Klimaanlagen-Inspektion: Welche Betreiber im Gewerbe müssen prüfen lassen, und wann?

Eine Klimaanlage im Gewerbe ist kein Gerät, das man einbaut und vergisst. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) verlangt ab einer bestimmten Größe eine regelmäßige energetische Inspektion, und das Gesetz ändert die Fristen zum 1. Januar 2027. Dieser Ratgeber zeigt, was gilt, was geprüft wird und was Sie als Betreiber tun müssen.

Muss ich meine Klimaanlage inspizieren lassen?

Ja, wenn die Nennleistung für den Kältebedarf mehr als 12 Kilowatt beträgt. Das regelt § 74 Absatz 1 GModG: Der Betreiber einer in ein Gebäude eingebauten Klimaanlage oder einer kombinierten Klima- und Lüftungsanlage über dieser Schwelle muss energetische Inspektionen innerhalb der Fristen des § 76 durch eine berechtigte Person durchführen lassen.

Entscheidend ist der Begriff der Klimaanlage. Das Gesetz versteht darunter (§ 3 GModG) die Gesamtheit aller Anlagenbestandteile, die für eine Raumluftbehandlung erforderlich sind und mit denen die Temperatur geregelt wird. Es geht also um das System, nicht um einzelne Splitgeräte, die jedes für sich klein sind. Ob mehrere Geräte rechtlich eine Anlage bilden, klärt im Zweifel die fachkundige Person. Die Nennleistung ist die vom Hersteller als dauerhaft einhaltbar garantierte größte Kälteleistung, Sie finden sie auf dem Typenschild.

Wer ist „Betreiber“? Das Gesetz nennt den Betreiber, nicht den Eigentümer. In vermieteten Gewerbeobjekten kann das der Eigentümer sein oder der Mieter, der die Anlage verantwortet. Prüfen Sie den Mietvertrag und die Betriebsverantwortung, bevor die Frist drängt.

Wann ist die erste Inspektion fällig und wie oft danach?

Heute gilt: im zehnten Jahr nach Inbetriebnahme, danach spätestens alle zehn Jahre, unabhängig von der Anlagengröße. Das steht in § 76 GModG in der bis zum 31. Dezember 2026 geltenden Fassung. Anlagen, die am 1. Oktober 2018 schon über zehn Jahre alt waren, mussten bis 31. Dezember 2022 erstmals inspiziert werden; diese Frist ist verstrichen. Die Frist beginnt neu, wenn wesentliche Bauteile wie Wärmeübertrager, Ventilator oder Kältemaschine erneuert werden.

Ab dem 1. Januar 2027 gilt ein gestaffeltes System. Die Fassung aus der Novelle vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2 Nr. 30) unterscheidet nach Größe.

Anlage	Erste Inspektion	Danach
Klima- oder Klima-/Lüftungsanlage über 12 bis 70 Kilowatt	im zehnten Jahr nach Inbetriebnahme	alle zehn Jahre
Klima-, Klima-/Lüftungs- oder Lüftungsanlage über 70 Kilowatt	im fünften Jahr nach Inbetriebnahme	alle fünf Jahre
Klima- oder Klima-/Lüftungsanlage über 12 Kilowatt, am 1. Oktober 2023 mehr als zehn Jahre alt	bis 31. Dezember 2028	nach Größe wie oben

Für Lüftungsanlagen über 70 Kilowatt, die am 1. Januar 2027 schon laufen, staffelt das Gesetz die Übergangsfristen nach Alter: Anlagen über vier und bis zu zwölf Jahren haben sechs Jahre Zeit, Anlagen über zwölf Jahren vier Jahre und Anlagen über 20 Jahren zwei Jahre.

Haben sich Anlage und Kühlbedarf seit der letzten Inspektion nicht verändert, muss die Prüfung der Anlagendimensionierung nicht wiederholt werden. Das spart bei der zweiten Runde einen Teil des Aufwands.

Was wird bei der Inspektion geprüft?

Geprüft werden die Komponenten, die den Wirkungsgrad beeinflussen, und ob die Anlage zum Kühlbedarf des Gebäudes passt. Das steht in § 75 GModG. Die Prüfung bewertet auch, wofür die Anlage ursprünglich ausgelegt wurde und was sich seitdem verändert hat: Raumnutzung, Belegung, Nutzungszeiten, innere Wärmequellen, Gebäudehülle und die Sollwerte des Betreibers für Luftmengen, Temperatur, Feuchte und Betriebszeit.

Das ist im Alltag oft der aufschlussreichste Teil. Eine Anlage, die für ein Großraumbüro mit Röhrenmonitoren ausgelegt wurde und heute eine Beratungspraxis mit LED-Beleuchtung kühlt, ist vermutlich zu groß. Eine zu große Anlage taktet, verbraucht mehr und regelt schlechter.

Für Anlagen über 70 Kilowatt schreibt § 75 Absatz 3 ein genormtes Vorgehen vor: DIN SPEC 15240:2019-03. Ab 2027 gilt das auch für Lüftungsanlagen über 70 Kilowatt. Zudem müssen Überprüfungen, die schon nach der EU-Verordnung 2024/573 gelaufen sind, nicht doppelt gemacht werden, ihre Ergebnisse sind zu übernehmen.

Wer darf prüfen?

Nur eine fachkundige Person nach § 77 GModG. Der Gesetzgeber nennt sechs Gruppen:

1. Hochschulabsolventen in Versorgungstechnik oder Technischer Gebäudeausrüstung mit mindestens einem Jahr einschlägiger Erfahrung
2. Hochschulabsolventen in Maschinenbau, Elektrotechnik, Verfahrenstechnik, Bauingenieurwesen oder einer anderen technischen Richtung mit Schwerpunkt Versorgungstechnik oder TGA und mindestens drei Jahren Erfahrung
3. Personen, die für ein zulassungspflichtiges anlagentechnisches Handwerk die Voraussetzungen zur Eintragung in die Handwerksrolle erfüllen
4. Meister in zulassungsfreien Handwerken dieser Bereiche
5. Personen, die ohne Meistertitel ein zulassungspflichtiges Handwerk dieser Bereiche selbständig ausüben dürfen
6. staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildung auch Lüftungs- und Klimaanlagen umfasst

Wer ohne diese Fachkunde inspiziert, handelt ordnungswidrig. Fragen Sie deshalb vor der Beauftragung nach der Qualifikation. Das ist ein eigener Auftrag an einen Fachbetrieb oder Ingenieur. Der Energieausweis, den wir ausstellen, ist ein anderes Dokument und ersetzt keine Inspektion.

Was steht im Bericht und wohin geht er?

Im Inspektionsbericht stehen die Ergebnisse und kurze fachliche Hinweise, wie sich die Anlage kosteneffizient verbessern, austauschen oder ersetzen lässt (§ 78 GModG). Die prüfende Person unterschreibt ihn mit Name, Anschrift, Berufsbezeichnung sowie Inspektions- und Ausstellungsdatum und trägt vor der Übergabe die zugeteilte Registriernummer ein. Diese beantragt sie bei der Registrierstelle, dem Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt), nach § 98 GModG.

Sie als Betreiber bekommen den Bericht, bewahren ihn auf und legen ihn der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vor. Die Behörden kontrollieren Stichproben der registrierten Berichte (§ 99). Welche Stelle das in Baden-Württemberg im Einzelnen ist, klären Sie am besten bei Ihrer Bauaufsicht, weil die Länder den Vollzug organisieren. Allgemeines dazu steht im Ratgeber Landesrecht.

Wann entfällt die Pflicht?

Bei Nichtwohngebäuden gibt es zwei Ausnahmen in § 74 Absatz 3 GModG. Die erste: Das Gebäude hat ein System für Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung. Ab 1. Januar 2027 verweist das Gesetz dafür auf § 56 Absatz 2, also auf ein System, das Verbräuche überwacht, Verluste erkennt und offene Daten liefert. Die zweite: Die Gesamtwirkung ist gleichwertig, etwa weil die Anlage unter einen Energieleistungsvertrag mit festgelegtem Effizienzniveau fällt oder von einem Versorger oder Netzbetreiber betrieben wird, der sie systemseitig überwacht.

Dazu kommt die Stichprobenlösung für Filialisten (Absatz 2): mehr als zehn gleichartige Anlagen von 12 bis 70 Kilowatt in vergleichbaren, nach demselben Plan errichteten Gebäuden. Bis zu 200 Anlagen: jede zehnte, darüber jede zwanzigste. Für Handelsketten und Betreiber von Bankfilialen ist das die wichtigste Entlastung.

Und im Wohngebäude entfällt die Pflicht, wenn eine kontinuierliche elektronische Überwachung der Effizienz vorhanden ist. Der Schwerpunkt dieses Ratgebers liegt auf Gewerbe, deshalb hier nur der Hinweis. Wie die Automation selbst geregelt ist, beschreibt der Ratgeber Gebäudeautomation.

Was passiert bei Versäumnis?

Ein Bußgeld bis 10.000 Euro. Wer entgegen § 74 Absatz 1 eine Inspektion nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig durchführen lässt, handelt nach der heute geltenden Fassung des § 108 Absatz 1 Nummer 15 vorsätzlich oder leichtfertig ordnungswidrig, die Geldbuße beträgt bis zu 10.000 Euro (§ 108 Absatz 2 Nummer 2). Ab 2027 verschieben sich die Nummern im § 108 um eins, der Rahmen bleibt laut Faktenkatalog unverändert. Auch die prüfende Person ist erfasst: Wer ohne Fachkunde inspiziert, handelt ordnungswidrig.

Das praktische Risiko liegt weniger im Bußgeld als im unentdeckten Verlust. Eine Klimaanlage, die ein Jahrzehnt ohne Blick auf Dimensionierung und Regelung läuft, verbraucht oft deutlich mehr als nötig. Die Inspektion ist ein Anlass, das einmal sauber anzusehen.

Wie hängt die Inspektion mit dem Energieausweis zusammen?

Der Energieausweis nennt die inspektionspflichtigen Anlagen. Heute gehört zu den Pflichtangaben des Ausweises die Angabe, welche inspektionspflichtigen Klimaanlagen oder kombinierten Klima- und Lüftungsanlagen es gibt und wann die nächste Inspektion fällig ist (§ 85 GModG). Ab dem 1. Januar 2027 verlangt der neue § 85 unter anderem die Art der Lüftung und gegebenenfalls Kühlung sowie die Angabe, ob inspektionspflichtige Anlagen im Sinne des § 74 vorhanden sind.

Zur Rechtslage insgesamt: Bis 31. Dezember 2026 dürfen Sie bei Nichtwohngebäuden zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen, wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis. Ab 1. Januar 2027 gilt das neue Energieausweisrecht, für Nichtwohngebäude ist dann nur noch der Bedarfsausweis zulässig, mit Klassen von A bis G.

Für die Berechnung ist die Kühlung ein Gewicht. Der Bedarfsausweis nach DIN V 18599 bewertet Kälteerzeugung, Verteilung und Raumlufttechnik. Kühlung erhöht den berechneten Energiebedarf, und eine überdimensionierte oder schlecht geregelte Anlage verschlechtert das Ergebnis zusätzlich. Ein Foto vom Typenschild und eine kurze Beschreibung, welche Räume gekühlt werden, genügen uns. Einen Vor-Ort-Termin braucht es dafür nicht.

Was bedeutet das in Baden-Württemberg konkret?

Im Südwesten hängt die Frage an der Nutzung: Wo Technik und Menschen auf engem Raum arbeiten, wird gekühlt. Entwicklungsbüros und Prüflabore von Automobilzulieferern in der Region Stuttgart, Rechenzentrumsflächen und IT-Büros in Karlsruhe, Medizintechnik und Laborflächen in Tübingen oder Ulm und Institute in den Hochschulstädten brauchen Kälte, oft über 12 Kilowatt.

Betrieb in Baden-Württemberg	Wo die Kälte steckt	Typische Frage
Entwicklungsbüro eines Zulieferers im Raum Stuttgart	Zentrale Büroklimatisierung, Prüfstände	Wurde die Anlage seit dem Umbau neu eingeregelt?
IT-Dienstleister in Karlsruhe	Serverraum, Büroklima	Passt die Dimensionierung zur heutigen Serverlast?
Hotel am Bodensee oder im Schwarzwald	Konferenzräume, Küche, Wellness	Läuft die Lüftung außerhalb der Belegung weiter?
Praxisgebäude in Freiburg	Mehrere Splitgeräte oder zentrale Anlage	Ist es eine Anlage im Sinne des Gesetzes?
Einzelhandel in einem Fachmarktzentrum	Filialklimatisierung	Ist die Stichprobenregel für mehrere Standorte nutzbar?

Gerade im Mittelstand mit gewachsenen Standorten sammeln sich Anlagen aus verschiedenen Jahrzehnten. Machen Sie eine Liste: Baujahr, Leistung, letzte Wartung, Inspektion ja oder nein. Wer die Fristen zusammen mit der Sanierungsplanung betrachtet, spart Aufwand, denn eine Erneuerung der Kältemaschine setzt die Frist nach § 76 zurück.

Wie bereite ich den Inspektionstermin vor?

Legen Sie bereit, was die Prüfung nach § 75 GModG ohnehin abfragt: Typenschilder und Baujahr der Komponenten, Wartungsprotokolle, Pläne oder Schemata, die gewünschten Sollwerte für Temperatur, Feuchte und Luftmenge sowie die tatsächlichen Nutzungs- und Belegungszeiten. Notieren Sie auch Umbauten seit der Inbetriebnahme, etwa neue Trennwände, mehr Arbeitsplätze oder zusätzliche Geräte mit Abwärme. Genau diese Veränderungen entscheiden, ob die Dimensionierung noch passt.

Nach dem Bericht liegt die Entscheidung bei Ihnen: Die Hinweise zur kosteneffizienten Verbesserung sind Ratschläge, keine Anordnung. Sinnvoll ist, sie mit den Modernisierungsempfehlungen zu verbinden, die ein Bedarfsausweis ohnehin enthält. So entsteht eine Reihenfolge der Maßnahmen statt zweier getrennter Listen.

Der nächste Schritt

Sammeln Sie die Typenschilder Ihrer Klima- und Lüftungsgeräte als Fotos und schicken Sie uns, was Sie haben. Wir sagen Ihnen in der kostenlosen Vorprüfung, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was für den Bedarfsausweis Nichtwohngebäude noch fehlt. Der Festpreis beträgt 899 Euro, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Die Lieferung erfolgt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67. Wer vorab rechnen will, nutzt den Rechner.