Recht & Pflichten
Was ändert sich ab 1. Januar 2027 für Nichtwohngebäude?
Zum 1. Januar 2027 tritt das neue Energieausweisrecht des GModG in Kraft, ohne Übergangsfrist. Für Nichtwohngebäude gibt es dann nur noch den Bedarfsausweis, erstmals mit Klassen von A bis G. Die Verlängerung von Miet- und Pachtverträgen wird Anlass, die Denkmal-Ausnahme entfällt, gültige Ausweise bleiben zehn Jahre gültig.
Was ändert sich zum 1. Januar 2027, und was bleibt?
Das Energieausweisrecht wird neu gefasst, an einem festen Stichtag und ohne Übergangsfrist. Name und Heizungsteil des Gesetzes gelten schon seit dem 29. Juli 2026, die neuen Ausweisregeln erst ab dem 1. Januar 2027.
Die Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Die Novelle vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Ihr Artikel 2 enthält die neuen Ausweisparagrafen.
Wer ein Gewerbegebäude in Baden-Württemberg besitzt, muss sich sieben Dinge merken:
| Thema | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweisart bei Nichtwohngebäuden | Bedarf oder Verbrauch | nur Bedarfsausweis |
| Effizienzklasse | keine | A bis G |
| Vertragsverlängerung | kein eigener Anlass | eigener Anlass ohne gültigen Ausweis |
| Baudenkmal | pauschal ausgenommen | Ausnahme entfällt |
| Kleines Gebäude | ausgenommen bis 50 m² | ausgenommen unter 50 m² |
| Mischgebäude | zwei Ausweise | ein Bedarfsausweis mit Zonen |
| Form | Muster der Bekanntmachung von 2023 | digital, maschinenlesbar, Papier nur auf Verlangen |
Was bleibt: Ein gültiger Ausweis gilt weiter zehn Jahre, Verkauf und Neuvermietung bleiben Pflichtanlässe, und die Bußgeldrahmen von 10.000 und 5.000 EUR gelten unverändert fort.
Wieso gibt es für Gewerbe nur noch den Bedarfsausweis?
Weil § 82 GModG den Verbrauchsausweis ab 2027 auf Gebäude beschränkt, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Alles, was Gewerbe enthält, braucht eine energetische Bilanzierung nach § 81.
Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude statt der Nutzer. Nach DIN V 18599 bis Ende 2026, danach nach DIN/TS 18599:2025-10. Für die Klasse bildet das Gebäude einen rechnerischen Zwilling mit gleicher Geometrie, Nutzfläche und Ausrichtung, aber normativer Hülle und Technik: das Referenzgebäude.
Dieser Wechsel ist ein Gewinn für Eigentümer in der Industrieregion. Ein Maschinenbauer mit Ein- und Zweischichtbetrieb, ein Zulieferer mit wechselnder Auslastung, ein Handwerksbetrieb mit saisonalem Geschäft: Verbrauchswerte schwanken mit der Auftragslage, der Bedarf nicht. Eine Käuferin, die später eine Halle in der Ostalb oder im Neckartal prüft, vergleicht dann Gebäude, nicht Auftragsbücher.
Wir erstellen schon heute ausschließlich Bedarfsausweise. Das Vorgehen beim Vergleich beider Typen steht im Ratgeber Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis im Gewerbe.
Wie funktioniert die Klasse A bis G bei Nichtwohngebäuden?
Die Klasse ergibt sich aus einem Verhältnis, nicht aus einem absoluten kWh-Wert. Ihr Primärenergiebedarf wird durch den Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes geteilt. Das Ergebnis heißt Primärenergiereferenzfaktor, die Grenzen stehen in Anlage 10a.
| Klasse | Primärenergiereferenzfaktor |
|---|---|
| A | höchstens 1,0, nur Nullemissionsgebäude |
| B | über 1,0 |
| C | über 1,48 |
| D | über 1,97 |
| E | über 2,46 |
| F | über 2,95 |
| G | über 3,5 |
Zwei Punkte werden oft falsch verstanden. Erstens: Klasse A bekommt nicht, wer den Wert 1,0 erreicht, sondern nur, wer zusätzlich ein Nullemissionsgebäude ist, also keine fossilen Emissionen am Standort verursacht. Zweitens: Die Klasse hängt an der Referenz. Dasselbe Gebäude kann 2027 anders eingestuft werden als es ein 2026er Ausweis ausweisen würde, weil sich Referenz und Primärenergiefaktoren ändern. Strom wird mit 1,5 statt 1,8 gerechnet, Biomasse mit 0,7 statt 0,2.
Ein Beispiel aus dem Alltag: Ein Autohaus mit großer Ausstellungshalle und Werkstatt, Baujahr 1990, Erdgasheizung. Ein Umstieg auf Wärmepumpe oder Fernwärme kann die Einstufung spürbar verändern. Welche Maßnahme wie wirkt, zeigt die Modernisierungsempfehlung im Ausweis. Eine ausführliche Erklärung bietet der Ratgeber Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude.
Zählt die Vertragsverlängerung wirklich als Anlass?
Ja, ab 2027, aber nur wenn kein gültiger Ausweis vorliegt. § 80 Abs. 3 GModG nennt dann ausdrücklich die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags neben Verkauf und Neuvermietung.
Der Nebensatz entscheidet. Liegt ein gültiger Ausweis vor, egal ob Verbrauch oder Bedarf, genügt er. Fehlt er oder ist er abgelaufen, brauchen Sie einen Bedarfsausweis.
Wer trifft das? Alle, die Gewerbeflächen befristet vergeben: Büros an Hochschulstandorten wie Tübingen oder Heidelberg, Praxisflächen, Ladenlokale in Innenstadtlagen, Hallenflächen für Zulieferer. Ein Hallenmietvertrag über fünf Jahre läuft im Frühjahr 2027 aus, der Mieter will bleiben. Im Ordner liegt ein abgelaufener Ausweis oder gar keiner. Dann ist die Verlängerung kein Nachtrag mehr, sondern ein Termin mit Ausweispflicht.
Ob eine automatische Verlängerungsklausel genauso zählt wie eine ausdrückliche Verlängerung, ist noch nicht geklärt. Wer unsicher ist, legt den Ausweis vor der Verlängerung vor, nicht danach.
Brauchen auch denkmalgeschützte Gewerbehäuser einen Ausweis?
Ab 2027 ja. Die pauschale Denkmal-Ausnahme in § 79 Abs. 4 GModG gilt nur bis zum 31. Dezember 2026. Danach bleiben als Ausnahmen nur Verteidigungsgebäude des Bundes und kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche.
In Baden-Württemberg betrifft das viele Häuser. Das Denkmalschutzgesetz des Landes regelt zusätzlich die Abstimmung mit den Denkmalbehörden bei Sanierungen. Das berührt aber die Ausweispflicht nicht: Wer vermietet oder verkauft, legt den Ausweis vor.
Für Sanierungsempfehlungen heißt das: Der Bedarfsausweis rechnet Ihr Gebäude, wie es ist, und schlägt Maßnahmen vor. Ob und wie sie denkmalgerecht umsetzbar sind, bleibt eine Frage mit der Behörde. Mehr dazu im Ratgeber Denkmal und Nichtwohngebäude.
Was bedeutet § 40 GModG: Renovierungsanforderungen ab 2030?
Eine Klasse löst keine Sanierungspflicht aus, aber § 40 GModG setzt ab 2030 Grenzen für bestehende Nichtwohngebäude. Ab 1. Januar 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes betragen, ab 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-fache. Nach der Gesetzesbegründung trifft das grob die schlechtesten 16 Prozent beziehungsweise 26 Prozent des Bestands.
Es gibt Ausnahmen und eine Erfüllungsvermutung:
- Erfüllungsvermutung: Baujahr ab 1996, Wärmeschutzniveau der WSchV 95, überwiegend Wärmepumpe oder Biomasse oder Fernwärme.
- Ausnahmen: unter anderem Abriss, Betriebsaufgabe, Nutzungsänderung, umfassende Sanierung, Baudenkmäler, Industrieanlagen und Werkstätten mit niedrigem Energiebedarf, kleine freistehende Gebäude, Unzumutbarkeit.
Der Ausweis löst die Pflicht nicht aus. Einen Nachweis verlangt die Behörde nach § 41 nur auf Verlangen. Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit. Für Eigentümer älterer Hallen und Büros heißt das: Der Bedarfsausweis liefert die Zahl, mit der Sie früh wissen, wo Sie stehen. Eine vertiefte Einordnung finden Sie im Ratgeber Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude.
Für Wohngebäude gibt es dagegen keine individuelle Sanierungspflicht aus F oder G. Wer behauptet, eine schlechte Klasse bedeute automatisch eine Pflicht, liegt falsch.
Was gilt ab 2027 für Mischgebäude mit Wohnung und Gewerbe?
Bis 31.12.2026 zwei Ausweise, ab 01.01.2027 ein einziger Bedarfsausweis mit Zonen. Dienen nicht unerhebliche Teile der Nutzfläche wesentlich anderen Zwecken als Wohnen und unterscheidet sich die Technik wesentlich, wird das Gebäude nach § 20 Abs. 2 GModG neu in Zonen unterteilt. Das Gebäude wird damit wie ein Nichtwohngebäude behandelt, ein Verbrauchsausweis scheidet aus.
Das trifft typische Geschäftshäuser: unten Bäckerei oder Zahnarztpraxis, oben Wohnungen. Bis Ende 2026 stellen wir beide Ausweise als Paket für 899 EUR statt 1.298 EUR einzeln aus, den Wohnteil und den Nichtwohnteil. Ein 2026 ausgestelltes Paar bleibt zehn Jahre gültig. Alles Weitere steht auf der Seite zum Bedarfsausweis für Mischgebäude.
Was gilt für die Anzeige und für alte Ausweise nach dem Stichtag?
Wer einen Altausweis hat, inseriert mit den Angaben, die dieser Ausweis hergibt. § 112 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung regelt das für Ausweise, die vor dem Stichtag ausgestellt wurden. Die Zehnjahresgültigkeit bleibt, ein Umschreiben auf A bis G gibt es nicht.
Für neue Ausweise verlangt § 87 GModG in der Anzeige mehr: Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Die Pflicht hängt daran, dass ein Ausweis vorliegt. Fehlt eine Angabe, droht die Abmahnung nach dem Wettbewerbsrecht, häufiger als das Bußgeld.
Das Zusammenspiel zeigt ein Beispiel. Ein Zulieferer in Aalen oder Göppingen verkauft 2027 sein Betriebsgebäude. Der Ausweis von 2021 gilt noch bis 2031, der Verkauf löst keine Neuausstellung aus. Trotzdem gehören Ausweis und Angaben in Inserat, Besichtigung und Übergabe. Gültig heißt nicht pflichtenfrei.
Welche Rolle spielen Branche und Gebäudetyp in Baden-Württemberg?
Die Neuerungen treffen nicht alle gleich. Produktionshallen mit hohem Prozessenergiebedarf, Büros mit Klimatisierung und Beherbergungsbetriebe haben sehr verschiedene Ausgangslagen.
- Industrie und Zulieferer: Viele Hallen stammen aus den Jahrzehnten, in denen der Maschinenbau im Land wuchs. Mit gewachsenen Bürotrakten ist Zonierung nötig, und der Ausweis muss die Hallenbereiche sachgerecht abbilden. Hallen mit sehr geringem Energiebedarf können nach § 40 GModG ausgenommen sein.
- Büros und Praxen: Geschäftshäuser in Stuttgart, Karlsruhe oder Freiburg, oft mit Wohnungen darüber. Hier ist die Einordnung als Mischgebäude entscheidend.
- Tourismus im Schwarzwald und am Bodensee: Hotels, Pensionen und Gastronomie mit saisonalen Spitzen und häufigem Pächterwechsel. Der Pächterwechsel ist Anlass, die Verlängerung ab 2027 auch.
- Hochschulstädte: Büro- und Laborflächen in Tübingen, Heidelberg oder Karlsruhe, häufig befristet vermietet und damit Kandidaten für den neuen Verlängerungsanlass.
Was ist noch offen, und was heißt das für Ihre Planung?
Offen sind vor allem die amtlichen Muster. Die Bekanntmachung nach § 85 Abs. 3 GModG war Stand 21.09.2026 noch nicht erschienen, erwartet wird sie zwischen November 2026 und Februar 2027. Alte Muster gelten nach dem 31.12.2026 nicht weiter, die neue Bekanntmachung ist Voraussetzung für die Ausstellung. Das betrifft die Ausstellerseite. Für Ihre Planung gelten die gesetzlichen Fristen, wie sie sind.
Ebenfalls offen: das Verfahren für Verbrauchswerte bei reinen Wohngebäuden (§ 82 Abs. 5) und das vereinfachte Nachweisverfahren (§ 31). Beides betrifft Gewerbe nicht.
Was Sie vor dem Stichtag klären sollten, ist überschaubar:
- Ablaufdatum Ihres Ausweises heraussuchen, falls Sie einen haben.
- Vertragsenden und Verlängerungsoptionen für 2027 und 2028 notieren.
- Prüfen, ob ein Gebäude denkmalgeschützt ist und bisher unter die Ausnahme fiel.
- Bei größeren Umbauten klären, ob das ganze Gebäude neu berechnet wird.
Das sind vier Fragen, kein Projekt.
Was ist Ihr nächster Schritt?
Starten Sie mit der kostenlosen Vorprüfung. Sie zeigt vor der Bestellung, ob für Ihr Gebäude ein Ausweis anliegt, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und welche Unterlagen noch fehlen. Wir arbeiten ohne Vor-Ort-Termin, mit Grundrissen, Baujahr und Fotos, die Sie uns per E-Mail oder WhatsApp schicken.
Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 EUR Festpreis, mit bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Bei sehr großen Objekten nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Alle Preise sind Endpreise nach § 19 UStG. Es gilt die Geld-zurück-Garantie, die Lieferung erfolgt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen.
Fordern Sie jetzt die kostenlose Vorprüfung an oder rufen Sie an: 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.
Häufige Fragen
Muss ich vor dem Stichtag noch schnell einen Ausweis machen lassen?
Nur, wenn Sie vor 2027 einen Anlass haben, etwa einen Verkauf oder eine Neuvermietung, und kein gültiger Ausweis vorliegt. Ein 2026 ausgestellter Bedarfsausweis bleibt zehn Jahre gültig, zeigt aber keine Klasse. Ein Zwang, vorzuziehen, besteht nicht. Entscheidend ist, wann Ihr nächster Vertrag ansteht.
Wird mein Verbrauchsausweis für die Werkstatt am 1. Januar 2027 ungültig?
Nein. Ein ordnungsgemäß ausgestellter Ausweis gilt nach § 79 Abs. 3 GModG zehn Jahre ab Ausstellung. Die Novelle verlangt weder Austausch noch Umschreiben auf die neuen Klassen. Ändern wird sich nur, welchen Ausweis Sie bei einem neuen Anlass ohne gültigen Ausweis bekommen: den Bedarfsausweis.
Bekommt jedes Gebäude ab 2027 die Skala A bis G?
Nein. Die Skala A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Bei Mischgebäuden folgt die Skala der überwiegenden Nutzung: überwiegend Wohnen A+ bis H, überwiegend Gewerbe A bis G.
Wo bekomme ich die neuen Ausweismuster her?
Die Muster werden nach § 85 Abs. 3 GModG vom Bund bekannt gemacht. Stand 21.09.2026 war das noch nicht geschehen. Wir verfolgen die Bekanntmachung laufend. Für Ihre Planung ändert das nichts: Entscheidend sind Stichtag und Anlass.
Ist ein Hotel oder Café im Schwarzwald von den neuen Mindestanforderungen betroffen?
Möglicherweise, aber erst ab 2030. § 40 GModG verlangt dann für bestehende Nichtwohngebäude, dass der Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes beträgt, ab 2033 das 2,95-fache. Es gibt Ausnahmen und eine Erfüllungsvermutung, etwa für Gebäude ab Baujahr 1996. Der Ausweis allein löst die Pflicht nicht aus.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
