Energieausweis für Pflegeheime und Betreutes Wohnen: Was gilt und wer braucht ihn?

Ein Pflegeheim läuft rund um die Uhr, 365 Tage. Es braucht Wärme für Zimmer, Bäder und Speisesaal, Warmwasser in erheblicher Menge, eine Küche, oft eine Wäscherei und Lüftung, die nie abschaltet. Wer so ein Haus kauft, verpachtet oder finanziert, will wissen, wie das Gebäude energetisch dasteht.

Dieser Ratgeber klärt, ob Ihr Pflegeheim überhaupt ein Nichtwohngebäude ist, wann der Ausweis fällig wird und was das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) ab 2027 ändert.

Ist ein Pflegeheim ein Wohngebäude oder ein Nichtwohngebäude?

Das hängt von der tatsächlichen Nutzung ab. Ein klassisches Pflegeheim mit Pflegebereichen, zentraler Küche, Speisesaal und Verwaltung wird energetisch wie ein Nichtwohngebäude gerechnet. Betreutes Wohnen mit abgeschlossenen Wohnungen kann dagegen ganz oder teilweise Wohnzwecken dienen.

Die Grenze ist nicht nur Wortklauberei. Sie entscheidet, ob Sie einen Wohngebäude-Ausweis mit Klassen A+ bis H, einen Nichtwohngebäude-Ausweis mit der neuen Skala A bis G oder bei gemischter Nutzung eine Kombination brauchen. Wir ordnen Ihr Objekt in der kostenlosen Vorprüfung ein, bevor Sie bestellen. Dafür genügen Pläne, die Nutzungsbeschreibung und ein paar Fotos.

Wann wird der Ausweis bei einem Pflegeheim fällig?

Bei jedem Vertragsvorgang über das Gebäude. § 80 GModG verlangt den Ausweis bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing. Er ist dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben.

Bei Pflegeimmobilien tauchen diese Anlässe häufig auf:

Vorgang	Typische Situation	Ausweis?
Verkauf	Ein Träger gibt eine Immobilie an einen Investor ab	Ja
Betreiberwechsel mit neuem Pachtvertrag	Neuer Betreiber übernimmt ein bestehendes Haus	Ja
Verlängerung des Pachtvertrags	Langfristiger Vertrag läuft aus und wird fortgesetzt	Ab 01.01.2027 ja
Neubau oder Erweiterung	Zusätzlicher Pflegetrakt, Aufstockung	Ja, als Bedarfsausweis
Eigennutzung durch den Eigentümer ohne Vertragsanlass	Träger betreibt sein eigenes Haus	Kein Vertragsanlass

Der Punkt mit der Verlängerung ist für Pflegeimmobilien besonders relevant. Betreiberverträge sind lang und werden oft verlängert. Ab 01.01.2027 gilt die Vorlage- und Übergabepflicht ausdrücklich auch bei der „Verlängerung eines solchen Vertrages“.

Wer muss sich kümmern: Eigentümer oder Betreiber?

Der Eigentümer, sobald er verpachtet oder verkauft. In der Praxis sitzt in Baden-Württemberg oft ein Investor, eine Stiftung oder eine kirchliche Einrichtung als Eigentümer auf der einen Seite und ein Betreiber auf der anderen. Der Betreiber bekommt den Ausweis, braucht ihn aber nicht selbst zu beschaffen.

Praktischer Tipp: Wenn ein Bestandsausweis vorliegt, prüfen Sie Ausstellungsdatum und Ausweisart früh. Ausweise gelten 10 Jahre. Ein älterer Ausweis ist oft formal noch gültig, aber nach Umbauten (neue Wohngruppen, Heizungstausch) nicht mehr aussagekräftig. In dem Fall lohnt eine Prüfung, ob nach einer Änderung ein neuer Ausweis nötig wird.

Wie wird ein Pflegeheim im Ausweis in Zonen zerlegt?

Nach Nutzung. Die Berechnung nach DIN V 18599 (bis 31.12.2026) bzw. DIN/TS 18599:2025-10 (ab 2027) teilt das Gebäude in Zonen mit unterschiedlichen Nutzungsbedingungen. Bis zu 4 Zonen sind im Festpreis von 899 € enthalten.

Zone	Was die Berechnung prägt	Typische Unterlagen
Bewohner- und Pflegebereich	Ganzjährig hohe Raumtemperatur, Warmwasser für Bäder, Beleuchtung rund um die Uhr	Grundrisse, Bäder pro Zimmer, Fensterart
Speisesaal, Küche, Gemeinschaft	Kochtechnik, Lüftung, Spitzenlasten zu Mahlzeiten	Küchenplan, Lüftungsanlage
Wäscherei und Technik	Warmwasser, Abwärme, eigene Lüftung	Geräteliste, Technikraum
Verwaltung und Nebenräume	Büronutzung, Besprechung	Grundrisse

Die Gruppierung ist eine Frage der Genauigkeit. Zwei Etagen mit identischem Aufbau werden zu einer Zone zusammengefasst. Wie das funktioniert, erklärt der Ratgeber zur Zonierung bei Nichtwohngebäuden.

Warum fällt das Warmwasser bei Pflegeheimen so ins Gewicht?

Weil in einem Pflegeheim gebadet, gewaschen und gespült wird, täglich und in Mengen, die in einem Büro unvorstellbar wären. In einem Haus mit Bädern in jedem Zimmer, Pflegebädern, Küche und Wäscherei verschiebt sich der Schwerpunkt des Energiebedarfs weg von der reinen Raumwärme hin zur Trinkwarmwasserbereitung und deren Verteilung.

Im Bedarfsausweis wird das mit normierten Nutzungswerten abgebildet. Das hat zwei Folgen. Erstens sieht ein Ausweis für ein Pflegeheim anders aus als der für ein Bürohaus gleicher Größe. Zweitens zeigen die Modernisierungsempfehlungen hier gern Erzeugung und Verteilung der Warmwasserbereitung als Ansatzpunkt, nicht nur Fassade und Fenster. Welche Maßnahme sich lohnt, hängt vom Gebäude ab und gehört in eine Beratung, nicht in den Ausweis.

Bedarf oder Verbrauch: Was empfehlen Sie bei einem Pflegeheim?

Den Bedarfsausweis. Der Verbrauch eines Pflegeheims hängt stark an der Belegung. Steht ein Flügel wegen Umbau leer oder wächst die Zahl der Bewohner, ändert sich die Zahl, ohne dass sich das Gebäude verändert hat. Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude nutzerunabhängig und bleibt damit vergleichbar.

Zur Rechtslage: Bis 31.12.2026 dürfen Sie bei Nichtwohngebäuden zwischen Bedarf und Verbrauch wählen. Ab 01.01.2027 gibt es für Nichtwohngebäude nur noch den Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis bleibt auf Gebäude beschränkt, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.

Was ändert sich 2027 für Pflegeimmobilien, und wo liegt Ihr Haus?

Ab 01.01.2027 erhalten Nichtwohngebäude erstmals Klassen von A bis G. Sie ergeben sich aus dem Verhältnis zwischen dem errechneten Primärenergiebedarf und dem eines Referenzgebäudes: A bis 1,0 (nur bei Nullemissionsgebäuden), B über 1,0, C über 1,48, D über 1,97, E über 2,46, F über 2,95, G über 3,5.

Für Pflegeheime heißt das: Ein modernes Haus mit Wärmepumpe und gedämmter Hülle landet nahe am Referenzwert. Ein Heim aus den 1970er Jahren mit Gaskessel, zentraler Warmwasserbereitung und alten Fenstern landet weit darüber. Wo Ihr Haus beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, sagt Ihnen die Vorprüfung vorab.

Wichtig für Finanzierung und Verkauf: Banken und Käufer fragen zunehmend nach Energiedaten. Eine gesetzliche Pflicht zum Bedarfsausweis für Kredite gibt es nicht. Ein Bedarfsausweis kann aber vorteilhaft sein, weil er vergleichbare Zahlen liefert.

Drohen Pflegeheimen ab 2030 Sanierungspflichten?

Nicht automatisch. § 40 GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung setzt für bestehende Nichtwohngebäude Grenzen: Ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-fache des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes, ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-fache. Das betrifft laut Gesetzesbegründung nur die schlechtesten Gebäude.

Es gibt eine Erfüllungsfiktion (zum Beispiel Baujahr ab 1996, WSchV-95-Niveau, überwiegend Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme) und Ausnahmen, unter anderem für Baudenkmäler, umfassende Sanierungen und Fälle der Unzumutbarkeit. Der Ausweis selbst löst die Pflicht nicht aus. Ein Nachweis wird nur auf Verlangen der Behörde verlangt.

Für Eigentümer von Pflegeimmobilien lohnt es sich, die Spanne zwischen aktuellem Zustand und Grenzwert frühzeitig zu kennen. Die Seite Mindeststandards für Nichtwohngebäude fasst die Regeln zusammen.

Wie läuft es beim Betreuten Wohnen mit Wohnungen im Haus?

Dann liegt bis 31.12.2026 ein Mischgebäude vor, wenn der Nichtwohnanteil nicht unerheblich ist, also über 10 % der Nutzfläche. Das gilt etwa, wenn neben den Wohnungen ein Gemeinschaftsraum, eine Tagespflege, ein Pflegestützpunkt oder ein Restaurant im selben Gebäude liegen und sich Technik und Nutzung wesentlich unterscheiden.

Die Rechtslage hat zwei Stufen:

Zeitraum	Regel	Ihr Weg
Bis 31.12.2026	Zwei Ausweise: Wohnteil und Nichtwohnteil	Paket 899 € statt 1.298 € einzeln
Ab 01.01.2027	Ein Bedarfsausweis für das ganze Gebäude in Zonen	Wie bei Nichtwohngebäuden

Ein 2026 ausgestelltes Ausweis-Paar bleibt 10 Jahre gültig. Details finden Sie unter Bedarfsausweis für Mischgebäude.

Was sehen Käufer und Pächter im Ausweis eines Pflegeheims?

Sie sehen, wie ein Haus gebaut ist und wie es versorgt wird, nicht wie gut der Betreiber wirtschaftet. Der Bedarfsausweis zeigt den Primärenergiebedarf, den Endenergiebedarf getrennt nach Wärme und Strom, die wesentlichen Energieträger und Modernisierungsempfehlungen. Ab 2027 kommt die Klasse hinzu.

Das hilft in Verhandlungen. Ein Investor, der ein Heim im Schwarzwald oder am Bodensee prüft, kann Objekte miteinander vergleichen, ohne dass Belegungsschwankungen die Zahlen verzerren. Ein Betreiber erkennt, welche Investition der Eigentümer schultern sollte, bevor der Pachtvertrag verlängert wird. Und ein Verkäufer vermeidet die klassische Verzögerung: Der Käufer fragt am Tag der Besichtigung nach dem Ausweis, und der liegt bereits vor.

Fehlt der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung, droht ein Bußgeld bis 10.000 €. Die Nichtvorlage bei der Besichtigung kann bis 5.000 € kosten. Wichtiger als die Summe ist in der Praxis der Zeitverlust, wenn ein Notartermin wegen eines fehlenden Dokuments wackelt.

Welche Besonderheiten gelten in Baden-Württemberg?

Im Land treffen drei Welten zusammen. Erstens der dichte Südwesten mit Städten wie Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim und Freiburg, in denen Pflegeheime in zentralen Lagen oft in Gebäuden der Nachkriegszeit oder in Umnutzungen stehen. Zweitens der ländliche Raum mit Schwarzwald, Schwäbischer Alb und Bodensee, wo Heime häufig in Ortsrandlage und in mehreren Gebäudeteilen unterschiedlichen Alters gewachsen sind. Drittens eine Trägerlandschaft aus freigemeinnützigen, kirchlichen, kommunalen und privaten Betreibern mit unterschiedlichen Eigentumsstrukturen.

Wo Heime in früheren Klöstern, Spitälern oder anderen Kulturdenkmalen untergebracht sind, kommt der Denkmalschutz ins Spiel. Bis 31.12.2026 sind Baudenkmäler von der Ausweispflicht ausgenommen, ab 01.01.2027 entfällt diese Ausnahme. Im Detail: Denkmäler als Nichtwohngebäude. Die Klima- und Energieagentur Baden-Württemberg (KEA BW) ist die Landesanlaufstelle für Fragen zu Energie und Klimaschutz in Gebäuden.

Zur Orientierung: Wir nennen hier bewusst keine Landeszahlen zu Pflegeplätzen oder Sanierungsstau, weil wir sie nicht belegen können. Was Sie für Ihr Haus brauchen, rechnen wir aus Ihren Unterlagen.

Welche Unterlagen und welchen Preis sollten Sie einplanen?

Pläne mit Grundrissen und Schnitten, Baujahr und Umbauten, Angaben zur Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung, Fotos von Fassade, Fenstern und Technikraum sowie eine kurze Nutzungsübersicht je Gebäudeteil. Alles läuft per E-Mail, Telefon und Foto, ohne Vor-Ort-Termin.

Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 € als Festpreis, inklusive bis zu 4 Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, DIBt-Registriernummer und 10 Jahren Gültigkeit. Alle Preise sind Endpreise, wir sind Kleinunternehmer nach § 19 UStG. Bei großen Anlagen mit mehreren Häusern nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Die Lieferung erfolgt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, mit Geld-zurück-Garantie. Mehr zum Produkt: Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.

Wie geht es jetzt weiter?

Schicken Sie uns Pläne und ein paar Fotos Ihres Pflegeheims oder Ihrer Wohnanlage. In der kostenlosen Vorprüfung sagen wir Ihnen vorab, wie das Objekt einzuordnen ist, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was noch gebraucht wird. Fragen vorab beantworten wir telefonisch oder per WhatsApp unter 0152 060 777 67.