Energieausweis für öffentliche Gebäude und Verwaltungen: Was müssen Kommunen in Baden-Württemberg beachten?

In keiner Gebäudegruppe liegt der Energieausweis so offen auf dem Tisch wie bei der öffentlichen Hand. Das Rathaus, das Landratsamt, das Bürgerbüro: Hier schaut die Öffentlichkeit hin, und hier legt das Gesetz eine Pflicht fest, die für private Eigentümer nicht gilt. Dieser Ratgeber zeigt, welche Gebäude betroffen sind, was sich zum Jahreswechsel ändert und wo Kommunen in Baden-Württemberg besondere Fragen haben.

Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz).

Muss ein Rathaus einen Energieausweis haben, auch wenn niemand es verkauft?

Ja, wenn es ein Behördengebäude mit starkem Publikumsverkehr und mehr als 250 m² ist. Für diese Gebäude verlangt § 80 Abs. 6 GModG, den Ausweis ohne jeden Anlass zu erstellen und für die Besucher gut sichtbar auszuhängen.

Für private Gebäude mit viel Kundenverkehr ist die Regel schwächer: Aushang erst ab 500 m², und nur, wenn bereits ein Ausweis existiert (§ 80 Abs. 7). Die Behörde dagegen muss selbst aktiv werden.

Für Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing gilt die allgemeine Regel zusätzlich: Wird ein kommunales Gebäude veräußert, etwa ein ehemaliges Schulhaus oder ein nicht mehr genutztes Feuerwehrhaus, muss der Käufer den Ausweis bei der Besichtigung sehen können.

Fehlt der Ausweis im Verkaufs- oder Vermietungsfall, drohen Bußgelder bis 10.000 Euro (§ 108 GModG). Die Hauptrisiken für Gemeinden sind weniger die Beträge als die Außenwirkung: Wer Klimaschutzziele verkündet und im Foyer keinen Ausweis hängen hat, wird gefragt.

Welches Gebäude fällt unter „Behördengebäude mit starkem Publikumsverkehr“?

Das Gesetz stellt auf den Besucherstrom ab, nicht auf eine Liste von Amtsarten. Typische Fälle sind Rathäuser mit Bürgerbüro und Landratsämter. Wo täglich viele Personen hineingehen, liegt die Voraussetzung nahe; bei Gebäuden mit wenigen Besuchern ist sie es nicht.

Die Grenzfälle in der Praxis:

Gebäude	Ausweis ohne Anlass?	Wann sonst?
Rathaus mit Bürgerbüro	meist ja, ab mehr als 250 m²	bei Verkauf oder Vermietung
Landratsamt, Außenstelle	ja, wenn starker Publikumsverkehr	bei Verkauf oder Vermietung
Bürgerhaus, Stadthalle	im Einzelfall zu prüfen	bei Vermietung an Dritte immer
Stadtbücherei	im Einzelfall zu prüfen	bei Verkauf oder Vermietung
Bauhof, Feuerwehrhaus	in der Regel nein	bei Verkauf oder Vermietung
Angemietete Büros der Verwaltung	Pflicht beim Vermieter	bei Neuvertrag, ab 2027 auch bei Verlängerung

Die Einordnung im Einzelfall klären wir in der kostenlosen Vorprüfung. Nutzen Sie die Tabelle als Startpunkt, nicht als Rechtsauskunft: Ob ein Gebäude starken Publikumsverkehr hat, ist eine Tatsachenfrage, die am Besucheraufkommen hängt. Mehr zur Regel selbst steht im Ratgeber zur Aushangpflicht. Schulen und Kitas haben einen eigenen Ratgeber.

Was ändert sich für öffentliche Gebäude zum 1. Januar 2027?

Der Ausweis wird digital, bekommt eine Klasse und verliert eine Ausnahme. Das neue Energieausweisrecht aus BGBl. 2026 I Nr. 226 gilt ab 01.01.2027 ohne Übergangsfrist.

Thema	bis 31.12.2026	ab 01.01.2027
Ausweisart bei Nichtwohngebäuden	Bedarf oder Verbrauch	nur Bedarf
Behördengebäude	Ausweis und Aushang bei starkem Publikumsverkehr	Bedarfsausweis, Aushang bei starkem Publikumsverkehr
Effizienzklasse	keine	A bis G
Baudenkmäler	von der Pflicht ausgenommen	Ausnahme entfällt
Vertragsverlängerung	kein Anlass	Vorlagepflicht auch bei Verlängerung
Form	Papier üblich	digital, maschinenlesbar

Für Behördengebäude bedeutet das: Wer jetzt einen Verbrauchsausweis aufhängt, hat ihn zwar noch bis zu zehn Jahre, aber keine Klasse. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt gültig, es gibt kein Umschreiben. Wer vor dem Jahreswechsel neu ausstellt, entscheidet selbst, ob er schon jetzt die belastbarere Bedarfsrechnung wählt.

Klasse A ist künftig nur für Nullemissionsgebäude möglich, B beginnt knapp darüber. Die Klasse errechnet sich aus dem Vergleich mit einem Referenzgebäude, nicht aus dem Verbrauch. Dazu der Ratgeber zu Energieeffizienzklassen.

Wie behandelt man ein Rathaus aus dem 19. Jahrhundert?

Wie jedes Nichtwohngebäude, nur mit mehr Sorgfalt in den Bauteilen. Bis 31.12.2026 sind Baudenkmäler vom Energieausweis ausgenommen (§ 79 Abs. 4 GModG). Ab 01.01.2027 fällt diese Ausnahme weg: Auch das denkmalgeschützte Rathaus braucht einen Ausweis, sobald verkauft, vermietet oder verlängert wird.

Das ist in Baden-Württemberg kein Randthema. Viele Rathäuser, Amtsgebäude und Gemeindehäuser sind historische Bestandsbauten. In den Altstadtlagen der Städte ist der Anteil denkmalgeschützter Gebäude besonders hoch. Für energetische Maßnahmen an Kulturdenkmalen stimmen sich Eigentümer mit der unteren Denkmalschutzbehörde und dem Landesamt für Denkmalpflege ab, das beim Regierungspräsidium Stuttgart angesiedelt ist.

Der Ausweis selbst ändert nichts am Gebäude. Er bildet ab, wie es energetisch dasteht, und er ist keine Sanierungsanordnung. Er hilft aber bei der Frage, welche Maßnahme sich lohnt, ohne die Fassade anzutasten: etwa Heizungstausch, Beleuchtung, Lüftung. Mehr dazu im Ratgeber zu Denkmal und Nichtwohngebäude.

Muss eine Kommune ihre Gebäude bis 2030 und 2033 sanieren?

Nicht automatisch, aber der Bestand wird bewertet. § 40 neu verlangt für bestehende Nichtwohngebäude ab 01.01.2030 einen Primärenergiebedarf von höchstens dem 3,5-Fachen des Referenzgebäudes, ab 01.01.2033 von höchstens dem 2,95-Fachen. Nach der Begründung des Gesetzes trifft die erste Stufe ungefähr die schlechtesten 16 Prozent der Gebäude, im Wesentlichen Klasse G.

Als erfüllt gilt zum Beispiel ein Gebäude mit Baujahr ab 1996 auf Wärmeschutzniveau der WSchV 95, mit überwiegend Wärmepumpe oder Biomasse oder mit Fernwärme. Ausnahmen gibt es unter anderem für Baudenkmäler, für Abriss, Betriebsaufgabe und Nutzungsänderung, für umfassende Sanierungen und bei Unzumutbarkeit.

Zwei Klarstellungen sind wichtig:

• Der Energieausweis löst die Pflicht nicht aus. Ein Nachweis nach § 41 ist nur auf Verlangen der Behörde zu erbringen.
• Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit, aber erst nach den Stichtagen.

Für Rathäuser mit Baujahr nach 1996 und moderner Heizung kann die Erfüllungsfiktion greifen, bei älteren Verwaltungsgebäuden mit Altheizung eher nicht. Gemeinden, die ihren Bestand kennen wollen, bevor die Stichtage greifen, profitieren von einem Bedarfsausweis mit Modernisierungsempfehlungen. Die Systematik erklärt unser Ratgeber zu den Mindeststandards für Nichtwohngebäude.

Was ist in Baden-Württemberg bei der Verwaltung besonders?

Die Landesstruktur mit vier Regierungsbezirken (Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg, Tübingen), 35 Landkreisen und neun Stadtkreisen führt zu einem dichten Netz von Verwaltungsgebäuden. Das reicht vom Landratsamt über das Rathaus im Teilort bis zur Außenstelle in der Kreisstadt.

Einige Punkte, die das Land von anderen unterscheiden:

• Klimaziele. Das Land verfolgt nach dem Klimaschutzgesetz Baden-Württemberg das Ziel der Klimaneutralität bis 2040. Die Landeshauptstadt Stuttgart hat sich 2035 vorgenommen, Freiburg gilt als Pionierstadt im Klimaschutz. Das erhöht den Druck auf die eigenen Gebäude: Wer Standards fordert, muss die eigenen Zahlen kennen.
• Hochschulstädte. Heidelberg, Tübingen, Karlsruhe, Freiburg und Konstanz haben große Bestände an öffentlichen Gebäuden mit Forschung und Lehre. Solche Gebäude sind oft nicht normale Büros: Labore, Hörsäle und Werkstätten verlangen eigene Zonen.
• Gemeinsame Nutzung. In Kleinstädten teilen sich Rathaus, Touristinformation, Bibliothek und Vereinsräume häufig ein Gebäude. Dann stellt sich die Zonenfrage, und bei einer Wohnung im selben Haus die Frage nach dem Mischgebäude.
• Beratung und Förderung. Die Klima- und Energieagentur Baden-Württemberg (KEA-BW) berät Kommunen zum Einstieg. Das Landesprogramm Klimaschutz-Plus für Kommunen unterstützt unter anderem die Sanierung kommunaler Verwaltungsgebäude (BW-Bonus, aufbauend auf der Bundesförderung) und Schulen (Schulbonus), die Einreichfrist läuft bis 31.12.2026. Förderbedingungen ändern sich, deshalb gilt der aktuelle Förderaufruf, nicht dieser Text.

Landesrecht ergänzt Bundesrecht, etwa bei Bauvorlageberechtigung und Bauordnung. Für den Ausweis selbst gilt das Bundesrecht.

Wie läuft die Ausstellung bei uns ab?

Sie senden uns, was Ihnen vorliegt: Grundrisse, Schnitte, Angaben zu Heizung, Lüftung und Beleuchtung, Baujahre der Gebäudeteile, Fotos. Was fehlt, fragen wir telefonisch nach. Wir führen keinen Vor-Ort-Termin durch, alles läuft per Telefon, E-Mail, Unterlagen und Fotos.

Der Bedarfsausweis nach DIN V 18599 kostet 899 Euro Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, DIBt-Registriernummer und 10 Jahren Gültigkeit. Bei sehr großen oder komplexen Gebäuden, etwa einem Verwaltungskomplex mit mehreren Bauteilen, nennt die kostenlose Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Alle Preise sind Endpreise nach § 19 UStG. Es gilt die Geld-zurück-Garantie, geliefert wird innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen.

Dazu kommen die Angebotsfragen, die Verwaltungen eigen sind: Rechnungsempfänger, Bestellnummern und Haushaltsstelle. Teilen Sie uns diese Angaben beim Erstkontakt mit, dann steht die Rechnung gleich richtig.

Was gilt, wenn das Gebäude zugleich Wohnungen oder eine Gaststätte enthält?

Dann kann ein Mischgebäude vorliegen. Das ist bei Rathäusern in kleineren Orten keine Seltenheit: unten Amtsstuben, oben eine Dienstwohnung, im Anbau ein Ratskeller. Maßgeblich ist, ob die Teile mit anderer Nutzung nicht unerheblich sind und sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich unterscheiden. Bis 31.12.2026 gilt als nicht unerheblich, was über 10 Prozent der Gesamtnutzfläche liegt.

Bis 31.12.2026 sind das zwei Ausweise, einer für den Nichtwohnteil und einer für den Wohnteil. Wir stellen beide als Paket für 899 Euro statt 1.298 Euro einzeln aus. Ab 01.01.2027 gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet wie bei einem Nichtwohngebäude. Die Details zeigt die Seite zum Mischgebäude.

Wie bereiten sich Verwaltungen auf mehrere Gebäude gleichzeitig vor?

Mit einer Liste statt mit einem Einzelauftrag. Eine Kommune hat selten ein einziges Gebäude. Hilfreich ist eine Tabelle mit Adresse, Baujahr, Nutzfläche, Heizungsart und der Frage, ob 2027 ein Verkauf, eine Vermietung oder eine Verlängerung ansteht. Damit lässt sich die Reihenfolge festlegen: zuerst die Gebäude mit Aushangpflicht, dann die Verkaufs- und Vermietungsfälle, zuletzt der Rest des Bestands.

Jedes Gebäude braucht für sich eine eigene Berechnung. Die kostenlose Vorprüfung bestätigt für jedes Gebäude die 899 Euro oder nennt bei großen Objekten einen verbindlichen Festpreis, bevor Sie bestellen. Wie eine Ausschreibung nach Ihren Vergaberegeln zu behandeln ist, entscheiden Sie in Ihrem Haus; wir liefern auf Wunsch das schriftliche Angebot.

Was ist der nächste Schritt?

Listen Sie die Gebäude auf, die starken Publikumsverkehr haben, und prüfen Sie, wo noch kein Ausweis hängt. Danach die Gebäude, die 2027 verkauft, vermietet oder verlängert werden. Bei diesen sollte der Bedarfsausweis rechtzeitig vorliegen, damit die Klasse nicht erst im Vertragsverfahren überrascht.

Der einfachste Weg: die kostenlose Vorprüfung. Sie schicken uns die Unterlagen eines Gebäudes, wir sagen Ihnen vor der Bestellung, wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was noch gebraucht wird. Fragen vorab beantworten wir unter Telefon und WhatsApp 0152 060 777 67. Wer mehrere Gebäude zu klären hat, bekommt mit der Vorprüfung auch einen Überblick über den Aufwand, bevor er sich festlegt.