Praxis
Neubau oder Anbau: Wann brauchen Sie den Energieausweis für Ihr Nichtwohngebäude?
Wer ein Nichtwohngebäude errichtet, braucht einen Bedarfsausweis, der auf dem fertiggestellten Gebäude beruht und unverzüglich nach Fertigstellung vorliegen muss. Bei einer Erweiterung kommt es darauf an, ob das ganze Gebäude neu berechnet wird. Für Ausweise, die ab 1. Januar 2027 ausgestellt werden, kommt die Klasse A bis G hinzu.
Der Spatenstich ist gemacht, der Rohbau steht, die Maschinen sind bestellt. Und irgendwo auf der To-do-Liste steht noch ein Punkt, den niemand gern anfasst: der Energieausweis. Dieser Text sagt Ihnen, wann er fällig wird, worauf er sich stützt und was sich ändert, wenn Ihr Gebäude erst im Jahr 2027 fertig wird.
Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Bis 31.12.2026 gilt das Energieausweisrecht in der heutigen Fassung, ab 01.01.2027 das neue Recht aus Artikel 2 der Novelle vom 23. Juli 2026.
Muss ein neu errichtetes Nichtwohngebäude einen Energieausweis haben?
Ja. Wird ein Gebäude errichtet, ist ein Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung auszustellen, und zwar nach den Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes. Das steht in § 80 Absatz 1 GModG, in der ab 2027 geltenden Fassung wie schon heute dem Sinn nach.
Drei Punkte aus dem Gesetzestext sind für Bauherren wichtig:
- Der Eigentümer muss sicherstellen, dass der Ausweis unverzüglich nach Fertigstellung ausgestellt wird.
- Ist der Bauherr nicht zugleich Eigentümer, gilt die Pflicht für den Bauherrn entsprechend.
- Die zuständige Landesbehörde kann den Ausweis verlangen. Sie fordert ihn nicht automatisch an, aber Sie müssen ihn auf Anfrage vorlegen.
Beim Neubau gibt es keine Wahl zwischen Bedarf und Verbrauch. Es gibt ja noch keinen Verbrauch. Gefragt ist der Bedarfsausweis nach DIN V 18599, ab 2027 nach DIN/TS 18599:2025-10. Genau diesen stellen wir aus, als Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude zum Festpreis von 899 EUR, inklusive bis zu 4 Nutzungszonen.
Und wenn ich nur anbaue oder erweitere?
Dann gibt es zwei mögliche Wege, und welcher greift, entscheidet die Art der Maßnahme. Der erste Weg ist der Neubau-Absatz. Der zweite steht in § 80 Absatz 2 GModG: Werden bei einem bestehenden Gebäude Änderungen im Sinne des § 36 ausgeführt, ist ein Ausweis auszustellen, wenn für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 38 Absatz 3 durchgeführt werden. Dasselbe gilt, wenn ein Wohngebäude durch Umbau zum Nichtwohngebäude wird.
Der Auslöser ist also nicht der Quadratmeter Anbau an sich, sondern die Frage, ob das Gebäude als Ganzes neu bewertet wird. Vier typische Konstellationen aus Baden-Württemberg:
| Vorhaben | Typischer Weg | Was wir klären |
|---|---|---|
| Hotelanbau am Bodensee mit eigenem Gästetrakt und eigener Technik | Je nach Anbindung eigenständige Bilanz oder Gesamtgebäude | Bauliche und technische Trennung der Gebäudeteile |
| Erweiterung einer Zuliefererhalle um ein Hochregallager | Änderung des Bestands, Ausweis bei Gesamtberechnung | Ob für das ganze Gebäude gerechnet wird |
| Praxis in Freiburg, Altbau aufgestockt und mit Anbau versehen | Änderung des Bestands, bei Gesamtberechnung mit Ausweis | Zonen für Behandlung, Labor, Verwaltung |
| Wohnhaus wird zur Kanzlei umgebaut | Umwandlung Wohn- in Nichtwohngebäude | Nutzungszonen und neue Anlagentechnik |
Wenn Sie unsicher sind, in welche Zeile Ihr Vorhaben fällt: Das entscheiden Pläne und Anlagenschema, nicht ein Bauchgefühl. In der kostenlosen Vorprüfung sagen wir Ihnen vor der Bestellung, welcher Weg gilt und was wir dafür brauchen.
Welche Unterlagen braucht der Neubau-Ausweis, und woher kommen sie?
Der Ausweis ist so gut wie die Berechnung dahinter. Beim Neubau gibt es dafür eine feste Datenbasis: den Wärmeschutz- und Energiebedarfsnachweis, den Ihr Planer ohnehin für die Anforderungen des Gesetzes erstellt. Die Bestandsvereinfachungen, etwa Erfahrungswerte nach Baualter, sind beim Neubau nicht vorgesehen.
Was wir typischerweise brauchen:
- Den Nachweis nach den Anforderungen des Gesetzes, mit Zonierung, Bauteilaufbauten und Eingabedaten der Software.
- Genehmigte Bauvorlagen und, wenn sich beim Bauen etwas geändert hat, die Ausführungs- oder Bestandspläne.
- Die Anlagentechnik wie gebaut: Erzeuger, Lüftung mit Volumenströmen und Wärmerückgewinnung, Kühlung, Beleuchtungskonzept, Photovoltaik.
- Das Fertigstellungsdatum und, falls vorhanden, das Protokoll einer Dichtheitsmessung.
Warum „wie gebaut” und nicht „wie geplant”? Weil § 80 Absatz 1 GModG ausdrücklich auf das fertiggestellte Gebäude abstellt. Hat der Bauleiter das Heizsystem im Rohbau noch einmal getauscht, muss der Ausweis das abbilden. Zweifelhafte Daten dürfen wir nicht übernehmen: Der Aussteller muss die vom Eigentümer gelieferten Daten sorgfältig prüfen und darf sie bei Zweifeln nicht zugrunde legen. Das ist kein Misstrauen, sondern Ihr Schutz vor einem Ausweis, der bei einer Stichprobe nicht standhält.
Eine praktische Abkürzung: Fotos von Typenschildern und Datenblättern genügen uns, ein Vor-Ort-Termin ist nicht nötig. Die Checkliste der Unterlagen zeigt, was im Zweifel hilft.
Wie wird die Zuliefererhalle mit Bürotrakt gerechnet?
In mehreren Zonen. Das ist der Normalfall im baden-württembergischen Mittelstand: vorne zwei Etagen Büro und Konstruktion, dahinter eine Halle mit Montage, daneben ein Lager. Alle drei haben andere Temperaturen, andere Beleuchtung, andere Betriebszeiten und oft eine andere Heiz- und Lüftungstechnik.
DIN V 18599 trennt solche Bereiche in Nutzungszonen. Typische Zuordnungen in der heutigen Norm sind Büro, Hallenarbeit in drei Schwerestufen mit unterschiedlicher Solltemperatur, Lager sowie Sanitär und Verkehrsflächen. Die Bilanz addiert die Zonen zum Gebäude. Die Zonenbildung ist deshalb keine Formalie: Wer ein Büro versehentlich in die Hallenzone steckt, rechnet mit zu niedriger Temperatur und zu schwacher Beleuchtung und bekommt einen Wert, der nach unten verzerrt ist.
Aus unserer Erfahrung mit Gewerbeobjekten lohnt sich der Blick auf vier Stellen:
- Hallenhöhe und Heizsystem. Deckenstrahler, Warmluft und Fußbodenheizung verhalten sich in der Bilanz unterschiedlich.
- Tore. Sie sind keine Fenster, auch wenn sie in einer Planliste so geführt werden.
- Kühlung. Ein Serverraum oder ein Messraum kann die gesamte Zonenstruktur verändern.
- Photovoltaik. Die Anlage auf dem Hallendach gehört in die Beschreibung der erneuerbaren Energien. Baden-Württemberg kennt landesrechtliche Solarpflichten für Neubauten. Welche davon für Ihr Vorhaben gilt, sagt Ihnen Ihr Planer oder die Baurechtsbehörde.
Mehr zur Technik der Zonenbildung steht im Ratgeber zur Zonierung.
Was bedeutet es, wenn mein Gebäude erst 2027 fertig wird?
Dann bekommt Ihr Gebäude erstmals eine Klasse. Ab 01.01.2027 gibt es für Nichtwohngebäude die Klassen A bis G. Das neue Recht gilt am Stichtag ohne sechsmonatige Übergangsfrist.
Die Klasse ergibt sich aus dem Primärenergiereferenzfaktor, also dem errechneten Primärenergiebedarf geteilt durch den des Referenzgebäudes, einem rechnerischen Zwilling mit gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung. Die Schwellen:
| Klasse | Primärenergiereferenzfaktor |
|---|---|
| A | bis 1,0, nur bei Nullemissionsgebäude |
| B | über 1,0 |
| C | über 1,48 |
| D | über 1,97 |
| E | über 2,46 |
| F | über 2,95 |
| G | über 3,5 |
Wichtig für Bauherren: Klasse A erreicht nur, wer ein Nullemissionsgebäude baut, also am Standort keine fossilen Emissionen verursacht. Ein moderner Neubau mit Gaskessel kann rechnerisch gut abschneiden und trotzdem nicht in Klasse A landen. Mehr dazu steht bei den Energieeffizienzklassen.
Zwei Dinge trennen Sie am besten sauber:
- Anforderungswerte richten sich nach der Fassung des Gesetzes, die bei Ihrem Bauantrag galt. In der heutigen Fassung liegt die Grenze beim 0,55-fachen des Referenzgebäudes, für ältere Anträge gilt der Wert der damaligen Fassung.
- Muster und Skala richten sich nach dem Ausstellungsdatum. Wird der Ausweis 2027 ausgestellt, bekommt er die neue Skala, auch wenn der Bauantrag lange zurückliegt.
Eine Besonderheit gilt für die Berechnungsgrundlagen: Ab 2027 ersetzt DIN/TS 18599:2025-10 die bisherige Norm, die Primärenergiefaktoren ändern sich (Strom 1,5 statt 1,8, Biomasse 0,7 statt 0,2). Das kann ein Gebäude je nach Heizungsart in die eine oder andere Richtung verschieben. Die Bekanntmachung des neuen Ausweismusters steht noch aus. Wir halten die Muster im Blick und stellen Ihren Ausweis mit dem Muster aus, das zum Ausstellungstag gilt.
Spielt der Zeitpunkt der Fertigstellung eine Rolle für die Registrierung?
Ja, und zwar in beide Richtungen. Wird Ihr Ausweis noch 2026 ausgestellt, bekommen Sie einen Ausweis nach heutigem Recht, der keine Klasse enthält und 10 Jahre gültig bleibt. Ein Umschreiben auf die neue Skala ist nicht vorgesehen und auch nicht nötig. Wird er 2027 ausgestellt, gilt das neue Muster mit Klasse.
Was in keinem Fall funktioniert: den Ausweis schon auszustellen, bevor das Gebäude fertig ist. Ein „vorläufiger Energieausweis” existiert im Gesetz nicht. Eine Registrierung auf Planungsstand wäre angreifbar, weil der Ausweis auf dem fertiggestellten Gebäude beruhen soll, und Verstöße gegen die Ausstellungspflichten können als Ordnungswidrigkeit nach § 108 GModG geahndet werden. Was Sie dagegen sofort tun können: Ihre Planungsdaten vorab prüfen lassen. Dann liegt bei Fertigstellung alles bereit.
| Ausstellung | Ausweis | Skala | Gültigkeit |
|---|---|---|---|
| Bis 31.12.2026 | Bedarfsausweis nach heutigem Recht | Kennwerte ohne Klasse | 10 Jahre |
| Ab 01.01.2027 | Bedarfsausweis nach neuem Recht | Klasse A bis G | 10 Jahre |
Kommt nach dem Neubau noch weitere Pflicht auf mich zu?
Möglicherweise, und das sollten Sie in der Kalkulation nicht vergessen. Für große Neubauten kommt ab 2028 eine Treibhausgasbilanz über den Lebenszyklus hinzu: Neubauten über 1.000 m² ab 01.01.2028, alle Neubauten ab 01.01.2030 (§ 88b und § 88c in der Fassung ab 2027). Der Bericht wird von einer dafür nach § 88c berechtigten Person ausgestellt und stützt eine Angabe im Energieausweis (§ 85 Absatz 1 Nummer 17). Er gehört zur Planung eines Neubaus.
Ebenfalls Landesrecht: Die Erfüllungserklärung zum Wärmeschutznachweis nach § 92 GModG regeln die Länder unterschiedlich. Wann und wo Sie sie vorlegen müssen, sagt Ihnen Ihr Planer oder die untere Baurechtsbehörde. Erfüllungserklärung und Energieausweis sind zwei verschiedene Dokumente. Wir liefern den Energieausweis.
Schließlich bleibt der Ausweis ein Dauerbegleiter. Sobald Sie vermieten, verpachten, leasen oder verkaufen, muss er Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Ab 2027 gilt das auch bei der Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags. Für den Neubau ist das ein Vorteil: Der Ausweis liegt bereits vor und trägt Sie die nächsten 10 Jahre.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Der kürzeste Weg: Schicken Sie uns, was Sie haben. Das reicht für den Anfang. Ob Nachweis, Pläne, Anlagenskizze oder ein paar Fotos: Wir sagen Ihnen vor der Bestellung, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, ob etwas fehlt und welcher Weg für Ihr Vorhaben passt. Die Vorprüfung kostet nichts. Danach erhalten Sie den Ausweis innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, mit DIBt-Registriernummer, 100 % digital und ohne Vor-Ort-Termin.
Wer in Baden-Württemberg baut, hat meist einen engen Zeitplan, vom Neckartal bis zum Bodensee: Maschinen werden geliefert, Mieter ziehen ein, Gäste sind gebucht. Der Ausweis darf dabei nicht der letzte Stolperstein sein.
Nächster Schritt: Starten Sie die kostenlose Vorprüfung. Alternativ erreichen Sie uns per Telefon oder WhatsApp unter 0152 060 777 67.
Häufige Fragen
Reicht mir der Wärmeschutznachweis aus dem Bauantrag als Energieausweis?
Nein. Der Nachweis gehört zur Genehmigung, der Energieausweis ist ein eigenes Dokument mit DIBt-Registriernummer. Der Nachweis ist aber die wichtigste Datengrundlage, aus der wir den Ausweis ableiten.
Gibt es einen vorläufigen Energieausweis, solange der Rohbau noch steht?
Nein. Der Ausweis beruht auf den Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes. Vorher können wir in der kostenlosen Vorprüfung einschätzen, welche Unterlagen fehlen und wo Ihr Entwurf rechnerisch liegt.
Welche Fassung des Gesetzes gilt für meinen Neubau, wenn der Bauantrag 2024 gestellt wurde?
Für die Anforderungswerte zählt die Fassung zum Zeitpunkt des Bauantrags. Das Muster und die Skala des Ausweises richten sich dagegen nach dem Ausstellungsdatum. Beides trennen wir in der Vorprüfung sauber.
Zählt der Anbau an meine Produktionshalle als Neubau?
Das hängt davon ab, wie der Anbau baulich und technisch angebunden ist und ob für das gesamte Gebäude neu gerechnet wird. Schicken Sie uns Pläne und Anlagenschema, dann sagen wir Ihnen in der Vorprüfung, welcher Weg des Gesetzes greift.
Muss ich als Bauherr den Ausweis selbst beauftragen, wenn ein Generalunternehmer baut?
Die Pflicht liegt beim Eigentümer, beim Bauherrn entsprechend. Sie lässt sich vertraglich organisieren, die Verantwortung bleibt aber bei Ihnen. Klären Sie deshalb früh, wer die Unterlagen liefert.
Wie lange ist der Ausweis für ein neues Gewerbegebäude gültig?
10 Jahre ab Ausstellung. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt auch nach dem Jahreswechsel gültig und muss nicht auf die neue Skala umgeschrieben werden.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
