Praxis
Wie sieht die kostenlose Vorprüfung für ein Gewerbegebäude in Baden-Württemberg aus?
Die Vorprüfung ist ein kostenloses PDF mit vier Seiten: Ausweisart, Proberechnung mit dem voraussichtlichen Energiebedarf (für Ausweise ab 2027 mit Einordnung in die Klassen A bis G), Liste der fehlenden Unterlagen und ein Festpreis-Angebot über 899 €. Sie erhalten es innerhalb von 24 Stunden nach Eingang Ihrer Angaben, ohne Vor-Ort-Termin und ohne Verpflichtung.
Was steht in der Vorprüfung, und warum sind es genau vier Seiten?
Die Vorprüfung beantwortet vier Fragen, je eine pro Seite: Was ist das Objekt, wie steht es energetisch da, was fehlt noch und was kostet der Ausweis. Wer sie gelesen hat, kann entscheiden, ohne vorher Geld auszugeben.
| Seite | Frage | Inhalt |
|---|---|---|
| 1 | Was brauche ich? | Objektdaten, Nutzung, Ausweisart (Bedarfsausweis) mit Begründung, Rechtslage bis und ab 2027 |
| 2 | Wo stehe ich? | Proberechnung nach DIN 18599, voraussichtliche Klasse A bis G für Ausweise ab 2027 |
| 3 | Was fehlt? | Vorhandene und fehlende Unterlagen, Hinweis, wie Lücken per Foto oder Telefon geschlossen werden |
| 4 | Was kostet es? | Verbindliches Festpreis-Angebot, Leistungsumfang, Lieferzeit 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen |
Rechtlich bewegen wir uns im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Bis 31.12.2026 dürfen Eigentümer eines Nichtwohngebäudes nach heutigem Recht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Ab 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht, dazu unten mehr. Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis, weil er das Gebäude bewertet und nicht das Verhalten der Nutzer.
Wie liest sich eine Vorprüfung an einer Zuliefererhalle im Neckartal?
Sie liest sich wie ein kurzer Befund mit Rechnung: Hallenbestand aus den 1970er-Jahren, später angebauter Büroriegel, Gasheizung. Die Zahlen unten sind angenommen, die Logik ist die echte.
Ein Zulieferer im Neckartal betreibt eine Stahlhalle mit Trapezblechdach, Baujahr 1974. In den 1990er-Jahren kam ein zweigeschossiger Büroanbau dazu. Die Halle wird über Gasstrahler beheizt, das Büro über einen eigenen Kessel mit Heizkörpern. Der Eigentümer will einen Teil der Halle vermieten und schickt einen Grundriss mit eingetragener Nutzung, das Baujahr und zwei Handyfotos der Typenschilder. Das war es.
| Seite | Ergebnis im Beispiel (Zahlen angenommen) |
|---|---|
| 1 | Bedarfsausweis, Nichtwohngebäude mit vier Zonen: Produktion, Lager, Büro, Sozialräume |
| 2 | Primärenergiebedarf rund das 2,6-Fache des Referenzgebäudes, voraussichtlich Klasse E |
| 3 | Fehlt: Aufbau und Dämmung des Hallendachs, Baujahr der Fenster im Büroanbau |
| 4 | 899 € Festpreis, bis zu vier Zonen enthalten |
Warum Klasse E? Das Verhältnis 2,6 liegt über 2,46 und unter 2,95. Es liegt damit auch unter den Schwellen, die § 40 GModG für bestimmte Bestandsgebäude ab 2030 (das 3,5-Fache) und ab 2033 (das 2,95-Fache) nennt. Ob für das Gebäude eine Ausnahme oder Erfüllungsfiktion greift, ist eine eigene Frage, der Eigentümer weiß aber, wo er steht. Das Dach auf Seite 3 ist die typische Lücke: Bei Hallen dieser Zeit entscheidet der Dachaufbau stark über das Ergebnis, denn über eine große Fläche geht viel Wärme verloren. Ein Foto von der Dachkante oder die alte Handwerkerrechnung schließt sie.
Der Eigentümer hat nach 24 Stunden drei Dinge in der Hand. Er weiß, dass er einen Bedarfsausweis braucht. Er weiß, dass seine Halle weder ganz vorn noch ganz hinten steht. Und er hat eine Liste mit zwei offenen Punkten, die er an einem Nachmittag abarbeitet. Ob er danach beauftragt, entscheidet er allein. Auch den Mieter, der die freie Hallenfläche nutzen will, kann er jetzt mit konkreten Angaben ansprechen: Der Ausweis wird spätestens bei der Besichtigung durch den Interessenten vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben. Das Beispiel zeigt auch, was die Vorprüfung nicht ist: keine Sanierungsplanung und keine Förderberatung, sondern eine saubere Standortbestimmung vor der Bestellung. Wer danach Maßnahmen plant, findet im fertigen Ausweis Modernisierungsempfehlungen, die auf genau diesen Zonen aufbauen.
Welche Gebäude aus Baden-Württemberg passen zu so einer Vorprüfung?
Praktisch alle, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen. Baden-Württemberg ist dafür ein dankbares Land, weil Gewerbe hier selten in einer Form auftritt.
- Zulieferer und Maschinenbauer: Hallen mit Büroanbau, wie im Beispiel, in den Gewerbegebieten rund um Stuttgart, im Remstal und im Neckarraum.
- Hidden Champions im ländlichen Raum: Produktion, Versuchsfeld, Verwaltung und Kantine auf einem Grundstück, oft in mehreren Bauabschnitten über Jahrzehnte gewachsen. Hier zählt die Zonierung.
- Handwerksbetriebe: Werkstatt, Lager, Ausstellungsraum und Büro unter einem Dach, oft mit Betriebsleiterwohnung im Obergeschoss.
- Büros in Stuttgart und Karlsruhe: Bürogebäude vom Nachkriegsbau bis zum jüngeren Neubau, teils mit Lüftungs- und Kühltechnik, die in die Berechnung einfließt.
- Hochschulstädte wie Tübingen, Heidelberg oder Freiburg: Praxen, Kanzleien, kleine Läden, häufig in Altbauten.
- Tourismus im Schwarzwald und am Bodensee: Hotels, Pensionen, Gaststätten, Ferienbetriebe.
Welche Region für Sie zuständig ist, sehen Sie unter Regierungsbezirk Stuttgart und den drei weiteren Regierungsbezirken des Landes.
Was ändert sich, wenn über der Praxis in Freiburg Wohnungen liegen?
Dann ist das Haus oft ein Mischgebäude, und die Vorprüfung klärt auf Seite 1, ob Sie einen oder zwei Ausweise brauchen. Das hängt vom Datum ab.
Stellen Sie sich ein Gründerzeithaus in Freiburg vor: Im Erdgeschoss eine Arztpraxis, darüber vier Wohnungen. Bis 31.12.2026 gilt nach heutigem Recht: Ist der Nichtwohnanteil erheblich, das heißt über 10 % der Gesamtnutzfläche, und unterscheiden sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich, wird getrennt. Dann braucht das Haus zwei Ausweise, einen für den Nichtwohnteil und einen für den Wohnteil. Wir erstellen beide bis zum Jahresende im Paket für 899 € statt 1.298 € einzeln.
Ab 01.01.2027 ändert sich das. Dann gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, gerechnet in Zonen, so wie bei einem Nichtwohngebäude. Ein Verbrauchsausweis ist dann nur noch für Gebäude erlaubt, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Wer 2026 beide Ausweise erstellen lässt, behält sie zehn Jahre. Mehr zu diesem Fall steht auf der Seite Bedarfsausweis für Mischgebäude.
Welche Klasse zeigt die Vorprüfung, und woher kommt sie?
Die Klasse ergibt sich aus dem Primärenergiereferenzfaktor: Ihr errechneter Primärenergiebedarf geteilt durch den eines rechnerischen Zwillings, des Referenzgebäudes. Das gilt für Ausweise ab 01.01.2027.
| Klasse | Primärenergiereferenzfaktor |
|---|---|
| A | bis 1,0, nur für Nullemissionsgebäude |
| B | über 1,0 |
| C | über 1,48 |
| D | über 1,97 |
| E | über 2,46 |
| F | über 2,95 |
| G | über 3,5 |
Das Referenzgebäude hat dieselbe Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung wie Ihr Haus, aber eine normierte Hülle und Technik. Für den Klassenvergleich wird seine Wärmeversorgung mit dem Primärenergiefaktor 0,7 angesetzt. Weil sich auch die Faktoren ändern (Strom 1,5 statt 1,8, Biomasse 0,7 statt 0,2), kann dasselbe Gebäude 2027 eine andere Klasse bekommen, als ein Ausweis von 2026 vermuten ließe. Deshalb steht auf Seite 2 immer „voraussichtlich“. Wichtig für die Einordnung: Klasse E bedeutet nicht, dass etwas verboten oder verpflichtend wäre. Die Klasse beschreibt, wo das Gebäude im Vergleich zu seinem rechnerischen Zwilling steht, und sie wird bei Verkauf und Vermietung sichtbar, etwa in Anzeigen. Wie die Skala aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude.
Wann braucht ein Hotel am Bodensee gar keinen Ausweis?
Ausgenommen sind nur wenige Fälle, und die Vorprüfung prüft sie zuerst. Ein Hotel mit Ganzjahresbetrieb am Bodensee gehört nicht dazu.
Nach heutigem Recht fallen Gebäude nach § 2 Abs. 2 GModG aus der Pflicht, darunter solche, die nur saisonal weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden. Ein Strandcafé mit reinem Sommerbetrieb kann dazu zählen, eine Pension im Schwarzwald, die auch im Winter Skifahrer und Wanderer beherbergt, nicht. Ebenfalls frei sind kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche, ab 2027 mit weniger als 50 m². Baudenkmäler sind nur bis 31.12.2026 ausgenommen. Ab 2027 entfällt die Denkmal-Ausnahme, was etwa Eigentümer in historischen Altstädten wie Heidelberg betrifft. Wer in der Altstadt einen Laden im Fachwerkhaus vermietet, braucht den Ausweis dann beim Verkauf, bei der Vermietung und bei der Vertragsverlängerung.
Welche Unterlagen beschleunigen die Vorprüfung?
Drei Dinge: ein Grundriss mit eingetragener Nutzung, ein Foto vom Typenschild der Heizung und Belege für Modernisierungen. Verbrauchsabrechnungen brauchen Sie für den Bedarfsausweis nicht.
- Fotografieren Sie das Typenschild, nicht den ganzen Heizraum. Es nennt Hersteller, Leistung und oft das Baujahr.
- Schreiben Sie in den Grundriss, was in jedem Bereich passiert: Fertigung, Lager, Verkauf, Büro. So sehen wir die Zonen sofort.
- Bei Fenstern verrät der Abstandhalter zwischen den Scheiben oft das Herstellungsjahr. Ein Foto ersetzt eine Schätzung.
- Fehlt ein Plan, liegt er häufig in der Bauakte Ihrer Stadt oder Gemeinde.
Belegte Modernisierungen rechnen wir an. Ohne Beleg setzen wir die typischen Werte des Baujahrs an, damit das Ergebnis nachvollziehbar bleibt. Gerade bei gewachsenen Betrieben, in denen niemand mehr weiß, wann welcher Bauabschnitt entstand, hilft ein Blick auf Baugenehmigungen, Lieferscheine oder Wartungsprotokolle der Heizung. Alles, was ein Datum trägt, ist nützlich; alles, was Sie nicht finden, ist kein Hindernis. Wir schätzen dann begründet und sagen Ihnen, wo die Schätzung liegt. Die vollständige Liste finden Sie in der Checkliste der Unterlagen.
Was kostet der Ausweis nach der Vorprüfung?
Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet 899 € Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Er ist zehn Jahre gültig und wird 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen geliefert.
Online werden Bedarfsausweise für Nichtwohngebäude 2026 meist für 650 bis 999 € angeboten, bei Energieberatungsbüros liegen die Honorare zwischen 1.500 und 4.000 €. Der Festpreis gilt unabhängig davon, ob Ihr Gebäude eine oder vier Zonen hat. Bei sehr großen oder komplexen Objekten steht ein verbindlicher Festpreis in der Vorprüfung. Eine Geld-zurück-Garantie begleitet den Auftrag. Dagegen steht das Risiko ohne Ausweis: Wer bei Verkauf oder Vermietung keinen gültigen Ausweis hat, riskiert nach § 108 GModG ein Bußgeld bis 10.000 €. Die Kontrolle liegt bei den Ländern. Alle Preise im Überblick: Kosten des Bedarfsausweises.
Was ändert sich zum 1. Januar 2027 gegenüber heute?
Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis bekommen ab 2027 nur noch den Bedarfsausweis, erstmals mit Klasse. Ausweise aus 2026 bleiben zehn Jahre gültig.
| Thema | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweisart | Bedarf oder Verbrauch | nur Bedarf |
| Klasse bei Nichtwohngebäuden | keine | A bis G |
| Baudenkmäler | ausgenommen | Ausweis nötig |
| Anlass | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing | zusätzlich Vertragsverlängerung |
| Form | Papier oder PDF | digital, maschinenlesbar, Papier auf Verlangen |
| Rechenwerk | DIN V 18599:2018-09 | DIN/TS 18599:2025-10 |
Offen ist noch die Bekanntmachung der neuen Ausweismuster. Die Berechnung selbst, die Registrierung beim DIBt und die Vorprüfung laufen unverändert weiter.
Wie fordern Sie Ihre Vorprüfung an?
Schicken Sie uns, was Sie haben: per Formular, als Foto per WhatsApp an 0152 060 777 67 oder nach einem kurzen Anruf. Innerhalb von 24 Stunden liegen Ihre vier Seiten vor.
Für das verbindliche Ergebnis mit Klasse, Unterlagenliste und Festpreis fordern Sie die kostenlose Vorprüfung an. Es kostet nichts, und niemand kommt in Ihr Gebäude.
Häufige Fragen
Muss ich für die Vorprüfung etwas bezahlen oder unterschreiben?
Nein. Die Vorprüfung ist kostenlos und unverbindlich, ein Vertrag entsteht erst, wenn Sie das Angebot auf Seite 4 annehmen. Das PDF gehört Ihnen auch dann, wenn Sie nicht beauftragen. Sie können es in Ruhe mit Ihrer Hausverwaltung, Ihrem Steuerberater oder dem Makler besprechen.
Kann ich mit unvollständigen Unterlagen starten?
Ja. Ein Grundriss oder eine Baubeschreibung, das Baujahr und ein Foto vom Typenschild der Heizung genügen für den Anfang. Was fehlt, steht auf Seite 3 der Vorprüfung. Fehlende Angaben klären wir telefonisch oder per Handyfoto, niemand muss Ihr Gebäude betreten.
Ist die Klasse in der Vorprüfung schon die Klasse im Ausweis?
Nein, sie ist eine begründete Schätzung für einen Ausweis ab 2027. Die endgültige Klasse steht erst im fertigen Bedarfsausweis, nachdem alle Zonen und Anlagen berechnet sind. Die Vorprüfung zeigt Ihnen die Spanne, in der Ihr Gebäude voraussichtlich liegt, und welche Angaben sie verschieben könnten.
Reicht mir ein Ausweis aus 2026 auch nach dem Jahreswechsel?
Ja. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, es gibt keine Austauschpflicht und kein Umschreiben auf die neue Skala. Er trägt allerdings noch keine Klasse A bis G. Wer ab 2027 erstmals einen Ausweis braucht, bekommt für ein Nichtwohngebäude nur noch einen Bedarfsausweis.
Was passiert bei sehr großen oder komplexen Objekten?
Auch dann steht der Preis vor der Beauftragung fest. Bei sehr großen oder vielschichtigen Anlagen nennt die Vorprüfung einen verbindlichen Festpreis, der von 899 € abweichen kann. Sie wissen also vor der Bestellung, was auf Sie zukommt, und zahlen nicht nach Aufwand.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
