statt bisher 1,8, Biomasse 0,7 statt bisher 0,2.

Heizen Sie mit einer Wärmepumpe, profitieren Sie vom gesunkenen Stromfaktor. Heizen Sie mit Hackschnitzeln, wie es in manchem Betrieb im Schwarzwald oder auf der Schwäbischen Alb üblich sein kann, verliert der Rechenvorteil an Gewicht. Was das für Ihr Gebäude heißt, zeigt nur die Berechnung. Gleichzeitig ersetzt DIN/TS 18599:2025-10 die bisherige DIN V 18599:2018-09. Mehr zur Norm: DIN 18599 verständlich erklärt.

Was bedeutet das für typische Gebäude in Baden-Württemberg?

Baden-Württemberg ist von Mittelstand, Maschinenbau, Automobilzulieferern und Handwerk geprägt. Diese Betriebe haben oft Gebäude, die über Jahrzehnte gewachsen sind. Das macht den Zwillingsvergleich besonders aufschlussreich.

Zuliefererhalle im Neckartal. Ein Hallenschiff aus den 1970er Jahren, später ein Büroanbau, dann eine Erweiterung. Der Zwilling hat dieselbe Gesamtform, aber eine durchgehend moderne Hülle. Der Abstand zwischen beiden zeigt, welcher Teil Ihrer Halle wirklich Energie kostet. Die Zonierung trennt Fertigung, Lager und Büro, damit der Vergleich nicht verwischt. Vertiefung: Zonierung bei Nichtwohngebäuden.

Praxis in Freiburg. Hohe Räume, Altbau, vielleicht Denkmal. Der Zwilling hat dasselbe Volumen und dieselbe Ausrichtung, aber eine Hülle nach Vorgabe. Hier liegt der Hebel meist bei Lüftung, Beleuchtung und Wärmeerzeuger, weniger an der Fassade. Auch Baudenkmäler brauchen ab 2027 einen Ausweis, die Ausnahme entfällt.

Hotel am Bodensee. Saisonbetrieb, viel Warmwasser, Küche, Wellnessbereich. Weil die Nutzung im Zwilling gleich ist, steht das Hotel nicht schlechter da, nur weil es Warmwasser braucht. Verglichen wird, wie effizient es dieses Warmwasser bereitet.

Büro in Stuttgart oder Karlsruhe. Mieter und Käufer sehen den Buchstaben schon in der Anzeige (§ 87 GModG ab 2027, sofern ein Ausweis vorliegt). Die Bürogebäude sind dabei der klassische Fall, in dem Beleuchtung und Regelung den Unterschied machen.

Welche Missverständnisse hören wir am häufigsten?

Vier Irrtümer kehren immer wieder, und alle lassen sich mit dem Zwillingsgedanken auflösen.

„Das Referenzgebäude ist ein Neubau, den ich erreichen muss.“ Nein. Es ist ein Rechenmaßstab, kein Sanierungsziel. Niemand verlangt, dass Ihre Halle so aussieht wie ihr Zwilling. Die Klasse sagt nur, wie weit sie davon entfernt ist.

„Ein großes Gebäude schneidet schlechter ab.“ Nein. Größe und Nutzfläche sind im Zwilling identisch. Eine Produktionshalle mit mehreren tausend Quadratmetern wird nicht härter bewertet als ein kleiner Laden. Was zählt, ist das Verhältnis.

„Eine energieintensive Nutzung führt automatisch zu Klasse G.“ Nein. Die Nutzung steckt im Zwilling mit drin. Eine Bäckerei mit Backstube und ein Büro werden jeweils an ihrer eigenen Nutzung gemessen.

„Wer einen neuen Heizkessel einbaut, wechselt automatisch die Klasse.“ Nicht zwingend. Der Kessel verbessert die Anlagentechnik, aber der Energieträger zählt mit seinem Primärenergiefaktor, und die Hülle bleibt, wie sie ist. Ob es für die nächste Stufe reicht, rechnet die Software.

Ein fünfter Punkt betrifft die Quelle: Die Klasse hängt allein vom Bedarf ab. Ihre Verbrauchsabrechnung, ob hoch oder niedrig, fließt in die Klasse nicht ein. Das ist der Grund, warum wir bei Gewerbe den Bedarfsausweis empfehlen: Er beschreibt das Gebäude, nicht die letzten drei Winter.

Wo wirkt das Referenzgebäude noch, außer bei der Klasse?

Bei den Renovierungsanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude. § 40 GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung verlangt ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäude-Bedarfs.

Die Zahlen sind dieselben wie die Klassengrenzen zwischen F und G sowie zwischen E und F. Nach der Gesetzesbegründung trifft die erste Stufe ungefähr die schlechtesten 16 Prozent, im Wesentlichen Klasse G, die zweite ungefähr 26 Prozent, also F und G. Entscheidend: Der Ausweis löst die Pflicht nicht aus. Ein Nachweis nach § 41 ist nur auf Verlangen der Behörde zu führen.

Als erfüllt gilt die Anforderung unter anderem bei Baujahr ab 1996, Wärmeschutzniveau der Verordnung von 1995, überwiegender Wärmepumpe oder Biomasse und bei Fernwärme. Ausnahmen gibt es etwa für Abriss, Betriebsaufgabe, umfassende Sanierung, Baudenkmäler, Werkstätten und Industrieanlagen mit niedrigem Energiebedarf sowie bei Unzumutbarkeit. Wer prüfen will, ob das auf die eigene Halle zutrifft, liest Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude.

Woran erkenne ich, ob mein Abstand zum Zwilling groß oder klein ist?

Ohne Berechnung nur grob. Hinweise geben Baujahr, Sanierungsstand und Alter der Anlagentechnik: Je weiter Ihr Gebäude von einem heutigen Bau entfernt ist, desto größer meist der Abstand zum Zwilling.

Drei Fragen helfen bei der ersten Einordnung. Wann wurde zuletzt gedämmt oder wurden Fenster getauscht? Wie alt ist der Wärmeerzeuger, und welcher Energieträger steckt dahinter? Gibt es eine geregelte Lüftung, und wie wird beleuchtet? Wer die Antworten nicht parat hat, muss sie nicht suchen: In der Vorprüfung klären wir es am Telefon und mit ein paar Fotos. Wie eine Vorprüfung aussieht, zeigt das Beispiel einer Vorprüfung.

Was habe ich bis Ende 2026 vom Referenzgebäude?

Wenig sichtbar, aber etwas Nützliches: Ihr Ausweis von 2026 hat noch keine Klasse, bleibt zehn Jahre gültig und wird nicht umgeschrieben. Die Skala zeigt Kennwerte und zwei Vergleichsmarken für Neubau und modernisierten Altbau.

Der Ausweis für Ihr Gebäude wird nach demselben Prinzip gerechnet, nach DIN V 18599 mit Modernisierungsempfehlungen. Das neue Muster nach § 85 Absatz 3 GModG ist laut unserem Kenntnisstand noch nicht bekannt gemacht. Wer 2026 handeln muss, etwa weil ein Verkauf ansteht, bekommt ein vollwertiges Dokument. Wer erst 2027 einen Ausweis braucht, bekommt zusätzlich den Buchstaben.

Welche Angaben braucht die Berechnung, damit der Vergleich stimmt?

Je genauer Maße, Nutzung und Anlagentechnik, desto belastbarer der Vergleich. Was fehlt, ersetzt die Norm durch Standardwerte, und die sind oft ungünstiger als die Wirklichkeit.

Hilfreich sind Grundrisse, Schnitte, Angaben zum Baujahr der Bauteile, das Typenschild der Heizung, Angaben zu Lüftung, Kühlung und Beleuchtung. Fotos reichen für den Anfang. Eine Liste bietet die Checkliste der Unterlagen. Die Nettogrundfläche als Rechengröße erläutert Nettogrundfläche bei Nichtwohngebäuden.

Wir arbeiten ohne Vor-Ort-Termin, alles per Telefon, E-Mail und Fotos. Sie schicken, was Sie haben, wir erledigen den Rest.

Wie geht es jetzt weiter?

Lassen Sie Ihr Gebäude einordnen, bevor ein Käufer, ein Mieter oder eine Bank danach fragt. Die kostenlose Vorprüfung sagt Ihnen, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was für den Ausweis fehlt.

Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 € Festpreis (Endpreis, Kleinunternehmer nach § 19 UStG), inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Gültigkeit zehn Jahre, Lieferung innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, Geld-zurück-Garantie.

Ihr nächster Schritt: Kostenlose Vorprüfung anfordern oder den Bedarfsausweis-Rechner öffnen. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67.