Energieausweis für Supermärkte und Discounter: Was gilt für Märkte in Baden-Württemberg?

Ein Supermarkt läuft 70 Stunden in der Woche, kühlt Tausende Artikel und leuchtet jede Ecke aus. Das macht ihn zu einem der energiehungrigsten Gebäudetypen im Handel, und es macht den Energieausweis zu mehr als einem Formular. Hier lesen Sie, wann er Pflicht ist, wie die Rechnung für einen Markt aufgebaut wird und was am 1. Januar 2027 anders ist.

Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Alle Paragrafen unten beziehen sich darauf.

Braucht ein Supermarkt überhaupt einen Energieausweis?

Ja, sobald der Markt den Besitzer oder den Betreiber wechselt. Nach § 80 GModG muss dem Interessenten bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing spätestens bei der Besichtigung ein Energieausweis vorliegen, nach Vertragsschluss wird er übergeben. Das Baujahr spielt keine Rolle: auch der Markt von 1985 braucht einen.

Es gibt nur wenige Ausnahmen, und keine passt auf einen normalen Markt. Kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche sind befreit, ebenso Saisongebäude mit weniger als vier Monaten Betrieb. Ein ganzjährig geöffneter Nahversorger fällt in keine dieser Gruppen.

Teuer wird es für die Seite, die liefern müsste. Fehlt der Ausweis oder ist er falsch, drohen Bußgelder bis 10.000 Euro (§ 108 GModG). Wird er bei der Besichtigung nicht vorgelegt oder nach Vertragsschluss nicht übergeben, sind es bis zu 5.000 Euro.

Muss der Ausweis im Eingang aushängen?

Nur in einem Fall: wenn der Markt mehr als 500 m² hat, starken Publikumsverkehr aufweist und bereits ein Ausweis existiert. Dann muss er für die Kundschaft gut sichtbar aushängen (§ 80 Abs. 6 und 7 GModG, heutige Fassung).

Der Unterschied zu Ämtern ist wichtig. Behördengebäude müssen ihren Ausweis ohne Anlass erstellen und aushängen, ein privater Markt nicht. Er muss den Aushang nur nachholen, wenn er aus anderem Anlass einen Ausweis hat. Der Verkauf an einen neuen Betreiber ist so ein Anlass. Danach hängt das Dokument im Eingangsbereich, und die Kunden sehen, wie das Haus abschneidet.

Mehr zur Regel steht in unserem Ratgeber zur Aushangpflicht.

Warum ist die Rechnung für einen Markt anders als für einen Laden?

Weil ein Markt aus Bereichen mit sehr verschiedenem Energiecharakter besteht. Der Bedarfsausweis nach DIN V 18599 teilt das Gebäude deshalb in Nutzungszonen ein. Bis zu vier davon sind in unserem Festpreis enthalten.

Eine mögliche Aufteilung für einen Markt mit rund 1.200 m² Verkaufsfläche, wie er im Umland von Ludwigsburg oder Reutlingen denkbar ist:

Zone	Was dazugehört	Was die Rechnung dort bestimmt
Verkaufsraum	Regalgänge, Kassenzone, Eingangsschleuse	Beleuchtung, Lüftung, Heizung über Warmluft oder Fußboden
Lager und Anlieferung	Rampe, Kühlzellen, Leergut	Hülle, Tore, geringe Raumtemperatur
Backstation und Frischebereich	Ofenraum, Theke, Vorbereitung	Zu- und Abluft, Abwärme, Warmwasser
Büro und Sozialräume	Leitung, Pausenraum, Sanitär	Wärmebedarf nach üblicher Büronutzung

Die Aufteilung bestimmen Sie nicht selbst. Sie schicken Grundrisse und Angaben zur Technik, wir ordnen die Flächen zu. Wie Zonen grundsätzlich gebildet werden, zeigt der Ratgeber zur Zonierung.

Offen bleibt, wie viel der Kälteanlage in die Gebäudebilanz gehört. Die Kühlmöbel dienen dem Produkt, nicht dem Raumklima. Welche Anteile aus Kälte und Abwärme der Ausweis berücksichtigt, klären wir in der Vorprüfung anhand der Anlagenunterlagen, bevor Sie bestellen.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was passt zu einem Markt?

Der Bedarfsausweis, bei Gewerbe wie bei Wohngebäuden. Bis 31.12.2026 dürfen Sie bei Nichtwohngebäuden frei zwischen beiden Arten wählen. Ab 01.01.2027 ist für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis zulässig.

Beim Markt gibt es einen praktischen Grund, nicht auf Verbrauchswerte zu setzen. Verbrauchsdaten bilden ab, wie die Filiale gefahren wurde: Öffnungszeiten, Kühlketten, eine Wochen lang defekte Tür, ein Umbau mitten im Zeitraum. Sie müssen zusammenhängend 36 Monate umfassen und witterungsbereinigt sein. Zwei Betreiber im selben Gebäude erzeugen zwei verschiedene Ausweise.

Der Bedarfsausweis rechnet das Haus selbst: Hülle, Heizung, Lüftung, Beleuchtung. Das Ergebnis ist unabhängig vom Betreiber und vergleichbar. Für den Käufer eines Markts als Kapitalanlage ist das die belastbare Zahl. Außerdem enthält er Modernisierungsempfehlungen, und die brauchen Eigentümer, die über neue Beleuchtung oder neue Lüftungstechnik nachdenken.

Mehr zur Wahl in der Übersicht zum Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.

Was ändert sich für Märkte am 1. Januar 2027?

Drei Dinge: eine Klasse, eine neue Vorlagepflicht und eine Zahl für die Zukunft. Das neue Energieausweisrecht aus BGBl. 2026 I Nr. 226 gilt ab dem 1. Januar 2027 ohne Übergangsfrist.

Thema	bis 31.12.2026	ab 01.01.2027
Ausweisart	Bedarf oder Verbrauch	nur Bedarf
Effizienzklasse	keine	A bis G (Primärenergie im Vergleich zum Referenzgebäude)
Vorlage bei Mietvertrag	bei neuem Vertrag	auch bei Verlängerung
Strom in der Primärenergie	Faktor 1,8	Faktor 1,5
Berechnungsnorm	DIN V 18599:2018-09	DIN/TS 18599:2025-10
Ausweisform	Papier üblich	digital, maschinenlesbar

Klasse A bekommt nur ein Nullemissionsgebäude. Ein Markt mit fossiler Heizung am Standort bleibt davon weit entfernt, ganz unabhängig von seiner Dämmung. Der Strombedarf von Kälte und Licht wird künftig niedriger gewichtet, die Referenz bewegt sich aber mit. Wie ein Markt im Einzelfall abschneidet, lässt sich nicht aus der alten Rechnung ablesen.

Wichtig für Bestandsbetreiber: Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt 10 Jahre gültig, es gibt kein Umschreiben auf die neue Skala. Wer vor 2027 verkauft oder neu vermietet, hat die Wahl; wer danach abschließt, bekommt in jedem Fall die Klasse.

Dazu kommt § 40 neu. Für bestehende Nichtwohngebäude gilt ab 01.01.2030 ein Höchstwert von 3,5-mal dem Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes, ab 01.01.2033 von 2,95-mal. Als erfüllt gilt unter anderem ein Gebäude mit Baujahr ab 1996, ein früher errichtetes mit nachgewiesenem Wärmeschutzniveau von 1994 oder ein Gebäude mit überwiegend Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme. Der Ausweis selbst löst die Pflicht nicht aus. Mehr dazu unter Energieeffizienzklassen.

Was heißt das für Märkte in Baden-Württemberg?

Das Land hat viele kleine Märkte, die einem Investor gehören und von einem Handelsunternehmen betrieben werden. Genau diese Konstellation macht die Vertragsverlängerung ab 2027 zum Dauerthema.

Einige Besonderheiten der Handelslandschaft:

• Hauptsitze im Land. Mit der Schwarz-Gruppe in Neckarsulm bei Heilbronn sitzt einer der größten Lebensmittelhändler Europas in Baden-Württemberg. Wer im Raum Heilbronn Märkte baut, vermietet oder kauft, kennt die Anforderungen größerer Betreiber an Unterlagen und Fristen.
• Nahversorger in Teilorten. Die kleinteilige Siedlungsstruktur mit vielen Ortsteilen und Gemeinden zwischen Schwäbischer Alb und Oberrhein führt zu Märkten am Ortsrand oder im alten Ortskern, oft mit Anbauten aus mehreren Jahrzehnten. Dann braucht das Haus mehrere Bauteile und Baujahre in einer Rechnung.
• Ferienorte. Märkte im Schwarzwald und am Bodensee arbeiten ganzjährig, mit starken Spitzen im Sommer und zur Wintersaison. Die Saisonausnahme gilt für sie nicht, weil sie länger als vier Monate betrieben werden.
• Grenznähe. In Konstanz und den Nachbarorten spielt der Einkauf von Gästen aus der Schweiz eine Rolle. Das erhöht Frequenz und Betriebsdauer, den Ausweis aber ändert es nicht: Er bilanziert das Gebäude, nicht den Umsatz.
• Standorte an A5, A8 und A81. Entlang der Autobahnen stehen Fachmarktzentren, in denen ein Supermarkt Ankermieter ist. Der Eigentümer hat dann mehrere Mieter und oft mehrere Ausweisfälle.

Zum Landesrecht: Für den Energieausweis selbst gilt Bundesrecht. Was die Landesbauordnung zusätzlich verlangt, etwa bei Erweiterungen oder Nutzungsänderungen, erklärt unser Ratgeber zum Landesrecht.

Welche Unterlagen brauchen wir, und was kostet das?

Für einen Markt reichen meist Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Angaben zu Heizung, Lüftung, Beleuchtung und Kälte sowie Fotos von Fassade, Dach und Technikraum. Fehlt etwas, fragen wir telefonisch nach. Einen Vor-Ort-Termin gibt es bei uns nicht: Alles läuft per Telefon, E-Mail, Unterlagen und Fotos.

Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet 899 Euro Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, DIBt-Registriernummer und 10 Jahren Gültigkeit. Alle Preise sind Endpreise, wir sind Kleinunternehmer nach § 19 UStG. Bei sehr großen oder komplexen Märkten nennt die kostenlose Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Geliefert wird innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Es gilt die Geld-zurück-Garantie.

Betrifft der Markt nur einen Teil des Hauses und darüber liegt eine Wohnung, handelt es sich um ein Mischgebäude. Bis 31.12.2026 stellen wir beide Ausweise als Paket für 899 Euro statt 1.298 Euro aus.

Welche Maßnahmen verändern die Bilanz eines Markts am stärksten?

Die, die Strom und Wärme zugleich betreffen: Beleuchtung, Lüftung und die Nutzung von Abwärme. Der Bedarfsausweis führt zu jedem Gebäude Modernisierungsempfehlungen auf. Bei Märkten sind es meist dieselben Stellschrauben:

Maßnahme	Wirkung in der Rechnung	Hinweis
LED statt Leuchtstoffröhren im Verkaufsraum	geringerer Strombedarf für Beleuchtung	Beleuchtung hat bei langen Öffnungszeiten viel Gewicht
Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung	geringerer Heizwärmebedarf	Gilt auch für Backstation und Eingangsschleuse
Heizung über Wärmepumpe	niedrigerer Primärenergiebedarf	Erfüllungsfiktion bei § 40 neu
Dämmung von Dach und Anlieferzone	geringere Transmissionsverluste	Flachdächer sind oft gut zugänglich
Abwärme der Kältetechnik für die Heizung	weniger zugekaufte Wärme	Ob und wie sie bilanziert wird, klären wir vorab

Das ist keine Planung, sondern eine Orientierung. Welche Maßnahme sich für Ihr Haus lohnt, ergibt sich aus der Rechnung. Förderbedingungen ändern sich, deshalb geben wir dazu keine Zusage; maßgeblich ist der aktuelle Förderaufruf.

Was sollte ein Käufer oder Investor vor der Übernahme eines Markts klären?

Ob ein gültiger Ausweis vorliegt, wie alt er ist und ob er in die neue Regelung passt. Bei einem Markt als Kapitalanlage mit langem Pachtvertrag ist das der Ausgangspunkt für jede Verhandlung.

• Ist der Ausweis noch gültig? Zehn Jahre ab Ausstellung, ein früherer Verlust tritt nur ein, wenn nach § 80 Abs. 2 ein neuer nötig wird.
• Ist es ein Verbrauchsausweis? Dann hängt das Ergebnis vom Betreiber der letzten Jahre ab, nicht vom Haus.
• Hat der Verkäufer Anzeigen geschaltet? Pflichtangaben wie Ausweisart, Endenergiewert für Wärme und Strom getrennt sowie die Energieträger gehören in jede kommerzielle Anzeige, sobald ein Ausweis vorliegt.
• Steht eine Verlängerung an? Ab 2027 ist auch die Verlängerung ein Vorlageanlass.

Wer vor dem Jahreswechsel verhandelt, kann sich mit einem Bedarfsausweis noch heute auf den Stand von 2027 vorbereiten, ohne dass seine Papiere ungültig werden.

Wie geht es jetzt weiter?

Prüfen Sie zuerst, ob in den nächsten Monaten ein Verkauf, eine Neuvermietung oder eine Verlängerung ansteht. Wenn ja, sollte der Ausweis vorliegen, bevor das erste Exposé online geht. Anzeigen müssen Pflichtangaben enthalten, und Makler haften dafür selbst.

Starten Sie mit der kostenlosen Vorprüfung: Sie schicken Grundriss und ein paar Fotos, wir sagen Ihnen vor der Bestellung, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was noch fehlt. Das Ergebnis kennen Sie, bevor Sie etwas bezahlen. Für Fragen vorab erreichen Sie uns unter Telefon und WhatsApp 0152 060 777 67. Wer zuerst die Verhältnisse im eigenen Markt einordnen möchte, findet im Ratgeber zum Einzelhandel die Grundlagen für Läden und Ketten.