Wie sieht ein Energieausweis für ein Nichtwohngebäude aus, und wie liest man ihn?

Die meisten Eigentümer lesen ihren Energieausweis genau einmal: beim Abheften. Dabei steht auf wenigen Seiten, was ein Kaufinteressent, ein Mieter oder eine Bank später wissen will. Hier gehen wir den Ausweis eines Nichtwohngebäudes Seite für Seite durch, mit Beispielen aus Baden-Württemberg: einer Halle im Neckartal, einer Praxis in Freiburg und einem Hotel am Bodensee.

Die Rechtslage vorab: Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Bis 31.12.2026 dürfen Eigentümer bei Nichtwohngebäuden nach heutigem Recht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Ab 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht aus Artikel 2 der Novelle vom 23. Juli 2026, dann ist für Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis.

Aus welchen Teilen besteht der Energieausweis für ein Nichtwohngebäude?

Aus Gebäudedaten, berechnetem Bedarf, erfasstem Verbrauch, Modernisierungsempfehlungen und Erläuterungen. So gliedert sich das amtliche Muster aus dem Bundesanzeiger vom 8. Dezember 2023, das bis 31.12.2026 gilt.

Teil	Inhalt	Wer trägt hier Werte ein?
Gebäudedaten	Nutzung, Adresse, Baujahr, Nettogrundfläche, Energieträger, Anlass, Registriernummer, Feld „Gültig bis“	jeder Ausweis
Berechneter Bedarf	Primärenergie, Endenergie für Wärme und Strom, Aufteilung nach Nutzungszonen	nur der Bedarfsausweis
Erfasster Verbrauch	gemessene, witterungsbereinigte Werte für Wärme und Strom	nur der Verbrauchsausweis
Empfehlungen	Modernisierungsmaßnahmen für genau dieses Gebäude	jeder Ausweis
Erläuterungen	Begriffe und Rechenverfahren, keine Werte Ihres Gebäudes	jeder Ausweis

Wir stellen Bedarfsausweise nach DIN V 18599 aus. Den Verbrauchsausweis erklären wir nur, damit Sie einen vorhandenen richtig lesen. Ob Ihr Ausweis noch trägt, steht auf der ersten Seite im Feld „Gültig bis“, die Gültigkeit beträgt zehn Jahre ab Ausstellung.

Welche drei Zahlen sollten Sie als Erstes lesen?

Die Nettogrundfläche, die Endenergie für Wärme und Strom, die Primärenergie, und zwar in dieser Reihenfolge. Jede Kennzahl ist Energie geteilt durch Fläche. Stimmt die Fläche nicht, stimmt keine Zahl.

Nettogrundfläche (NGF). Sie ist die Bezugsgröße aller Kennwerte, gemessen innerhalb der Wände, ohne Wanddicken. Sie ist kleiner als die Bruttogrundfläche und weicht oft von der Fläche im Mietvertrag ab.

Endenergiebedarf in kWh/(m²·a). Beim Bedarfsausweis ist das die unter genormten Bedingungen berechnete Energie für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung, bei Nichtwohngebäuden getrennt für Wärme und Strom. Es ist keine gekaufte Brennstoffmenge. Den gemessenen Verbrauch zeigt nur der Verbrauchsausweis.

Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a). Er rechnet Verluste bei Gewinnung, Umwandlung und Transport hinzu, über Faktoren aus Anlage 4 GModG. Bis 31.12.2026 gilt für Netzstrom 1,8, für Erdgas 1,1 und für Holz 0,2. Ab 01.01.2027 gilt für Strom 1,5 und für Biomasse 0,7.

Diese Faktoren sind keine Naturkonstanten, sie sind Politik. Eine Halle mit Wärmepumpe sieht auf dem Papier ab 2027 besser aus, eine mit Pelletkessel schlechter. Am Gebäude hat sich nichts geändert.

Wie liest sich das am Beispiel einer Halle im Neckartal?

Wärme und Strom getrennt ansehen, dann die Zonen. Das Beispiel ist eine Fertigungshalle eines Zulieferers mit angebautem Bürotrakt, wie man sie zwischen Esslingen und Nürtingen häufig findet. Die Zahlen fehlen hier bewusst, es geht um die Leseweise.

Auf der Bedarfsseite stehen Wärme und Strom nebeneinander. In einer Halle mit Gasstrahlern und LED-Beleuchtung dominiert der Wärmeanteil. Im Bürotrakt mit Klimaanlage und Lüftungsgerät steigt der Stromanteil. Wer beide Werte zu einer Zahl addiert, verliert die wichtigste Information: Wo liegt das Einsparpotenzial, bei der Hülle oder bei der Technik?

Deshalb weist der Ausweis die Nutzungszonen aus. Halle und Büro unterscheiden sich in Temperatur, Betriebszeit, Beleuchtung und Lüftung, also werden sie getrennt gerechnet. Bis zu vier Zonen sind in unserem Festpreis von 899 € enthalten. Wie die Aufteilung gelingt, zeigt der Ratgeber zur Zonierung.

Wie wird aus den Zahlen ab 2027 eine Klasse von A bis G?

Ihr Primärenergiebedarf wird durch den Bedarf Ihres rechnerischen Referenzgebäudes geteilt, das Ergebnis entscheidet über den Buchstaben. Das Referenzgebäude ist ein rechnerischer Zwilling mit gleicher Geometrie, Fläche, Ausrichtung und Nutzung, aber normierter Hülle und Technik.

Klasse	Verhältnis zum Referenzgebäude
A	höchstens 1,0, nur für Nullemissionsgebäude
B	über 1,0
C	über 1,48
D	über 1,97
E	über 2,46
F	über 2,95
G	über 3,5

Ein Rechenbeispiel mit erfundenen Werten: Beträgt der Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes 100 und Ihr Gebäude erreicht 160, ist das Verhältnis 1,6, das ergibt Klasse C. Bei 360 wäre es 3,6, also Klasse G. Das Beispiel zeigt nur die Rechenlogik, keine Werte eines echten Objekts.

Wichtig: Ihre Halle wird nicht mit dem Nachbarn verglichen, sondern mit ihrem eigenen rechnerischen Zwilling. Und ein schlechter Buchstabe löst keine Pflicht aus. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes, mit Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen. Der Ausweis selbst löst diese Pflicht nicht aus. Details im Ratgeber Sanierungspflicht.

Worauf achten Sie bei einer Praxis in Freiburg oder einem Hotel am Bodensee?

Auf die Zonen und auf die Technik, die dort mitläuft. Zwei Gebäude, zwei Ausweise, die sich in ihren Schwerpunkten klar unterscheiden.

Die Praxis in einem Freiburger Gründerzeithaus hat Räume mit hohem Lüftungs- und Wärmebedarf, dazu oft eine nachgerüstete Klimatisierung. Der Strom-Kennwert spielt hier eine größere Rolle als bei einer unbeheizten Lagerhalle. Wer eine Praxis kauft oder vermietet, sollte beim Ausweis darauf achten, ob die Klimaanlage in der Berechnung auftaucht. Fehlt sie, ist der Strom-Kennwert zu niedrig.

Das Hotel am Bodensee mischt Zonen: Gästezimmer, Restaurant mit Küche, vielleicht Wellness. Der Warmwasserbedarf ist hoch, Küchenabluft und Kühlräume kommen dazu. Entsprechend viele Zeilen hat die Zonenaufstellung. Auch ein Saisonbetrieb ändert die Bedarfsrechnung nicht, denn sie arbeitet mit genormten Nutzungsprofilen und nicht mit Ihrem Belegungskalender.

Was steht in den Modernisierungsempfehlungen, und was fangen Sie damit an?

Maßnahmen, die zu Ihrem Gebäude passen, mit einer groben Einordnung ihrer Wirkung. Sie stehen im Ausweis, weil das Gesetz sie verlangt (§ 84 GModG), und sie sind der Teil, den die meisten überblättern.

Für die Fertigungshalle aus dem Beispiel lauten sinnvolle Hinweise meist: Dach oder oberste Decke dämmen, Hallenbeleuchtung auf LED umstellen, alte Strahler oder Luftheizer ersetzen. Für ein Bürohaus der 1980er Jahre kommen Sonnenschutz und Regelung der Lüftung hinzu. Beim Hotel am Bodensee sind es oft Warmwasser und Küchenabluft. Empfehlungen sind keine Pflicht und kein Angebot, sondern eine Arbeitsliste, mit der Sie Handwerker oder Energieberatung gezielt ansprechen können.

Wann verlangt jemand den Ausweis wirklich von Ihnen?

Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing, und ab 2027 auch bei der Verlängerung solcher Verträge. Dem Interessenten ist der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, nach Vertragsschluss wird er übergeben.

Das betrifft in Baden-Württemberg ganz alltägliche Fälle: den Hausarzt, der seine Praxis in Tübingen übergibt, die Spedition, die eine Halle an der A8 verkauft, den Gastronomen, der am Bodensee eine Pacht verlängert. Maßgeblich ist nicht das Baujahr, sondern der Anlass. Kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche sind ausgenommen, ab 2027 gilt die Grenze „weniger als 50 m²“. Einen Aushang verlangt das Gesetz bei Behördengebäuden mit starkem Publikumsverkehr über 250 m², bei sonstigen Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr über 500 m² nur, wenn ein Ausweis vorliegt.

Wie prüfen Sie einen vorhandenen Ausweis in fünf Minuten?

Erst das Datum, dann die Fläche, dann Wärme und Strom einzeln. In dieser Reihenfolge prüfen wir jeden Ausweis, den uns Eigentümer oder Makler zeigen.

1. „Gültig bis“ lesen. Ist der Ausweis noch gültig, legen Sie ihn nur vor. Das kann Sie 899 € sparen.
2. Fläche gegen den Grundriss legen. Steht dort die Mietfläche statt der Nettogrundfläche, sind alle Kennwerte verschoben.
3. Wärme und Strom nie addieren. Ein Büro mit Klimaanlage und eine Halle mit Gasheizung haben grundverschiedene Profile.
4. Zonen mit der Nutzung abgleichen. Wurde die Praxis im Obergeschoss als Büro gerechnet, stimmen Lüftung und Warmwasser nicht.
5. Empfehlungen ansehen. Sie stehen für genau dieses Gebäude. Eine Standardfloskel für alle Gebäude spricht für eine oberflächliche Berechnung.

Im Inserat gehören bis 31.12.2026 nach § 87 GModG Ausweisart, Endenergiewert für Wärme und Strom und die Energieträger an die Anzeige. Ab 2027 sind es Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergie, Effizienzklasse, Baujahr und Energieträger. Fehlende Pflichtangaben und fehlende Ausweise können nach § 108 GModG bis 10.000 € Bußgeld kosten.

Was ändert sich am Ausweis ab dem 1. Januar 2027?

Er wird digital, bekommt eine Klasse und mehr Pflichtangaben. Das amtliche Muster dafür wird nach § 85 Abs. 3 GModG noch bekannt gemacht.

• Der Ausweis ist digital und maschinenlesbar auszustellen, Papier gibt es nur auf Verlangen.
• Die Vorlagepflicht gilt auch bei Verlängerung befristeter Miet-, Pacht- und Leasingverträge.
• Die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt.
• § 85 GModG nennt 31 Pflichtangaben, darunter Treibhausgasemissionen. Gerechnet wird nach DIN/TS 18599:2025-10.

Für Heidelberg oder Tübingen mit ihren vielen Altbauten bedeutet das vor allem eines: Auch Kulturdenkmale brauchen künftig einen Ausweis. Und für Ihren bestehenden Ausweis? Er bleibt zehn Jahre gültig. Alle Stichtage stehen im Ratgeber Energieausweis-Pflicht ab 2027.

Wie kommen Sie zu Ihrem eigenen Ausweis?

Schicken Sie Grundrisse oder eine Skizze, das Baujahr und Fotos von Fassade, Fenstern und Heizung. Ein Muster zeigt die Form, Ihr Gebäude füllt sie mit Zahlen.

1. Sie fordern die kostenlose Vorprüfung an. Wir sagen Ihnen vorab, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was fehlt.
2. Sie senden, was Sie haben: per Foto, PDF oder am Telefon. Einen Vor-Ort-Termin gibt es nicht.
3. Wir rechnen nach DIN V 18599. Innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen liegt der Bedarfsausweis mit DIBt-Registriernummer vor.

Leistung	Preis
Vorprüfung	kostenlos
Bedarfsausweis Nichtwohngebäude (bis zu 4 Nutzungszonen, Empfehlungen, 10 Jahre gültig)	899 € Festpreis

Alle Preise sind Endpreise, wir sind Kleinunternehmer nach § 19 UStG. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Leistungsumfang und Ablauf stehen auf der Seite zum Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude. Es gilt unsere Geld-zurück-Garantie.

Kennen Sie die Zahlen Ihres Gebäudes, bevor ein Käufer danach fragt? Fordern Sie jetzt die kostenlose Vorprüfung an oder rufen Sie an: 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.