Bußgeld ohne Energieausweis: Was droht Gewerbeeigentümern in Baden-Württemberg?

Wie hoch ist das Bußgeld, wenn der Energieausweis fehlt?

Bis zu 10.000 Euro. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) sieht in § 108 gestaffelte Bußgeldrahmen vor, je nachdem, was genau schiefgeht.

Die Tabelle zeigt, was für Gewerbeeigentümer relevant ist:

Verstoß	Bußgeldrahmen
Fehlender oder falscher Energieausweis bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing	bis 10.000 Euro
Fehlende Pflichtangaben in einer kommerziellen Immobilienanzeige	bis 10.000 Euro
Ausstellung durch jemanden ohne Berechtigung	bis 10.000 Euro
Ausweis nicht bei der Besichtigung vorgelegt	bis 5.000 Euro
Ausweis nach Vertragsschluss nicht übergeben	bis 5.000 Euro
Zuwiderhandlung gegen eine Anordnung der Kontrolle (§ 99 GModG)	bis 5.000 Euro

Bis 50.000 Euro reicht der Rahmen für schwere bauliche Verstöße. Das ist ein anderes Thema und hat mit dem Ausweis nichts zu tun. Die alte Zahl „15.000 Euro“ aus der Zeit der Energieeinsparverordnung ist überholt, wenn Sie sie noch in älteren Ratgebern finden.

Wichtig: Das sind Obergrenzen. Welche Summe im Einzelfall festgesetzt wird, entscheidet die zuständige Behörde. Der Rahmen sagt, wie ernst der Gesetzgeber die Pflicht nimmt, nicht, was Sie in jedem Fall zahlen.

Wann ist ein Energieausweis für mein Gewerbeobjekt überhaupt Pflicht?

Immer dann, wenn Sie ein Gebäude verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen. Das Baujahr spielt dabei keine Rolle. Auch die Halle von 1962 braucht einen Ausweis.

Die Regel steht in § 80 GModG. Dem Interessenten ist der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, nach Vertragsschluss ist er zu übergeben. Auslöser sind drei Konstellationen:

• Verkauf der Immobilie, etwa der Zuliefererhalle samt Bürotrakt.
• Neuvermietung oder Verpachtung, etwa einer Praxisfläche oder eines Hotelbetriebs.
• Leasing, wenn das Gebäude Teil eines Leasingvertrags ist.

Ab 01.01.2027 kommt ein weiterer Anlass hinzu: die Verlängerung eines solchen Vertrags. Wer einen befristeten Gewerbemietvertrag fortschreibt, braucht dann einen gültigen Ausweis. Das trifft Eigentümer, die bisher nie nachgedacht haben, weil „der Mieter ja schon drin ist“. Ob die Pflicht bei Ihrem Vertrag greift, klärt auf Wunsch die kostenlose Vorprüfung.

Ausgenommen sind nur wenige Fälle, zum Beispiel kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche oder Gebäude nach § 2 Abs. 2, darunter Kirchen. Baudenkmäler sind nur noch bis 31.12.2026 ausgenommen. Mehr dazu im Ratgeber Energieausweis-Pflicht für Nichtwohngebäude.

Wer kontrolliert das, und wie wahrscheinlich ist ein Verfahren?

Zuständig für den Vollzug sind die Länder, in der Regel die Bauaufsicht. Eine flächendeckende Prüfung, ob jede Vermietung mit Ausweis läuft, gibt es nicht.

Was es gibt, ist die Stichprobenkontrolle nach § 99 GModG. Sie läuft über die Registriernummer, die jeder ordnungsgemäß ausgestellte Ausweis trägt. Geprüft wird also vor allem, ob ausgestellte Ausweise sauber gerechnet wurden.

Die ehrliche Einordnung: Bußgeldverfahren gegen Eigentümer sind in der Praxis selten. Das ist kein Freibrief. Der Rahmen gilt, die Behörde kann tätig werden, und sobald ein Streit entsteht, etwa mit einem abgesprungenen Käufer oder einem Mieter, der Mängel sucht, liegt der Verstoß schwarz auf weiß auf dem Tisch. Wer sich auf „wird schon keiner nachfragen“ verlässt, spielt mit einem Risiko, das sich für 899 Euro Festpreis vollständig beseitigen lässt.

Was kann einen Gewerbeeigentümer in Baden-Württemberg konkret treffen?

Drei Szenarien, die zur Wirtschaftsstruktur des Landes passen. Alle drei sind Denkbeispiele, keine Einzelfälle.

Die Zuliefererhalle im Neckartal. Ein Maschinenbaubetrieb will seine Halle samt Verwaltungstrakt verkaufen und zieht an einen neuen Standort. Der Käufer bringt einen Berater mit, der bei der Besichtigung nach dem Ausweis fragt. Es gibt keinen. Jetzt muss der Ausweis erst bestellt werden, die Besichtigung ist gelaufen, die Vorlagepflicht verletzt. Der Eigentümer verliert Tage in einer Phase, in der der Käufer verhandelt.

Die Praxis in Freiburg. Eine Arztpraxis in einem Gründerzeithaus wird neu vermietet. Der Eigentümer hat vor Jahren einen Ausweis machen lassen, der 2015 ausgestellt wurde und damit seit 2025 abgelaufen ist. Ein abgelaufener Ausweis ist so gut wie keiner. Dazu kommt: Wer in der Anzeige keine Pflichtangaben macht, riskiert eine Abmahnung.

Das Hotel am Bodensee. Der Pächter wechselt, der Betrieb mit Gastronomie, Zimmern und Wellnessbereich geht an einen neuen Betreiber. Hier ist der Ausweis nicht nur eine Formalie: Ein Hotel hat mehrere Nutzungszonen, und eine saubere Zonierung entscheidet über den Wert der Aussage im Ausweis. Wer ab 2027 einen Pachtvertrag verlängert, braucht den Ausweis ebenfalls.

Baden-Württemberg hat viele Gebäude, bei denen das zusammenkommt: ältere Produktions- und Lagerhallen von Zulieferern, Bürostandorte in Stuttgart und Karlsruhe, Praxen und Läden in Hochschulstädten wie Freiburg, Tübingen und Heidelberg, Beherbergungsbetriebe im Schwarzwald und am Bodensee. Welche Regierungsbezirke wir betreuen, sehen Sie unter Servicegebiete, für die Landeshauptstadt gibt es eine eigene Seite zum Bedarfsausweis in Stuttgart.

Warum ist die Abmahnung oft teurer als das Bußgeld?

Weil sie schneller kommt und konkreter ist. Verbände wie die Deutsche Umwelthilfe mahnen systematisch Immobilienanzeigen ab, in denen die Pflichtangaben nach § 87 GModG fehlen. Rechtsgrundlage ist das Wettbewerbsrecht (§ 5a Abs. 2 UWG).

Der Bundesgerichtshof hat am 05.10.2017 entschieden (I ZR 232/16 und I ZR 4/17), dass Makler selbst haften, nicht nur der Eigentümer. Typisch sind Unterlassungserklärungen mit einer Vertragsstrafe von 5.000 Euro, die Streitwerte liegen bei 15.000 bis 25.000 Euro.

Die Pflichtangaben für eine kommerzielle Anzeige bei einem Nichtwohngebäude sind überschaubar:

• Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch),
• Endenergiewert, getrennt nach Wärme und Strom,
• wesentliche Energieträger.

Die Pflicht gilt, wenn ein Ausweis vorliegt. Die häufigsten Fehler in der Praxis: Primärenergie statt Endenergie angeben, Wärme und Strom nicht trennen, einen abgelaufenen Ausweis nennen. Wer inseriert, sollte die Anzeige vom Makler gegenlesen lassen, ihm die Angaben mitgeben und sich nicht darauf verlassen, dass das Portal alles abfängt. Mehr dazu im Ratgeber Energieausweis bei der Vermietung von Gewerbe.

Was ändert sich bei den Pflichten und beim Bußgeld ab 2027?

Der Bußgeldrahmen bleibt gleich, die Pflichten werden strenger. Ab 01.01.2027 gilt nach der Novelle vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) das neue Energieausweisrecht.

Thema	Bis 31.12.2026	Ab 01.01.2027
Ausweisart bei Nichtwohngebäuden	Wahl zwischen Bedarf und Verbrauch	nur Bedarfsausweis
Effizienzklasse	keine Klasse	Klassen A bis G
Vorlagepflicht bei Vertragsverlängerung	nein	ja
Baudenkmäler	ausgenommen	Ausweis nötig
Form	Papier üblich	digital, maschinenlesbar
Bußgeldrahmen	10.000 / 5.000 / 50.000 Euro	unverändert, Nummerierung verschiebt sich

Zwei Folgen für Sie: Erstens fällt die Wahlmöglichkeit weg. Wer sich 2026 noch für den günstigen Verbrauchsausweis entscheiden könnte, hat ab 2027 nur den Bedarfsausweis. Wir empfehlen ihn bei Gewerbe schon heute, weil er nutzerunabhängig rechnet. Mehr dazu unter Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis im Gewerbe.

Zweitens: Ausweise, die 2026 ausgestellt werden, bleiben 10 Jahre gültig. Sie müssen nicht umgeschrieben werden. Wer 2026 handelt, hat Ruhe bis 2036. Die Muster für die neuen Ausweise sind allerdings noch nicht bekannt gemacht, das Zeitfenster für Planung und Bestellung ist deshalb nicht beliebig lang.

Löst ein schlechter Ausweis eine Sanierungspflicht aus?

Nein. Der Ausweis selbst löst keine Sanierungspflicht aus, und eine automatische Pflicht „ab Klasse F“ gibt es nicht. Wer das behauptet, formuliert falsch.

Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude sieht § 40 GModG ab 01.01.2030 und ab 01.01.2033 Renovierungsanforderungen vor: Der Primärenergiebedarf darf höchstens das 3,5-fache (ab 2030) beziehungsweise das 2,95-fache (ab 2033) des Referenzgebäudes betragen. Es gibt Erfüllungsfiktionen, etwa für Gebäude ab Baujahr 1996 oder mit überwiegend Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme, und Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler oder Betriebsaufgabe. Ein Nachweis wird nur auf Verlangen der Behörde fällig. Ein Verstoß gegen § 40 ist eine eigene Ordnungswidrigkeit.

Das ist ein anderer Hebel als das Ausweis-Bußgeld, aber für Eigentümer älterer Hallen im Land relevant. Einen Überblick gibt der Ratgeber Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude.

Was heißt das für Vermieter und Verpächter, die schon lange im Vertrag sind?

Auch Dauerverträge sind nicht automatisch sicher. Viele Gewerbemietverhältnisse im Land laufen seit Jahren, etwa bei Handwerksbetrieben, Kanzleien oder Einzelhändlern in der Innenstadt. Solange nichts passiert, fragt niemand nach dem Ausweis. Der Anlass kommt mit dem Ende der Laufzeit.

Wird der Vertrag nach dem 31.12.2026 verlängert, ist der Ausweis fällig, auch wenn der Mieter seit zwanzig Jahren in den Räumen sitzt. Das gilt für Miete, Pacht und Leasing gleichermaßen. Wer mehrere Einheiten im Bestand hat, etwa einen Gewerbehof mit Werkstätten und Büros, sollte die Laufzeiten einmal durchgehen und die Ausweise rechtzeitig bestellen. Ein Ausweis bleibt 10 Jahre gültig, sodass sich der Aufwand auf eine einmalige Sache beschränkt, solange das Gebäude nicht wesentlich verändert wird.

Besondere Sorgfalt gilt bei Gebäuden, die zum Teil wohnlich genutzt werden, etwa Ladengeschäft unten, Wohnungen oben. Bis 31.12.2026 sind das zwei Ausweise, die wir als Paket für 899 Euro statt 1.298 Euro einzeln ausstellen. Ab 2027 genügt ein Bedarfsausweis mit Zonen. Details im Ratgeber Mischgebäude.

Noch ein Punkt zur Gültigkeit: Der Ausweis gilt 10 Jahre ab Ausstellung. Ein früherer Verlust tritt nur ein, wenn nach § 80 Abs. 2 ein neuer Ausweis nötig wird, etwa nach einer größeren Änderung des Gebäudes. Wer vor Jahren einen Ausweis machen ließ und seither einen Anbau errichtet hat, sollte prüfen, ob der alte Ausweis noch zum Gebäude passt. Mehr dazu im Ratgeber Gültigkeit des Energieausweises.

Wie vermeiden Sie das Bußgeld in drei Schritten?

Prüfen, ob ein gültiger Ausweis vorliegt, ihn gegebenenfalls neu ausstellen lassen und ihn frühzeitig bereithalten. Mehr braucht es nicht.

1. Vorhandenen Ausweis prüfen. Ausstellungsdatum, Registriernummer, Gebäude und Zonen. Ein Ausweis ist 10 Jahre ab Ausstellung gültig, Änderungen am Gebäude können einen neuen nötig machen.
2. Bedarfsausweis beauftragen. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise, jeden mit DIBt-Registriernummer, 100 Prozent digital und ohne Vor-Ort-Termin. Sie schicken, was Sie haben, etwa Fotos vom Typenschild der Heizung, Grundrisse und Baujahr. Wir erledigen den Rest.
3. Ausweis in Anzeige und Besichtigung einplanen. Pflichtangaben in die Anzeige, den Ausweis in die Mappe für den Termin.

Der Preis ist klar: Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude nach DIN V 18599 kostet 899 Euro Festpreis, mit bis zu 4 Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Die Lieferung erfolgt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Details zu den Kosten finden Sie unter Bedarfsausweis Kosten, die Seite zum Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude zeigt den Ablauf.

Ihr nächster Schritt

Prüfen Sie jetzt, ob Ihr Ausweis fehlt, abgelaufen ist oder nur auf dem Papier existiert. Wenn ja: Starten Sie die kostenlose Vorprüfung. Wir sagen Ihnen vorab, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was wir von Ihnen brauchen. Oder rechnen Sie zuerst nach im Rechner. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67.