Kosten & Förderung
Wie viel Tilgungszuschuss gibt die KfW für Gewerbebauten in Baden-Württemberg?
Die KfW fördert die Komplettsanierung von Nichtwohngebäuden über Programm 263 als zinsgünstigen Kredit mit Tilgungszuschuss, nicht als Barzuschuss. Laut Merkblatt 263, Stand 09/2026, erlässt sie je nach Effizienzgebäude-Variante 5 bis 15 Prozent der Kreditsumme, bei EG 70 EE nichts. Mit zwei Boni sind bis zu 40 Prozent möglich. Der Antrag läuft über die Hausbank, vor dem ersten Vertrag.
Die KfW schenkt Ihnen bei der Sanierung eines Gewerbebaus kein Geld. Sie erlässt Ihnen einen Teil eines Kredits, wenn das Gebäude am Ende hält, was der Antrag versprochen hat. Wer das einmal verstanden hat, plant anders: erst der Experte, dann die Hausbank, dann der erste Vertrag. Die Zahlen unten stammen aus dem KfW-Merkblatt 263, Stand 09/2026, und der BEG-Richtlinie für Nichtwohngebäude, die seit 21. Juli 2026 gilt.
Warum bekommt man bei der KfW keinen Barzuschuss mehr?
Für die Komplettsanierung eines Nichtwohngebäudes gibt es keinen Barzuschuss. Wer ein Nichtwohngebäude als Ganzes sanieren will, geht über das Programm 263: ein zinsgünstiger Kredit, bei dem die KfW einen Teil der Rückzahlung erlässt.
Dieser Erlass heißt Tilgungszuschuss. Er wird erst gutgeschrieben, wenn der Energieeffizienz-Experte nach Abschluss der Arbeiten bestätigt hat, dass der Effizienzstandard erreicht ist. Ihre Liquidität muss die Bauzeit also ohne ihn tragen.
Zum Stand der Regeln: Die neue BEG-Richtlinie vom 21. Juli 2026 hat die Basissätze gegenüber dem Stand davor um zehn Prozentpunkte je Stufe gesenkt und den separaten Bonus für die Erneuerbare-Energien-Klasse gestrichen. EE und NH sind seitdem eigene Varianten jeder Stufe mit eigenem Satz. Wer noch mit älteren Zahlen aus Gesprächen oder Prospekten rechnet, rechnet zu hoch.
Wie hoch ist der Tilgungszuschuss je Effizienzgebäude-Stufe?
Er liegt zwischen 5 und 15 Prozent der Kreditsumme, bei EG 70 EE gibt es keinen. Die NH-Variante liegt jeweils fünf Prozentpunkte über der EE-Variante derselben Stufe. EE und NH sind Alternativen, Sie wählen eine Klasse, nicht beide.
| Effizienzstandard | Tilgungszuschuss | Kredithöchstbetrag |
|---|---|---|
| EG 40 NH | 15 % | 2.000 €/m² NGF, höchstens 10 Mio. € je Vorhaben |
| EG 40 EE | 10 % | 2.000 €/m² NGF, höchstens 10 Mio. € je Vorhaben |
| EG 55 NH | 10 % | 2.000 €/m² NGF, höchstens 10 Mio. € je Vorhaben |
| EG 55 EE | 5 % | 2.000 €/m² NGF, höchstens 10 Mio. € je Vorhaben |
| EG 70 NH | 5 % | 2.000 €/m² NGF, höchstens 10 Mio. € je Vorhaben |
| EG 70 EE | kein Tilgungszuschuss | 2.000 €/m² NGF, höchstens 10 Mio. € je Vorhaben |
| EG Denkmal NH | 10 % | 2.000 €/m² NGF, höchstens 10 Mio. € je Vorhaben |
| EG Denkmal EE | 5 % | 2.000 €/m² NGF, höchstens 10 Mio. € je Vorhaben |
Die Zahl hinter EG sagt, wie viel Prozent des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes das sanierte Gebäude höchstens brauchen darf. Je kleiner, desto besser. EE steht für einen hohen Anteil erneuerbarer Energien an der Wärmeversorgung, NH für die Nachhaltigkeitsklasse mit Zertifizierung. Die Voraussetzung ist in allen Varianten ein energetisches Gesamtkonzept nach DIN V 18599 durch einen Energieeffizienz-Experten, bei Denkmälern aus der eigenen Kategorie „Nichtwohngebäude Denkmal“.
Daneben gibt es zwei eigenständige Tilgungszuschüsse von je 50 Prozent der förderfähigen Kosten: für die energetische Fachplanung und Baubegleitung sowie für eine Nachhaltigkeitszertifizierung. Sie sind mit je 10 Euro je Quadratmeter Nettogrundfläche kreditfähig, gedeckelt auf 40.000 Euro je Vorhaben.
Welche Boni heben den Zuschuss auf bis zu 40 Prozent?
Zwei Boni lassen sich auf den Grundsatz addieren: der Worst-Performing-Building-Bonus (WPB) und der Bonus für serielle Sanierung. Bei EG 40 NH ergibt das 15 plus 10 plus 15, also höchstens 40 Prozent.
- WPB-Bonus: 10 Prozentpunkte, nicht für EG Denkmal EE.
- Serielle Sanierung bei EG 40 und EG 55: 15 Prozentpunkte.
- Serielle Sanierung bei EG 70: 5 Prozentpunkte.
Ob ein Gebäude als Worst-Performing-Building zählt, legen die technischen Mindestanforderungen der KfW fest. Das prüft der Experte, nicht das Bauchgefühl. Serielle Sanierung heißt vorgefertigte Elemente für Fassade oder Dach. Gerade bei Hallen und Bürobauten mit gleichförmigen Fassaden lohnt die Frage, ob das passt, bevor der Planer den ersten Strich zieht.
Einen iSFP-Bonus führt das Programm für Nichtwohngebäude nicht. Wer ihn für ein Gewerbegebäude einplant, rechnet mit Wohngebäude-Regeln.
Was bleibt bei einem Hotel am Bodensee unterm Strich?
Bei einem Hotel mit 2.000 Quadratmetern Nettogrundfläche und 3,0 Millionen Euro Sanierungskosten liegt der Tilgungszuschuss zwischen 150.000 und 1,2 Millionen Euro, je nach Variante und Bonus. Das Beispiel ist gerechnet, kein Kundenfall. Der Kredithöchstbetrag liegt bei 2.000 mal 2.000, also 4,0 Millionen Euro. Die 3,0 Millionen passen hinein.
| Variante | Satz | Tilgungszuschuss |
|---|---|---|
| EG 70 NH | 5 % | 150.000 € |
| EG 55 NH | 10 % | 300.000 € |
| EG 55 NH mit WPB-Bonus | 20 % | 600.000 € |
| EG 40 NH mit WPB-Bonus und serieller Sanierung | 40 % | 1.200.000 € |
Zwischen der ersten und der letzten Zeile liegen 1,05 Millionen Euro bei gleichen Kosten. Das ist der Unterschied zwischen einer Sanierung, die irgendwie passiert, und einer, die vor dem ersten Vertrag durchgeplant wurde. Dazu die Gegenrechnung: Ein höherer Standard kostet mehr. Ob die zusätzliche Dämmung oder Anlagentechnik den höheren Satz rechtfertigt, entscheidet die Planung, nicht die Tabelle.
Am Bodensee kommt eine Besonderheit dazu: Beherbergungsbetriebe laufen oft saisonal, im Schwarzwald ebenso. Für die Bauzeit bedeutet das, dass Fenster und Zeiträume zwischen den Hauptsaisons knapp sind. Die Reihenfolge Antrag, Bescheid, Auftrag muss deshalb im Herbst für das Frühjahr laufen, nicht im Frühjahr für den Sommer.
Welche Gebäude im Südwesten eignen sich für eine Komplettsanierung?
Eine Komplettsanierung zum Effizienzgebäude lohnt sich dort, wo mehrere Schwachstellen zusammenkommen: alte Hülle, veraltete Technik, lange Restnutzung. Typisch für die Gebäudestruktur im Südwesten ist eine Mischung aus Nachkriegsbauten, Bauten der 1960er und 1970er Jahre und jüngeren Gewerbeparks. Daraus folgt eine grobe Einordnung:
| Gebäude | Typische Lage | Weg |
|---|---|---|
| Bürohaus der 1960er und 1970er | Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim | Komplettsanierung, KfW 263 |
| Fabrikgebäude mit Büroanteil | Neckartal, Region Ulm, Heilbronn | Komplett oder Einzelmaßnahmen, je nach Zustand |
| Hotel, Pension, Gasthof | Schwarzwald, Bodensee | KfW 263 oder nur Heizungstausch (Einzelmaßnahme über das BAFA) |
| Denkmalgeschütztes Haus in der Altstadt | Heidelberg, Freiburg, Tübingen | Variante EG Denkmal mit eigener Expertenkategorie |
| Gewerbepark aus den 2000ern | Rhein-Neckar, Filder | meist Einzelmaßnahmen über das BAFA |
Das ist eine Orientierung, kein Urteil. Ob ein konkretes Gebäude passt, zeigen Unterlagen und die Berechnung des Experten. Für Einzelmaßnahmen lesen Sie den Ratgeber zur BAFA-Förderung. Wie Denkmäler im Energieausweisrecht behandelt werden, erklärt der Ratgeber zum Denkmal bei Nichtwohngebäuden.
Wer beantragt, und wie läuft der Antrag ab?
Antragsberechtigt sind Privatpersonen und Einzelunternehmer, Freiberufler, Unternehmen jeder Rechtsform, gemeinnützige Organisationen einschließlich Kirchen sowie Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts. Der Antrag läuft über die Hausbank, nicht direkt bei der KfW, und muss vor Beginn des Vorhabens gestellt sein.
Die Schritte nach Merkblatt 263, in der richtigen Reihenfolge:
- Experten für das energetische Gesamtkonzept einbinden. Planung und Beratung zählen noch nicht als Vorhabenbeginn.
- Optional ein dokumentiertes Beratungsgespräch, dafür gibt es das KfW-Formular 600 000 4806.
- Antrag über einen Finanzierungspartner stellen. Die Hausbank prüft Ihre Bonität wie bei jedem Kredit.
- Erst danach den ersten Liefer- oder Leistungsvertrag unterschreiben. Beim Erwerb ist es der Kauf- oder Bauträgervertrag.
- Bestätigung zum Antrag (gBzA) durch den Experten: Die geplanten Maßnahmen erreichen den Standard.
- Nach Abschluss die Bestätigung nach Durchführung (gBnD) mit Kostennachweis. Danach wird der Zuschuss gutgeschrieben.
- Verwendungsnachweis spätestens 54 Monate nach der Zusage.
Bei der Hausbank lohnt Vorarbeit: Fragen Sie früh, ob sie das Programm 263 durchleitet und welche Unterlagen sie sehen will. Gerade bei regional verankerten Instituten, die Mittelständler seit Jahrzehnten kennen, ist der Termin oft kurz, die Prüfung der Sicherheiten dagegen nicht.
Fördert die KfW auch den Neubau einer Halle oder eines Bürogebäudes?
Ja, aber über ein eigenes Programm: KfW 299, Klimafreundlicher Neubau Nichtwohngebäude. Es hat drei Stufen: Effizienzgebäude 55 Nichtwohngebäude, Klimafreundliches Nichtwohngebäude (Effizienzgebäude 40) und dieselbe Stufe mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Nichtwohngebäude (QNG). Nur die dritte Stufe setzt das QNG voraus.
Wer einen Betrieb erweitert, etwa eine neue Montagehalle neben dem Bestand, sollte beide Fälle getrennt betrachten: der Bestand läuft über 263, der Anbau über 299. Zum Energieausweis beim Neubau finden Sie Details im Ratgeber zum Neubau von Nichtwohngebäuden.
Was hat die Förderung mit Energieausweis und Pflichten ab 2027 zu tun?
Das Merkblatt 263 verlangt keinen Energieausweis. Verlangt wird ein energetisches Gesamtkonzept nach DIN V 18599 durch den Experten. Das ist dieselbe Norm, auf der der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude beruht, aber ein anderes Dokument mit anderem Zweck.
Die gesetzliche Ausweispflicht folgt aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Nach § 80 GModG ist bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing ein Energieausweis vorzulegen, spätestens bei der Besichtigung durch Interessenten. Bis 31. Dezember 2026 haben Eigentümer von Nichtwohngebäuden die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Ab 1. Januar 2027 gilt das neue Ausweisrecht aus BGBl. 2026 I Nr. 226:
- Für Nichtwohngebäude zulässig ist nur noch der Bedarfsausweis.
- Es gibt erstmals Effizienzklassen A bis G, gemessen am Referenzgebäude. Klasse A setzt Nullemissionsgebäude voraus.
- Auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags löst die Vorlagepflicht aus.
- Die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt. In Altstadtlagen wie Heidelberg oder Freiburg betrifft das viele Gewerbeeinheiten.
Die Klassen A bis G sind nicht identisch mit den Effizienzgebäude-Stufen der KfW. Ausweise aus 2026 bleiben zehn Jahre gültig. Die Details zu den Stichtagen stehen im Ratgeber zur Energieausweispflicht 2027.
Ein Blick auf die Jahre danach: Nach § 40 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung darf der Primärenergiebedarf bestimmter bestehender Nichtwohngebäude ab 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes betragen. Es gibt Erfüllungsfiktionen, etwa Baujahr ab 1996, und Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler. Der Ausweis löst die Pflicht nicht aus. Eigentümer, die ohnehin sanieren wollen, haben mit einer KfW-geförderten Komplettsanierung eine Antwort auf diese Frage, bevor sie gestellt wird. Die Frage an Sie: Wollen Sie 2029 sanieren, wenn alle Handwerker im Land suchen, oder 2027 mit Zeit für Experten, Bank und Antrag?
Was ist jetzt Ihr nächster Schritt?
Klären Sie zuerst den Ist-Zustand. Mit ihm sprechen Sie mit Experte und Hausbank auf Augenhöhe, und Sie haben den Bedarfsausweis für Verkauf, Vermietung und ab 2027 auch für jede Vertragsverlängerung.
Wir erstellen seit 2018 Energieausweise, jeden mit DIBt-Registriernummer, 100 % digital und ohne Vor-Ort-Termin. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 Euro Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen und Modernisierungsempfehlungen, 10 Jahre gültig, Lieferung innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Förderanträge stellen wir nicht, das Förderkonzept erstellt Ihr Energieeffizienz-Experte.
Fordern Sie die kostenlose Vorprüfung an. Sie schicken, was Sie haben, wir sagen Ihnen vorab, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was gebraucht wird. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67. Es antwortet Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren.
Häufige Fragen
Kann ich den KfW-Kredit auch ohne Bankfinanzierung bekommen?
Nein. Der Tilgungszuschuss ist Teil eines KfW-Kredits, ohne Kredit gibt es keinen Zuschuss. Auch wer die Sanierung aus eigenen Mitteln zahlen könnte, muss den Kredit aufnehmen, um den Tilgungszuschuss zu erhalten. Rechnen Sie deshalb Zinsvorteil und Zuschuss gegen die Kreditbindung.
Gibt es für Nichtwohngebäude einen iSFP-Bonus bei der KfW?
Das aktuelle KfW-Angebot für Programm 263 führt keinen iSFP-Bonus. Der individuelle Sanierungsfahrplan ist ein Bonus bei Wohngebäuden. Für Gewerbe zählen die Effizienzgebäude-Stufe, die Wahl zwischen EE- und NH-Klasse und die Boni für schlechte Ausgangsgebäude und serielle Sanierung.
Und wenn ich neu bauen will statt zu sanieren?
Der Neubau von Nichtwohngebäuden läuft über das separate Programm 299, Klimafreundlicher Neubau Nichtwohngebäude, mit drei Stufen. Nur die dritte Stufe setzt das Qualitätssiegel Nachhaltiges Nichtwohngebäude voraus. Programm 263 ist auf Sanierung und den Erwerb frisch sanierter Gebäude ausgerichtet.
Wer ist bei Kommunen in Baden-Württemberg zuständig?
Kommunale Gebietskörperschaften beantragen über das separate Programm 264, Bundesförderung effiziente Gebäude Kommunen. Programm 263 richtet sich an Unternehmen, Freiberufler, Einzelunternehmer, gemeinnützige Organisationen einschließlich Kirchen und weitere Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts.
Bis wann muss ich den Verwendungsnachweis einreichen?
Der Mittelverwendungsnachweis muss spätestens 54 Monate nach der Zusage bei der KfW liegen. Der Tilgungszuschuss selbst wird erst gutgeschrieben, wenn der Energieeffizienz-Experte nach Abschluss den erreichten Standard samt Kostennachweis bestätigt hat.
Bekomme ich zusätzlich einen Kredit für eine BAFA-geförderte Einzelmaßnahme?
Ja, dafür gibt es den Ergänzungskredit 523. Er setzt eine Zuschusszusage von BAFA oder KfW voraus. Sie behalten den Zuschuss für die Einzelmaßnahme und finanzieren den Rest über die KfW. Die Konditionen stehen im KfW-Merkblatt zum Ergänzungskredit.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
