Gebäudetypen
Energieausweis für Hotel und Pension in Baden-Württemberg: Was Wirte und Pächter vor dem Stichtag 2027 wissen müssen
Ein Hotel oder eine Pension braucht einen Energieausweis, sobald das Haus verkauft, vermietet, verpachtet oder (ab 2027) ein Vertrag verlängert wird. Gerechnet wird nach DIN V 18599 in Zonen wie Gästezimmer, Gastraum, Küche und Wellness. Bis 31.12.2026 ist bei Nichtwohngebäuden noch Bedarf oder Verbrauch möglich, ab 01.01.2027 gilt nur noch der Bedarfsausweis.
Wer in Baden-Württemberg ein Hotel führt, führt selten ein einheitliches Gebäude. Der Gasthof im Schwarzwald hat einen Anbau aus den 1970ern, das Haus am Bodensee ein Wellnessgeschoss von 2005, das Stadthotel in Stuttgart ein Parkhaus im Keller. Der Energieausweis muss das alles in einer Zahl zusammenfassen. Dieser Text zeigt, wie das geht, wann Sie ihn brauchen und was Sie vor dem Jahreswechsel entscheiden sollten.
Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Wo wir Paragrafen nennen, gelten die Fassungen, die auf gesetze-im-internet.de und im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226) stehen.
Wann braucht ein Hotel, ein Gasthof oder eine Pension einen Energieausweis?
Sie brauchen ihn, wenn Sie das Haus verkaufen, vermieten, verpachten oder leasen. Nach § 80 GModG muss der Ausweis Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen und nach Vertragsschluss übergeben werden. Ohne einen dieser Anlässe müssen Sie keinen Ausweis auf Vorrat besorgen.
Gerade im Gastgewerbe ist der Anlass oft die Verpachtung. Viele Gasthöfe im Land sind in Familienhand und werden verpachtet oder an die nächste Generation übergeben. Jeder Pächterwechsel ist ein Anlass. Ebenso der Verkauf an einen Investor, der das Haus als Boutique-Hotel führen will, oder die Nachfolge, bei der ein Geschwisterteil ausgezahlt wird und das Haus bewertet werden muss.
Ausgenommen sind nur wenige Fälle. Dazu gehören nach § 2 Abs. 2 Nr. 9 GModG Betriebsgebäude, die auf weniger als 12 Grad Celsius beheizt werden oder jährlich weniger als vier Monate beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden. Ein ganzjährig geöffnetes Hotel fällt nicht darunter. Eine reine Sommerhütte oder ein Ausflugslokal mit kurzer Saison kann ein Grenzfall sein, den man im Einzelfall prüft.
Was ändert sich zum 1. Januar 2027 für Hotelbetreiber?
Bis 31. Dezember 2026 haben Sie bei Nichtwohngebäuden die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Ab 1. Januar 2027 ist bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Das neue Ausweisrecht bringt außerdem erstmals Effizienzklassen A bis G für Nichtwohngebäude.
| Thema | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweisart bei Hotel und Pension | Bedarf oder Verbrauch | nur Bedarfsausweis |
| Vertragsverlängerung | kein eigener Anlass | Vorlage- und Übergabepflicht |
| Effizienzklasse für Nichtwohngebäude | keine | A bis G, bezogen auf ein Referenzgebäude |
| Baudenkmal | Ausnahme von der Ausweispflicht | Ausnahme entfällt |
| Berechnungsnorm | DIN V 18599:2018-09 | DIN/TS 18599:2025-10 |
| Gültigkeit | 10 Jahre | 10 Jahre |
Für ein Hotel, das 2026 einen Ausweis bekommt, heißt das: Er bleibt zehn Jahre gültig. Es gibt keine Austauschpflicht zum Jahreswechsel. Wer aber im Frühjahr 2027 einen Pächter sucht und dann erst anfängt, bekommt einen Ausweis nach neuem Recht, mit neuem Muster und neuen Faktoren. Das amtliche Muster dafür ist nach unserem Kenntnisstand noch nicht bekannt gemacht. Wer den Ausweis ohnehin in den nächsten Wochen braucht, ist deshalb mit einem Ausweis nach heutigem Recht auf der sicheren Seite.
Warum empfehlen wir bei Gastbetrieben den Bedarfsausweis?
Weil der Verbrauch eines Hotels vom Gästeaufkommen abhängt, nicht vom Gebäude. Ein regnerischer Sommer am See, eine Baustelle vor der Tür oder ein Winter mit geschlossenem Wellnessbereich verschieben den Energieverbrauch stärker, als jede Dämmung es könnte. Ein Verbrauchsausweis zeigt deshalb vor allem, wie ausgelastet das Haus war.
Der Bedarfsausweis rechnet die Hülle und die Anlagentechnik nach DIN V 18599 durch, unabhängig vom Betrieb. Er liefert dazu Modernisierungsempfehlungen, die ein Käufer oder Pächter als Grundlage für Investitionen versteht. Das ist der Grund, warum wir bei Gewerbe grundsätzlich zum Bedarfsausweis raten, und ab 2027 ist es für Nichtwohngebäude ohnehin der einzige Weg.
Ihre bisherigen Abrechnungen sind dennoch nützlich: Wir nutzen sie als Plausibilitätsanker, um zu sehen, ob die Rechenwerte zur gelebten Praxis passen.
Welche Zonen rechnet ein Hotel getrennt?
Jeder Bereich mit eigener Nutzung, Betriebszeit und Technik wird als eigene Zone erfasst, anschließend addiert die Software zum Gesamtgebäude. Bei Beherbergungsbetrieben sind das meist sechs bis acht Zonen.
| Zone | Was sie von den anderen unterscheidet | Welche Angabe wir von Ihnen brauchen |
|---|---|---|
| Gästezimmer | nachts genutzt, eigenes Bad, Warmwasser | Zimmerzahl, Flächen, Heizkörper oder Klimagerät |
| Flure, Treppenhaus | kaum Aufenthalt, Grundbeleuchtung | Fläche, Beleuchtungsart, beheizt oder nicht |
| Rezeption, Lobby | Publikumsverkehr, teils rund um die Uhr besetzt | Besetzungszeiten, Fensterflächen |
| Frühstücks- und Gastraum | Stoßzeiten, Lüftung nötig | Fläche, Öffnungszeiten, Lüftungsanlage |
| Küche | hohe innere Lasten, Abluft | Abluftanlage, Kühlzellen, Warmwasseranschluss |
| Wellness, Sauna, Hallenbad | hohe Temperatur und Feuchte, lange Laufzeit | Beckenvolumen, Saunatyp, Betriebszeiten |
| Wäscherei, Lager | gewerbliche Technik, eigene Abluft | Maschinenliste, Warmwasserbezug |
| Technikraum | Heizkessel, Speicher, Verteilverluste | Foto vom Typenschild der Anlage |
Wie Zonen gebildet werden, erklärt unser Ratgeber Zonierung bei Nichtwohngebäuden. Wichtig für Sie: Sie müssen keine Tabelle ausfüllen. Es genügen Grundrisse, Fotos und ein Telefonat.
Was zählt nicht mit, obwohl es viel Energie braucht?
Das Gesetz erfasst Heizung, Kühlung, Raumluft, Beleuchtung und Warmwasser. Der Energieeinsatz für Produktionsprozesse in Gebäuden ist nach § 2 Abs. 1 GModG nicht Gegenstand der Berechnung. Für ein Hotel bedeutet das: Der Herd selbst, die Spülmaschine und die Mangel sind Prozess. Die Raumheizung der Küche, ihre Lüftung und die Warmwasserbereitung gehören dagegen zur Gebäudetechnik.
Das ist keine Spitzfindigkeit. Wer Wäscherei und Küche falsch einordnet, verschiebt das Ergebnis. Deshalb fragen wir bei Großküche und Wäscherei nach Geräteliste und Abluftführung, bevor wir rechnen.
Wie ordnet man Inhaberwohnung und Ferienwohnungen ein?
Eine kleine Inhaberwohnung im Dachgeschoss ändert den Charakter eines Hotels meist nicht. Wenn aber ein nicht unerheblicher Teil der Nutzfläche dauerhaft zum Wohnen vermietet wird, etwa Personalwohnungen oder Dauermieter im Seitenflügel, wird daraus ein Mischgebäude.
Hier gilt eine gestufte Rechtslage. Bis 31.12.2026 sind für Mischgebäude zwei Ausweise nötig, einer für den Nichtwohnteil und einer für den Wohnteil. Wir stellen beide im Paket für 899 Euro aus, statt 1.298 Euro einzeln. Ab 01.01.2027 gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, gerechnet in Zonen, so wie beim Nichtwohngebäude. Mehr dazu unter Mischgebäude.
Ferienwohnungen, die Sie wie Hotelzimmer vermieten, sind in der Regel Beherbergung. Wie viel Fläche im Einzelfall als Wohnen zählt, entscheiden wir mit Ihnen in der Vorprüfung anhand der Flächen und der Vermietungsform.
Was prägt Hotels in Baden-Württemberg energetisch?
Die Mischung aus Tourismusregionen und starkem Wirtschaftsstandort. Im Schwarzwald und am Bodensee stehen Familienbetriebe mit gewachsenen Häusern, in Stuttgart, Karlsruhe oder Mannheim Geschäftshotels für Messe-, Kongress- und Geschäftsreisende, in Hochschulstädten wie Heidelberg, Tübingen oder Freiburg Häuser mit gemischtem Publikum. Jeder Typ hat andere Schwachstellen: der Landgasthof meist die Hülle und den alten Kessel, das Geschäftshotel die Lüftung und Kühlung der Tagungsräume, das Wellnesshotel die Schwimmbad- und Saunatechnik.
Eine Besonderheit der Berechnung wird oft übersehen: Der Bedarfsausweis rechnet mit einem festen Referenzklima (Potsdam), nicht mit dem Wetter Ihres Standorts. Ein Haus auf der Höhe des Schwarzwalds wird also nicht schlechter bewertet, nur weil dort der Winter länger dauert. Bewertet werden Hülle, Technik und Nutzung. Das macht Ausweise für ein Berghotel und ein Stadthotel miteinander vergleichbar, aber auch ehrlich gegenüber der Frage, wie viel Sanierungspotenzial wirklich im Gebäude steckt.
Wer Beratung zu Sanierung und Fördermitteln sucht, findet im Land eine Anlaufstelle bei der Klimaschutz- und Energieagentur Baden-Württemberg (KEA-BW). Den Ausweis stellen wir, die Maßnahmenplanung machen Fachplaner vor Ort. Für Ihre Stadt gibt es eigene Seiten, zum Beispiel Konstanz am Bodensee.
Was gilt für denkmalgeschützte Gasthäuser und Fachwerkhotels?
Bis 31. Dezember 2026 sind Baudenkmäler von der Ausweispflicht ausgenommen. Ab 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme: Auch das denkmalgeschützte Hotel braucht dann bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einen Ausweis.
In Baden-Württemberg betrifft das viele Häuser, vom Fachwerkgasthof in einem Dorf bis zum Grandhotel in einer Kurstadt wie Baden-Baden oder in der Heidelberger Altstadt. Sie müssen deshalb nichts umbauen. Der Ausweis beschreibt den Zustand, er zwingt nicht zur Sanierung. Wie wir mit Denkmalhüllen rechnen, steht im Ratgeber Denkmal und Nichtwohngebäude.
Droht Hotels ab 2030 eine Sanierungspflicht?
Das neue § 40 GModG setzt für bestehende Nichtwohngebäude Mindestanforderungen. Ab 1. Januar 2030 darf der Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes betragen, ab 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-fache. Nach der Gesetzesbegründung trifft das ungefähr die schlechtesten 16 Prozent, später etwa 26 Prozent des Bestands.
Es gibt Erfüllungsfiktionen, etwa für Gebäude ab Baujahr 1996, für überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse beheizte Gebäude und für Fernwärme. Es gibt auch Ausnahmen, darunter Baudenkmäler und Fälle der Unzumutbarkeit. Wichtig: Der Energieausweis löst die Pflicht nicht aus. Ein Nachweis wird nur auf Verlangen der Behörde fällig.
Praktisch heißt das für ein Hotel am See mit Ölkessel aus den 1980ern: Sie sollten Ihre Stellung kennen, bevor ein Käufer sie ausrechnet. Der Bedarfsausweis zeigt, wo das Haus steht.
Wie läuft es bei einem Hotel ab, ohne dass jemand vorbeikommt?
Ein Beispiel, ausdrücklich keine Kundenreferenz: Ein Hotel mit 42 Zimmern am Bodensee, Baujahr 1974, Anbau mit Wellnessbereich, Ölkessel mit neuem Brenner. Die Eigentümerfamilie will an einen Betreiber verpachten.
- Sie senden Grundrisse, ein Foto vom Kesselschild, Angaben zu Fenstern und Dach sowie die Fläche des Wellnessbereichs.
- Wir legen die Zonen fest und sagen in der kostenlosen Vorprüfung, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was noch fehlt.
- Wir rechnen nach DIN V 18599, tragen das Ergebnis ein und lassen die DIBt-Registriernummer vergeben.
- Innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen erhalten Sie den Ausweis als PDF.
Kein Termin in Ihrem Haus, kein Techniker im Keller. Alles läuft per Telefon, E-Mail, WhatsApp und Handyfotos.
Was kostet der Ausweis für ein Hotel oder eine Pension?
Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet 899 Euro Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Der Ausweis gilt zehn Jahre. Bei sehr großen oder komplexen Häusern nennt die kostenlose Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Alle Preise sind Endpreise, als Kleinunternehmer nach § 19 UStG weisen wir keine Umsatzsteuer aus. Eine Geld-zurück-Garantie gehört dazu. Details: Kosten des Bedarfsausweises.
Ihr nächster Schritt
Schicken Sie uns, was Sie haben: Grundrisse, Fotos der Heizung, eine Zeile zu Baujahr und Umbauten. Die kostenlose Vorprüfung sagt Ihnen vorab, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, was wir noch brauchen und ob Ihr Haus ein Fall für den Festpreis ist. Rufen Sie an oder schreiben Sie per WhatsApp: 0152 060 777 67.
Häufige Fragen
Muss ich als Wirt einen Ausweis aushängen, obwohl ich nichts verkaufe?
Der Aushang nach § 80 Abs. 7 GModG betrifft Gebäude mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr, und zwar erst, wenn für das Gebäude ein Ausweis vorliegt. Er verpflichtet nicht, einen Ausweis ohne Anlass erstellen zu lassen. Ob Ihr Gastbereich als Fläche mit starkem Publikumsverkehr zählt, hängt von der öffentlich zugänglichen Nutzfläche ab.
Ich pachte ein Gasthaus und der Verpächter hat keinen Ausweis. Wer kümmert sich?
Die Pflicht trifft den Eigentümer als Verpächter. Er muss dem Pächter-Interessenten den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. Sprechen Sie das früh an, denn ohne Ausweis kann der Verpächter ein Bußgeld riskieren.
Zählt der Strom für Waschmaschinen und Spülstraße in die Berechnung?
Der Energieeinsatz für Produktionsprozesse ist nicht Gegenstand des Gesetzes. Gerechnet werden Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung und Warmwasser. Wie wir Wäscherei und Großküche einordnen, klären wir anhand Ihrer Geräteliste in der Vorprüfung.
Reicht für meine Pension im Schwarzwald das Foto vom Kesselschild?
Für die Heizung ja, wenn Hersteller, Typ und Baujahr lesbar sind. Dazu kommen Grundrisse mit Flächen und Angaben zu Fenstern, Dach und Dämmung. Was fehlt, sagt Ihnen die kostenlose Vorprüfung vorab.
Bekommt mein Hotel 2027 automatisch eine schlechtere Klasse?
Nein. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig und wird nicht umgeschrieben. Erst ein ab 2027 ausgestellter Ausweis weist die neue Klasse A bis G aus, bezogen auf ein Referenzgebäude. Dasselbe Haus kann dort anders eingestuft werden, als Sie es von der alten Berechnung erwarten.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
