Welche Mindeststandards gelten ab 2030 für Nichtwohngebäude?

Mindeststandard klingt nach einer Tabelle mit festen Werten. Das Gesetz geht anders vor: Es misst Ihr Gebäude an einem berechneten Zwilling und legt Faktoren fest, die ab 2030 und ab 2033 gelten. Dieser Ratgeber erklärt die Logik hinter dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) und überträgt sie auf Betriebe und Standorte in Baden-Württemberg. Die Pflichten im Einzelfall, Fristen und Nachweise stehen im Ratgeber zur Sanierungspflicht.

Was sind Mindeststandards für Nichtwohngebäude, und was ist daran neu?

Es sind gesetzliche Höchstwerte für den Energiebedarf bestehender Nichtwohngebäude, die erstmals zu festen Stichtagen gelten. Die Vorschrift steht in § 40 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung (Artikel 2 Nummer 22 der Novelle, die am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 verkündet wurde). Sie gilt zusammen mit dem neuen Energieausweisrecht ab dem 1. Januar 2027.

Neu daran ist die Verbindlichkeit für den Bestand. Bisher musste ein Eigentümer sein Bürohaus oder seine Halle nur dann energetisch anfassen, wenn er ohnehin baute. Künftig gibt es eine Obergrenze, an der sich jedes bestehende Nichtwohngebäude messen lassen muss, sofern keine Fiktion oder Ausnahme greift. Dahinter steht die europäische Gebäuderichtlinie EPBD (Richtlinie (EU) 2024/1275), deren Ansatz lautet: Die ineffizientesten Gebäude zuerst.

Wie berechnet sich die Obergrenze Schritt für Schritt?

Sie bilden ein Referenzgebäude, rechnen dessen Primärenergiebedarf aus und multiplizieren ihn mit 3,5 (ab 2030) beziehungsweise 2,95 (ab 2033). Ihr eigener Wert darf diese Marke nicht überschreiten.

1. Das Referenzgebäude entsteht: gleiche Geometrie, gleiche Nutzfläche, gleiche Ausrichtung und gleiche Nutzung wie Ihr Gebäude, aber mit der technischen Referenzausführung aus Anlage 2 des Gesetzes.
2. Die Wärmeversorgung wird festgelegt: Für das Referenzgebäude gilt immer der Primärenergiefaktor 0,7.
3. Der Bedarf wird gerechnet: für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung, nach der DIN/TS 18599:2025-10 für Ausweise ab 2027.
4. Der Faktor wird angelegt: das 3,5-fache für 2030, das 2,95-fache für 2033.
5. Ihr Gebäude wird verglichen: Liegt der Jahres-Primärenergiebedarf darüber, besteht Handlungsbedarf, sofern keine Fiktion oder Ausnahme greift.

Mit angenommenen Zahlen: Kommt das Referenzgebäude Ihres Betriebs auf 80 Einheiten, liegt die Grenze 2030 bei 280 und 2033 bei 236. Ihr Gebäude mit berechneten 250 wäre 2030 unproblematisch und 2033 darüber. Die Zahlen sind nur Anschauung. Ihren echten Wert liefert die Bilanzierung nach DIN 18599.

Warum gibt es keinen festen kWh-Wert für alle?

Weil ein fester Wert Bäckereien, Hörsaalgebäude und Autohäuser über einen Kamm schert. Der Vergleich mit dem Referenzgebäude berücksichtigt, wofür ein Gebäude genutzt wird und wie groß es ist.

Das hat eine praktische Folge für Baden-Württemberg, wo Gewerbe sehr unterschiedlich aussieht. Eine Feinmechanik-Werkstatt in Tuttlingen und ein Büro-Campus in Böblingen werden nicht an derselben Kennzahl gemessen. Jedes Gebäude wird an sich selbst gemessen: Wie weit liegt es über dem, was ein baugleiches, normgerecht ausgestattetes Gebäude bräuchte?

Der Vergleich hat auch eine Kehrseite. Weil der Maßstab im Rechenverfahren steckt, lässt sich das Ergebnis nicht aus dem Bauch schätzen. Zonierung, Nutzfläche und Anlagentechnik bestimmen die Zahl mit. Die Zonierung ist deshalb ein eigenes Thema.

Wie hängen die Klassen A bis G und die Grenzwerte zusammen?

Die Klassen A bis G des neuen Ausweises messen dasselbe Verhältnis zum Referenzgebäude, und die Grenzwerte 2,95 und 3,5 sind zugleich Klassengrenzen. Wer in Klasse G liegt, liegt über dem Wert für 2030, wer in F liegt, über dem Wert für 2033.

Klasse	Primärenergiereferenzfaktor	Bezug zu den Mindeststandards
A	höchstens 1,0, nur Nullemissionsgebäude	unter beiden Grenzwerten
B	über 1,0	unter beiden Grenzwerten
C	über 1,48	unter beiden Grenzwerten
D	über 1,97	unter beiden Grenzwerten
E	über 2,46	unter beiden Grenzwerten
F	über 2,95	über dem Wert 2033, unter dem Wert 2030
G	über 3,5	über beiden Grenzwerten

Die Klassen gelten für Nichtwohngebäude, Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H. Wichtig: Die Klasse ist ein Warnsignal, kein Bescheid. Die Gesetzesbegründung schätzt, dass die Stufe 2030 bundesweit ungefähr die schlechtesten 16 Prozent trifft, die Stufe 2033 ungefähr 26 Prozent. Wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, sagen wir Ihnen in der kostenlosen Vorprüfung.

In welcher Reihenfolge prüfe ich, ob mich die Mindeststandards überhaupt betreffen?

Erst die Fiktionen, dann die Ausnahmen, erst zuletzt die Rechnung. So vermeiden Sie Aufwand, den das Gesetz Ihnen erspart.

Prüfschritt	Frage	Wenn ja
1	Gebäude ab dem 1. Januar 1996 errichtet?	gilt als erfüllt
2	Überwiegend Wärmepumpe oder Biomasse?	gilt als erfüllt
3	Fernwärmeversorgung?	gilt als erfüllt
4	Vor 1996 gebaut, aber nachweislich auf Wärmeschutzniveau 1994 gebracht?	gilt als erfüllt
5	Abriss, Betriebsaufgabe, Nutzungsänderung oder umfassende Sanierung steht fest?	Pflicht greift nicht
6	Baudenkmal mit besonders geschützter Bausubstanz?	Pflicht greift nicht
7	Industrieanlage, Werkstatt oder landwirtschaftliches Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf?	Pflicht greift nicht
8	Freistehendes kleines Gebäude?	Pflicht greift nicht
9	Technisch unmöglich, wirtschaftlich unzumutbar oder im Widerspruch zu anderem öffentlichem Recht?	Pflicht entfällt insoweit

Erst wenn kein Schritt greift, braucht es die Zahl. Wer dann nachweisen muss, dass sein Gebäude unter dem Grenzwert liegt, führt den Nachweis nach § 41 auf Verlangen der zuständigen Behörde, in der Regel mit einem Bedarfsausweis. Ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis taugt dafür nur, wenn sein nicht-erneuerbarer Primärenergiebedarf bis 2032 höchstens das 0,5-fache und ab 2033 höchstens das 0,4-fache des Endwerts seiner Effizienzskala beträgt. Ein Verstoß gegen die Grenzwerte ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 in der ab 2027 geltenden Fassung. Wer die Zahl vorab kennt, muss nicht auf die Anfrage warten. Diese Reihenfolge ist Ordnung, keine Rechtsberatung: Jeder Tatbestand ist eine Einzelfallfrage.

Was bedeuten die Mindeststandards für Betriebe in Baden-Württemberg?

Sie treffen vor allem Gebäude, die vor 1996 gebaut und seither nicht umfassend modernisiert wurden. In Baden-Württemberg ist das ein typisches Bild: Mittelständler und Zulieferer haben ihre Hallen und Verwaltungsgebäude oft in mehreren Bauabschnitten erweitert, und die ältesten Teile stammen aus den Nachkriegsjahrzehnten.

Einige Konstellationen aus der Praxis, wie sie sich zwischen Bodensee, Schwarzwald und Neckar finden:

• Maschinenbauer mit gewachsenem Gelände: Eine Montagehalle von 1975, ein Verwaltungsbau von 1992 und ein Anbau von 2008 sind drei Gebäudeteile mit drei verschiedenen Ergebnissen bei der Prüfung nach Baujahr. Die Zonierung entscheidet.
• Hotel im Schwarzwald: Saisonale Auslastung, viel Warmwasser und eine große Küche. Die Wärmeerzeugung ist der größte Hebel. Ein Hotel mit überwiegender Holzheizung gilt als erfüllt.
• Praxis oder Kanzlei in Freiburg, Tübingen oder Konstanz: Oft in Altbauten oder umgenutzten Häusern. Hier zählt, ob Heizung oder Fassade in den letzten Jahren erneuert wurden, und ob ein Denkmalstatus vorliegt.
• Bürostandort in Stuttgart oder Karlsruhe: Baujahr, Fassade und Kühlung bestimmen das Bild. In Städten mit Fernwärmenetz kann ein Anschluss die Frage erledigen.
• Handwerksbetrieb in Reutlingen oder Heilbronn: Die Werkstatt-Ausnahme gilt bei niedrigem Energiebedarf, der Verkaufsraum und das Büro davor zählen für sich.

Eine bezifferte Aussage darüber, wie viele Gebäude im Land betroffen sind, wäre nicht belegt. Wer wissen will, wo sein Gebäude steht, braucht dafür die eigene Zahl.

Was heißt das für Zulieferer, Hotels und Praxen im Südwesten konkret?

Die Bilanz fällt je Nutzung anders aus, weil die Referenz mitwandert. Ein Zulieferer mit hohen Hallen und Hallenheizung rechnet gegen ein Referenzgebäude mit gleicher Geometrie. Ein Hotel mit Küche, Wellnessbereich und Warmwasserbedarf rechnet gegen ein Hotel-Referenzgebäude. Eine Zahnarztpraxis rechnet gegen eine Praxis. Niemand muss so effizient sein wie eine Fabrik, wenn er ein Büro betreibt, aber jeder muss im Rahmen des Faktors bleiben.

Für Eigentümer mit mehreren Standorten, etwa einem Betrieb in Villingen-Schwenningen und einem Vertriebsbüro in Ulm, bedeutet das: Jedes Gebäude braucht seine eigene Einordnung. Ein Fernwärmeanschluss am einen Standort hilft dem anderen nicht.

Welche Hebel senken den Wert am stärksten?

Der Wärmeerzeuger, dann die Gebäudehülle, dann Lüftung und Beleuchtung. Weil das Gesetz Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung bilanziert, wirkt jede dieser Stellschrauben im Ergebnis.

• Wärmeerzeuger: Ein Wechsel auf überwiegend Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme ist ein Tatbestand für die Erfüllungsfiktion und erledigt die Prüfung ohne weitere Rechnung.
• Gebäudehülle: Dämmung und Fenster senken den Heizwärmebedarf. Erreicht das Gebäude nachweislich das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994, gilt es als erfüllt.
• Lüftung und Kühlung: In Büro- und Praxisgebäuden oft ein unterschätzter Posten.
• Beleuchtung: Eingebaute Beleuchtung zählt mit. In Hallen und Verkaufsflächen kann eine Modernisierung messbar sein.

Welche Förderung zu welcher Maßnahme passt, steht im Ratgeber zur BAFA-Förderung. Beträge nennen wir hier nicht: Sie ändern sich, und das aktuelle Merkblatt gilt.

Wie lautet die Rechtslage, und wann sollte ich anfangen?

Bis 31.12.2026 gilt bei Nichtwohngebäuden das heutige Recht mit Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis, ab 01.01.2027 das neue Energieausweisrecht. Die Mindeststandards selbst greifen ab 1. Januar 2030 und ab 1. Januar 2033.

Datum	Was gilt
bis 31.12.2026	Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis bei Nichtwohngebäuden, keine Klassen
01.01.2027	Neues Ausweisrecht, nur Bedarfsausweis, Klassen A bis G, § 40 und § 41 treten in Kraft
01.01.2030	Grenzwert 3,5-fach
01.01.2033	Grenzwert 2,95-fach

Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis. Er liefert die Bilanz, mit der sich die Mindeststandards überhaupt prüfen lassen. Bei uns kostet der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu 4 Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, DIBt-Registriernummer und 10 Jahren Gültigkeit. Die Lieferung erfolgt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, ohne Vor-Ort-Termin. Details zu Verfahren und Preis stehen unter Bedarfsausweis Nichtwohngebäude. Ausweise von 2026 bleiben zehn Jahre gültig, eine Austauschpflicht gibt es nicht.

Was ist Ihr nächster Schritt?

Schicken Sie uns, was Sie haben: Grundrisse, Fotos der Heizung, vorhandene Ausweise, Rechnungen. Wir sagen Ihnen in der kostenlosen Vorprüfung, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, was noch fehlt und welcher Festpreis gilt. Nutzen Sie die kostenlose Vorprüfung. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67. Es gilt eine Geld-zurück-Garantie. Alle Preise sind Endpreise, als Kleinunternehmer nach § 19 UStG weisen wir keine Umsatzsteuer aus.