Recht & Pflichten
Energieausweis bei Vermietung und Verpachtung von Gewerbeflächen: was gilt in Baden-Württemberg?
Wer Gewerbeflächen vermietet, verpachtet oder verleast, braucht einen gültigen Energieausweis für das Gebäude, legt ihn spätestens bei der Besichtigung vor und übergibt ihn nach Vertragsschluss. Ab 01.01.2027 gilt dasselbe bei der Verlängerung eines Vertrags, und ein neu auszustellender Ausweis für ein Nichtwohngebäude ist dann ein Bedarfsausweis.
Der Vertrag ist ausgehandelt, die Miete steht, der Mieter will einziehen. Und dann fehlt ein Blatt Papier. In Baden-Württemberg passiert das bei Gewerbeflächen in jeder Größe: vom Ladenlokal in der Altstadt bis zur Halle im Gewerbegebiet. Wer früher fragt, vermeidet den Termindruck.
Die Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz), dort § 80.
Wann muss der Energieausweis beim Mietinteressenten sein?
Spätestens bei der Besichtigung, und nach Vertragsschluss übergeben Sie ihn unverzüglich. Das gilt für Vermietung, Verpachtung und Leasing gleichermaßen.
Drei Zeitpunkte, drei Pflichten:
| Zeitpunkt | Was gilt | Grundlage |
|---|---|---|
| Anzeige | Liegt ein Ausweis vor, gehören die Pflichtangaben hinein | § 87 GModG |
| Besichtigung | Ausweis oder Kopie vorlegen, Aushang oder Auslegen genügt | § 80 GModG |
| Nach Vertragsschluss | Ausweis oder Kopie unverzüglich übergeben | § 80 GModG |
| Keine Besichtigung | Vorlage unverzüglich, spätestens auf Aufforderung | § 80 GModG |
Alles hängt daran, dass ein gültiger Ausweis für das Gebäude existiert. Fehlt er, muss er ausgestellt werden. Er gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Verlieren kann er seine Gültigkeit früher nur, wenn das ganze Gebäude nach einer Änderung neu berechnet werden muss.
Wer ist verpflichtet: Eigentümer, Verwaltung oder Makler?
Verpflichtet sind Vermieter, Verpächter und Leasinggeber, daneben der Immobilienmakler. Der Makler haftet nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 05.10.2017, I ZR 232/16) für fehlende Angaben in der Anzeige selbst.
Das hat Folgen für den Alltag. Eine Hausverwaltung, die für Sie vermietet, legt den Ausweis vor. Trotzdem lohnt es sich, ihr den Ausweis zu geben, bevor sie ihn anfordern muss. Zeitdruck im Vermietungsgespräch mag niemand.
Und der Mieter? Er muss nichts tun. Er hat Anspruch darauf, den Ausweis zu sehen und eine Kopie zu bekommen.
Was ändert sich ab 2027, wenn ich einen Gewerbemietvertrag verlängere?
Ab 01.01.2027 ist auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags ein Anlass. Das steht in § 80 Absatz 3 der ab dann geltenden Fassung und ist mit der Novelle vom 23. Juli 2026 verkündet worden (BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2).
Das betrifft vor allem befristete Verträge. Gewerbemiete läuft häufig auf fünf oder zehn Jahre, Pacht von Hotels und Gaststätten oft länger. Jede Verlängerung wird zum Termin, an dem ein gültiger Ausweis auf dem Tisch liegen muss.
Ein Beispiel: Der Vertrag für ein Ladenlokal in der Fußgängerzone einer Hochschulstadt läuft im Frühjahr 2027 aus. Der Mieter bleibt gern, der Nachtrag liegt bereit. Dann fällt auf, dass das Haus nie einen Ausweis hatte. Ab 2027 hängt die Unterschrift an diesem Blatt.
Ein vor 2027 ordnungsgemäß ausgestellter Ausweis bleibt gültig. Es gibt keine Austauschpflicht zum Jahreswechsel. Die Gesamtschau finden Sie im Ratgeber Energieausweis-Pflicht ab 2027.
Bedarf oder Verbrauch: welcher Ausweis gilt für meine Gewerbefläche?
Bis 31.12.2026 dürfen Sie bei Nichtwohngebäuden zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Ab 01.01.2027 verlangt das Gesetz bei Vermietung, Verpachtung, Leasing, Verlängerung und Verkauf ohne gültigen Ausweis einen Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung, also den Bedarfsausweis.
Der Verbrauchsausweis bleibt dann für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Für Gewerbe ist er neu nicht mehr vorgesehen.
Wir empfehlen bei Gewerbe ohnehin den Bedarfsausweis. Der Grund liegt in der Aussagekraft: Ein Verbrauchsausweis spiegelt, wie die bisherigen Nutzer geheizt, beleuchtet und gekühlt haben, Leerstand eingerechnet. Ein Bedarfsausweis rechnet das Gebäude, unabhängig von seinen Nutzern. Das ist besonders dann wichtig, wenn der Mieter wechselt.
Mehr dazu im Ratgeber Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis im Gewerbe.
Was gilt bei typischen Mietobjekten in Baden-Württemberg?
Das Land hat viele Gewerbearten, und fast jede hat ihre eigene Vermietungslogik. Die Tabelle zeigt, worauf es je Objekt ankommt.
| Objekt | Typische Vertragsform | Worauf Sie achten |
|---|---|---|
| Büroetagen in Stuttgart oder Karlsruhe | Befristete Miete, oft mehrere Mieter im Haus | Ein Ausweis für das ganze Gebäude, Ablaufdatum prüfen |
| Praxis in Freiburg im Altbau | Miete, lange Laufzeit | Ausweis für das ganze Haus, auch wenn nur die erste Etage vermietet wird |
| Zuliefererhalle im Neckartal | Miete oder Leasing an Produktionsbetrieb | Hallen, die auf unter 12 Grad Celsius beheizt werden, können nach § 2 Abs. 2 GModG außerhalb des Anwendungsbereichs liegen, das klärt die Vorprüfung |
| Hotel oder Gasthaus am Bodensee oder im Schwarzwald | Pacht mit wechselnden Pächtern | Jeder Pächterwechsel ist ein Anlass |
| Ladenlokal in der Altstadt einer Hochschulstadt | Miete mit Verlängerungsoptionen | Ab 2027 auch die Option ist Anlass; bei Baudenkmal entfällt die Ausnahme |
| Werkstatt oder Handwerkerhof im Gewerbegebiet | Miete an Handwerksbetriebe | Mischnutzung mit Büro und Lager sauber in Zonen aufteilen |
Der Mittelstand, Zulieferer und Handwerksbetriebe sind in Baden-Württemberg oft zugleich Mieter und Eigentümer, manchmal im selben Gebäude. Wer eine Teilfläche untervermietet, ist selbst Vermieter und muss den Ausweis vorlegen können.
Was ändert sich für Pächter von Hotels und Gaststätten?
Der Verpächter bleibt in der Pflicht, auch wenn der Pächter den Betrieb führt. Hotels und Gaststätten im Schwarzwald oder am Bodensee wechseln ihre Pächter öfter als Bürogebäude ihre Mieter, und mit jedem Wechsel beginnt das Vorlageritual von vorn.
Zwei Dinge helfen. Erstens: Legen Sie den Ausweis in die Vertragsmappe, bevor die erste Besichtigung ansteht. Zweitens: Prüfen Sie, ob Ihr Gebäude überhaupt in den Anwendungsbereich fällt. Betriebsgebäude, die auf weniger als 12 Grad Celsius beheizt werden oder jährlich weniger als vier Monate beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden, sind nach § 2 Abs. 2 GModG ausgenommen. Ein Hotel oder Gasthaus, das ganzjährig oder über mehrere Monate beheizt wird, gehört in aller Regel nicht dazu.
Der Pächter profitiert vom Ausweis ebenfalls. Die Modernisierungsempfehlungen zeigen, wo Heizung, Lüftung oder Warmwasser die Nebenkosten treiben, und liefern ein Gesprächsargument für Verhandlungen über Investitionen.
Muss ich eine Anzeige mit Energiekennwerten schalten?
Ja, wenn bei Aufgabe der kommerziellen Anzeige ein Ausweis vorliegt. Liegt keiner vor, entfallen die Angaben, Sie sollten dann aber nicht erst am Tag der Besichtigung mit der Beschaffung beginnen.
Bis 31.12.2026 nennen Sie bei Nichtwohngebäuden die Ausweisart, den Endenergiewert getrennt für Wärme und Strom und die wesentlichen Energieträger. Ab 01.01.2027 verlangt § 87 neu Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf bzw. -verbrauch, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Für Altausweise gelten die bisherigen Angaben weiter.
Das Risiko liegt hier in der Abmahnung. Die Deutsche Umwelthilfe mahnt fehlende Pflichtangaben systematisch ab, typische Vertragsstrafen liegen bei 5.000 EUR.
Was bedeutet die neue Klasse A bis G für meine Vermietung?
Ab 01.01.2027 zeigen neu ausgestellte Ausweise für Nichtwohngebäude erstmals eine Klasse von A bis G. Sie misst den Primärenergiebedarf im Verhältnis zu einem Referenzgebäude gleicher Größe und Nutzung.
Die Stufen im Überblick: A bis 1,0 (nur Nullemissionsgebäude), B über 1,0, C über 1,48, D über 1,97, E über 2,46, F über 2,95, G über 3,5. Ein Mietinteressent kann damit zwei Büroflächen auf einen Blick vergleichen. Eine Klasse F oder G löst keine Sanierungspflicht aus. Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG gelten für bestimmte Bestandsgebäude erst ab 2030 und 2033, haben viele Ausnahmen und knüpfen am Referenzwert an, nicht am Ausweis.
Ein 2026 ausgestellter Ausweis hat keine Klasse und bleibt trotzdem zehn Jahre gültig.
Wohn- und Geschäftshaus: ein Ausweis oder zwei?
Bis 31.12.2026 zwei Ausweise, wenn der Gewerbeanteil erheblich ist und sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich unterscheiden. Ab 01.01.2027 ein Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, gerechnet in Zonen wie bei einem Nichtwohngebäude.
Für Baden-Württemberg ist das ein Alltagsfall: das Wohn- und Geschäftshaus in der Innenstadt, unten Laden, oben Wohnungen, dahinter vielleicht eine Werkstatt. Wir stellen bis Ende 2026 beide Ausweise zum Paketpreis von 899 EUR statt 1.298 EUR einzeln aus. Der Wohnteil ist dann praktisch geschenkt. Beide bleiben zehn Jahre gültig. Mehr im Überblick zu Mischgebäuden.
Was gilt, wenn der Mieter selbst Energie liefert oder die Heizung betreibt?
Das ändert nichts an der Ausweispflicht des Vermieters. Der Ausweis bewertet das Gebäude samt seiner Anlagentechnik, unabhängig davon, wer die Rechnung zahlt. Betreibt ein Produktionsbetrieb im Neckartal seine eigene Wärmeerzeugung aus Prozessabwärme, fließt das in die Berechnung ein, soweit die Anlage zum Gebäude gehört.
Sinnvoll ist es, solche Besonderheiten vor der Berechnung zu nennen: Typenschild der Heizung, Angaben zu Lüftung und Kühlung, Hinweis auf Prozesswärme. Je klarer die Angaben, desto weniger Rückfragen entstehen und desto zügiger liegt der Ausweis vor.
Was kostet es, wenn Ausweis, Übergabe oder Anzeigenangaben fehlen?
Ein fehlender oder falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung kann bis zu 10.000 EUR Bußgeld kosten. Nichtvorlage bei der Besichtigung oder fehlende Übergabe nach Vertragsschluss: bis zu 5.000 EUR.
Ob und in welcher Höhe eine Behörde tatsächlich ein Bußgeld verhängt, hängt vom Einzelfall ab. Zuständig sind die Länder über die Bauaufsicht, kontrolliert wird stichprobenartig über die DIBt-Registriernummer. Das praktische Risiko ist öfter ein zivilrechtliches: Falsche Angaben im Ausweis können als Sachmangel gelten, und ein Mieter, der den Ausweis nicht bekommen hat, wird bei Streit das Argument nutzen. Rahmen und Rechtslage im Ratgeber Bußgeld beim Energieausweis.
Wie kommen Sie schnell zu einem passenden Ausweis?
Mit einer kostenlosen Vorprüfung. Sie nennen Gebäude, Baujahr und Nutzung, wir sagen vorab, ob Ihr Ausweis reicht, welcher Ausweis fehlt und wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt.
Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet bei uns 899 EUR Festpreis, nach DIN V 18599, mit bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer, zehn Jahre gültig. Nach vollständigen Unterlagen liefern wir innerhalb von 24 Stunden. Büro, Praxis, Handel, Gastronomie, Lager, Werkstatt oder Hotel: alle zum selben Festpreis. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Alle Preise sind Endpreise, als Kleinunternehmer nach § 19 UStG weisen wir keine Umsatzsteuer aus.
Wir arbeiten seit 2018 und ohne Vor-Ort-Termin: Pläne, Baujahr und Fotos von Heizung und Fassade genügen meist, den Rest klären wir am Telefon. Hinter dem Angebot steht Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wer nach der Unterlagenliste fragt: Checkliste Unterlagen.
Was ist Ihr nächster Schritt?
Schauen Sie heute auf das Ausstellungsdatum Ihres Ausweises, nicht erst am Tag der Verlängerung. Die meisten Probleme mit dem Energieausweis sind keine Rechtsprobleme, sondern Kalenderprobleme.
Kostenlose Vorprüfung anfordern oder direkt anrufen und per WhatsApp schreiben unter 0152 060 777 67. Dann ist der Ausweis da, bevor der Vertrag ihn braucht.
Häufige Fragen
Muss ich für jede Etage oder Mieteinheit einen eigenen Ausweis haben?
Nein, der Ausweis gehört zum Gebäude. Wenn Sie im Bürohaus mehrere Flächen an unterschiedliche Mieter geben, genügt ein gültiger Ausweis für das ganze Gebäude. Bei gemischter Nutzung mit Wohnungen und Gewerbe gelten bis Ende 2026 eigene Regeln mit zwei Ausweisen, ab 2027 ein Ausweis mit Zonen.
Ich verpachte ein Gasthaus im Schwarzwald. Trifft mich das als Verpächter?
Ja. Das Gesetz nennt ausdrücklich Vermieter, Verpächter und Leasinggeber. Bei Gaststätten und Hotels kommt hinzu, dass die Pächter oft wechseln. Jeder Wechsel ist ein neuer Anlass, bei dem der Ausweis spätestens zur Besichtigung vorliegen muss.
Reicht es, wenn der Mieter das Gebäude schon kennt?
Das Gesetz fragt nicht danach, ob der Interessent die Räume kennt. Wer vermietet, legt den Ausweis oder eine Kopie bei der Besichtigung vor, ein sichtbarer Aushang oder ausgelegtes Exemplar genügt. Findet keine Besichtigung statt, folgt die Vorlage unverzüglich.
Kann ich den Ausweis über die Hausverwaltung vorlegen lassen?
Ja, die Pflicht gilt auch für den Immobilienmakler. Eine Verwaltung oder ein Makler, der für Sie vermietet, erfüllt die Vorlage für Sie. Die Verantwortung bleibt aber bei Ihnen, deshalb lohnt der Blick ins Ablaufdatum, bevor die Unterschrift ansteht.
Brauche ich einen neuen Ausweis, wenn ich mein Haus saniert habe?
Nur, wenn die Änderung so weit geht, dass das ganze Gebäude neu berechnet wird. Dann ist ein neuer Ausweis nötig, auch wenn der alte noch gültig wäre. Kleinere Maßnahmen ändern an der Gültigkeit nichts.
Was steht ab 2027 in meiner Anzeige?
Liegt bei Aufgabe einer kommerziellen Anzeige ein Ausweis vor, gehören Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiekennwert, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger hinein. Für ältere Ausweise gelten weiter die bisherigen Angaben, bei Nichtwohngebäuden Endenergiewert für Wärme und Strom getrennt.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
